ネットの賃貸物件サイトに載っている情報は嘘が多い？

質問

賃貸物件を探しています。
ネットの賃貸物件サイトで載っている情報は嘘が多いと聞きました。
そこでお聞きしますが、

・良い物件は人寄せのための釣り物件で、既に入居されているというのは本当でしょうか？

・同じマンションなのに、築年数の表示が仲介業者によって違うのは何ででしょうか？
ちなみに、1年程度ではなく、数年の差がある時があります。
マンションを改築や増築すると、築年数が新しくなりますか？

・物件サイトで釣り物件が多いとなると、よい物件は具体的にどうやって探したらよいでしょうか？

それではお願いします。

回答No.4

caf-caf

２で回答した者です。捕捉の回答です。

＞地元で昔からやってる業者（元付け業者？）と新しい業者はどうやって見分けるのでしょうか？

登録が新しいから、元付けではないということはありません。
新米オーナーなど、元付け・客付けの違い程度しか知らないような人もいます。

元付け＝客から直接、仲介を依頼された業者
客付け＝元付けから情報を得て、仲介している業者

ですから、オーナーが客さえ入ればどこでも良いといった感覚で、客付け割合の高い業者を元付けに選ぶこともありえます。
例　地域の元付け業者は本来Ａ社だが、社長が高齢・２代目が馬鹿そうなのでＡ社は諦め、大手Ｂ社のほうが長期的に信頼できると考えてＢ社に依頼した。（＝Ｂ社が元付けとなる）

＞というのも、昔やってるようなとこでも東京都の免許の数字が新しい時もあるので。

東京都知事（１）第○○