公庫 年金 銀行の住宅ローン３本立て 借り換えできますか？

質問

現在、身内が組んでいる住宅ローンについてご質問します。６年前にマンションを購入し、
住宅金融公庫
　1950万円　35年　金利2.0％　　残1690万円
　　800万円　35年　金利2.75％　残　715万円
　　500万円　35年　金利2.0％　　残　440万円
　　　　　　　　　うち一つが年金だと思います

銀行
　　480万円　19年　金利1.8％　　残　450万円

のローンを組みました。
金利はすべて固定金利です。ただ公庫の方は完済時年齢が90歳になっています。
返済が全部で14万円強になり、この不景気で負担が重くなってきたので何とか楽にする方法はないかと考えています。
ただ本人の年齢から考えて（現在62歳）ローンの借り換えができるのか。また借り替えたとしても次は年数が短くなるのでかえって苦しくなるのではないかなどと思って、いい案が思いつきません。もし借り換えが無理であれば有利な繰上げ返済の方法など詳しい方おられればご指導頂けないでしょうか？
勝手な質問ですがご意見の程よろしくお願いします

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

まず、全て固定金利と書かれていますが

公庫は、
・２段階金利（当初１０年だけ金利が安く、その後金利が上がりこれは完済まで固定）
　－＞公庫融資と年金融資
・５年固定（財形融資）
・全期間固定（年金融資、災害復興融資）

銀行は１．８％金利から考えて短期固定ですね。

つまり将来更に金利が上がり、支払額は増えます。公庫のうち年金融資については全期間固定にしているかもしれませんが。

お答えですが、借り換えは無理でしょう。
総額３８００万もの借り入れをしてしまったようですが、、、それ自体があまりにも無理があります。（年齢を考えると）
退職金などで大幅に減額は出来ませんか？
それが出来るのであれば、たとえば残り４５０万の銀行を全額返すとその返済が無くなり毎月の返済金額が減ります。

現状を考えるととにかく毎月の返済金額を減らしたいので残高の小さい物を完済するようにしましょう。
（本当は金利の高い物順なのですが、この場合は返済額減少が目的なので、そうします）

お礼

早速のご回答ありがとうございます。やはり借り換えは難しそうですね。退職金はあてに出来ないのですが銀行の方の繰上げ返済も検討してみようと思います。貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.2

ben2

本当に、金利はすべて固定金利ですか？
少なくとも銀行の分は一定期間だけ固定金利型かと思いますが・・・・・。
また、年金の分は表面金利のほかに、口座管理料や団体信用保険料などがかかって実際の負担は大きいと思います。

まず、銀行で借換をされるなら、最終完済時年齢は80歳になるとお考え下さい。これは、現行の団体信用生命保険が80歳までとなっているためです。ただし、銀行で現在借入されている分は、残高にもよりますが、現在の借入期間（75歳完済）が上限と思われます。（借入期間を延ばせるかどうかは金融機関によって変わってくると思われます。）
また、この方の場合、借換をした場合のメリットは薄いと思います。なぜならば、現在、全期間固定金利で２％台の借入が難しいこと、借換には諸費用が結構かかることからです。

ただ、借入金額から察するに、年収も結構確保されている方かとも思われますので、借換するよりも余資で繰り上げ返済することをお勧めします。先の回答にもありましたが、退職金からの充当も視野に入れられた方が良いと思います。
その場合、金利（負担）の高い分、金利変動リスクの高い分から返済して下さい。現在、長期金利が上昇基調にあり、今後金利が上がることが十分見込まれます。よって、今利用されているローン全体の金利から見て金利（負担）の高いもの、固定金利でないものから先に返済したほうが良いと思われます。

お礼

なるほど借り換えたとしてもその場合の費用も計算が必要なんですね。早速、金利をもう一度よく見直して繰り上げ返済の検討をしてみます。貴重なご意見、お時間を頂戴しましてありがとうございました。