共有名義の不動産の名義変更について

このQ&Aのポイント
  • 父が手術を控え、共有名義の不動産を母の名義に変更しようとしています。
  • 名義変更には贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。
  • 相続時には私と弟が持ち分放棄する協議書を作成し、母への名義変更を検討しています。登記を止める方法や無駄な出費を避ける方法を教えてください。
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共有名義の不動産の名義変更について

両親の自宅は現在、両親の共有名義です。 父が来月大きな手術をすることになり、父が勝手に司法書士に母の単独名義に変更依頼したことがわかりました。その際、贈与税や不動産取得税がかかることは聞いていたようです。 父は自分にもしものことがあった際、共有名義のままだと母が困ると思って手続きをしたようですが、私はもしもの時は父の持ち分を母と私と弟とで相続し、私と弟が持ち分放棄する遺産分割協議書を作成すれば相続で母へ名義変更できるのではないかと思っています。 このまま手続きをするしかないのでしょうか。 登記を止めることは可能なのでしょうか。 私は無駄な出費(登記は仕方ないとしても、税金など)をできるだけさせたくありません。 良い方法などありましたら教えてください。

  • 相続
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質問者が選んだベストアンサー

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  • natsuanko
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回答No.7

贈与税と相続税とどちらが高くなるか、ご質問の内容だけではわかりません。 no.6の方の回答にもありますが、結婚して20年以上たっている配偶者への不動産の贈与は2000万円の配偶者控除があるので、2110万までは贈与税はかかりません。 また、不動産取得税に関しても軽減措置があるので、条件によっては無税になる場合もあります。 相続税の場合は、不動産以外の資産も含めての計算になるのでそれらの資産の額がわからないと何とも言えません。 相続にした場合は、資産の総額が基礎控除を越えてしまえば、不動産を相続しないご質問者様や弟さんにも相続税を払う必要があります。 そのような点も含めて、お父様は名義変更をする事にしたのでは無いでしょうか、お父様の意思を尊重する事も大切なのでは無いでしょうか。

piyotarou
質問者

お礼

回答ありがとうございます。 キャンセルは間に合いませんでしたが、贈与税は配偶者控除でかからないようです。不動産取得税は築年数が経過しているため軽減対象でないため、満額課税対象です。大した資産はないので母と弟と私で相続時控除で賄えるはずで、相続時にでも母名義にすることが可能だと司法書士がなぜ説明し選択させてくれなかったのか疑問が残る結果となりました。 今後は私に相談をして決めるように父も反省したようです。 お世話になりました。

その他の回答 (6)

回答No.6

「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」 という制度もありますよ。 https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm(国税庁taxアンサー参照) 対象かどうか税務署等で確認してみたらいかがでしょうか。 まあ、司法書士の方も当該制度を承知してるかもしれません。後で色々言われないように、一応、贈与税や取得税課税の可能性をアナウンスしておくということはあり得るでしょうから。

piyotarou
質問者

お礼

回答ありがとうございました。 司法書士は一応は贈与税と不動産取得税の説明はしたらしいのですが、相続時でも手続きが可能だとかは説明はしてくれなかったようです。 配偶者控除は該当するようですが、不動産取得税は「贈与」ですから避けられません。父は私の説明を聞き後悔していますが、登記申請済みでキャンセルはできませんでした。

noname#237141
noname#237141
回答No.5

きっちり計算しないとどちらの方法が安くつくかは 分かりませんけど、今回お父上の名義でもある不動産を お母上単独名義に変更する登記変更費用と、 お父上が亡くなり相続して、子供達が相続放棄して お母上の単独名義にするのとではそれほど大きな費用差は出ない と思いますよ(名義変更登録費用という意味で)。 資産状況にもよりますが、相続税も贈与税(配偶者控除枠)も 何らかの非課税枠っていうのがありますから、何億もする不動産でもない限り 気にする必要もないか、と思います。 手続きに関しても、とりあえず司法書士にすぐ連絡ですね。 法務局へ提出され移転登録手続き済みならアウトです。 ただ、申請者以外の人が「キャンセル」を申し出てそれが通るのかどうかは 分かりません。 個人的見解ですがお父上がもしもの時があったとしても、 それはそれってことだし、それを考慮して配偶者のお母上のために 自分の名義を外すという決断もアリだと私は思いますよ。 それがお父上の決断されたことで、不動産所有されていた人の 権利でもありますからね。そこは尊重されても良いかとは思います。 名義変更っていうのも、無駄な出費ってないと思います。 (司法書士代などは除いて)誰かが亡くなれば相続はするし、 相続した人が今後不動産をどうするかの、またの移転登録などは 絶対かかりますからね。どの時点で費用を出すか、だけの話です。

piyotarou
質問者

お礼

ありがとございました。 父は母の名義にしてあげたいというより、母の名義にしておかないと自分が死んだら処分などに困ると思っただけらしく、私の説明を聞いて早まったと反省していました。登記持ち込み後であったためキャンセルはできませんでしたが、来年相続税の配偶者控除の申告を忘れずにする予定です。

  • oska2
  • ベストアンサー率45% (2155/4774)
回答No.4

>父が勝手に司法書士に母の単独名義に変更依頼したことがわかりました。 父親名義の不動産を+父親の判断で処分を行う事は、「身勝手」ではありません。 例え親子でも、(父親が認知症などでなければ)父親は自分で判断・処分が出来ます。 >贈与税や不動産取得税がかかることは聞いていたようです。 まぁ、司法書士から聞いているでしようね。 司法書士としても、各種手続きを代行する事で「金儲け」が出来ますからね。 不動産登記は、司法書士に依頼しなくても「中学生程度の国語力」があれば自分で出来ます。 法務局に提出する書式も、各種HPでダウンロードできますしね。 >共有名義のままだと母が困ると思って手続きをしたようです まぁ、父親の気持ちも分からなくはありません。 昔の人?は「不動産は、100%同じ所有者でなければ価値が無い」と思っていますからね。 所有権・抵当権が複雑な物件は、買い手が付きません。 >父の持ち分を母と私と弟とで相続し、私と弟が持ち分放棄する遺産分割協議書を作成すれば相続で母へ名義変更できるのではないかと思っています。 その通りですね。 生前贈与手続きをするよりも「今は、1円でも無駄な出費を抑えて治療費に回す事」です。 司法書士への依頼費は、バカにできませんよ。 配偶者に贈与すると言っても、相続税は相続税よりも確実に莫大です。 ですから、今は「何もしない」事が正解です。 質問者さま・弟が、「父親の持分は、相続しない」のですからね。 不幸にも父親が亡くなった時は「質問者さま・弟が、相続放棄」をすれば良いのです。 簡単な事で、家庭裁判所に行く事もありません。 遺産分割協議書に「父親名義の不動産(土地地番・家屋住所など)は、全て母親が相続する」旨を書くだけです。 そして、母親・質問者さまま・弟が「署名・実印押印」して印鑑証明書を持って法務局に提出するだけです。 ※相続による不動産所有権移転 役所としては「誰が固定資産を払うのか」しか、相続には関心がありません。 実は、相続開始が始まっても相続手続きをしない方も多いのです。 法務局での所有権移転登記は、ワープロが出来れば誰でも簡単に早く手続きが出来ます。 ※方法は、HPで検索すると多くヒットします。出来れば、法務局のHPが便利。 >登記を止めることは可能なのでしょうか。 可能ですよ。 一日も早く、依頼した司法書士事務所に連絡して下さい。 当然「依頼者である父親も同意している事」が、必須です。 当然、既に使った経費を請求されます。が、一日遅くなると経費も増えます。 明日にでも、司法書士に「キャンセル」を伝えて下さい。 時既に遅し(登記手続きが終わった)だと、何も出来ません。

piyotarou
質問者

お礼

キャンセルは間に合いませんでした。 父には相続時にでも母の名義にすることができるとは司法書士は説明してくれなかったようで、私の説明を聞き父は後悔していました。 後悔先に立たずですね。 回答ありがとうございました。

  • f272
  • ベストアンサー率46% (7974/17046)
回答No.3

間に合うかどうかわかりませんが,名義変更依頼をした司法書士に依頼をキャンセルした方がよいです。父は自分にもしものことがあった際でも共有名義のままで母が困ることはありません。あなたの言うように相続では基礎控除額(3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数=4800万円)が認められますから,贈与税の控除額(年間110万円)よりも断然大きいです。

piyotarou
質問者

お礼

キャンセルは間に合いませんでした。 ただ、相続税は配偶者控除の適用になるようで(税務署で確認)課税されないようですが、不動産取得税はかかってしまいます。 司法書士が相続時にでも手続きができることを教えたうえで、父に選択させてくれれば良かったのにと思います。 父も後悔し、反省していて、今後は私に事前に相談すると言っています。 ありがとうございました。

piyotarou
質問者

補足

回答ありがとうございます。 司法書士へのキャンセルはどの時点まで可能なのでしょうか。 法務局へ登記申請書を提出していたらもう間に合わないのでしょうか。

  • ROMIO_KUN
  • ベストアンサー率19% (421/2212)
回答No.2

元々基礎控除額5000万円+法定相続人の人数×1000万円までが非課税です。 不動産部分の価格っていくらくらいですか? 市中で一億円くらいの不動産でも税務署は6000万円くらいの価値でしょう。 持ち分比率が半分なら元々一億円の不動産も相続は5000万円の不動産のうち相続対象は3000万円です。 相続する人が3人なら8000万円までは無税と考えてしまえば、急いで無用な手続きを する必要はないことになります。 それを大きく超える資産だとしたらものすごい大金持ちということになります。 司法書士さんはそれを言わず手続きをして儲けようとしている様に思います。 司法書士さんのカモになっていますね。

piyotarou
質問者

お礼

回答ありがとうございます。 田舎ですので評価額も低いので、基礎控除で完全に非課税になると思います。 私も司法書士さんが父に助言してくれればよかったのにと思っています。 早速明日にでも司法書士に連絡をしてみようと思います。

  • E-1077
  • ベストアンサー率25% (3258/12621)
回答No.1

名義変更しなくても、お亡くなりになった場合、法令に法り、配偶者と子には平等に分けられるので、名義は関係ないです。遺産分割協議も居住している限りは要りません。また家族で話し合いがある場合には、取りあえずの覚書でもあれば大丈夫です。 よって、今すぐにでも全部の手続きをストップすることをお勧めします。 しかも、縁起でもないことをやるものじゃない!と叱っても良いでしょう。

piyotarou
質問者

お礼

キャンセルは間に合いませんでした。 相続時にでも手続きが可能だと父はわからなかったようで、司法書士が一言説明して選択させてくれていたら良かったのにと思います。 父も反省していて、今後は事前に相談してくれると言っています。 お世話になりました。

piyotarou
質問者

補足

回答ありがとうございます。 両親とは私たち兄弟とも別居しているので、遺産分割協議は必要だとは思っていますがどちらにせよその時点で良いことですよね。 手続きストップはどの時点まで可能なのでしょうか。

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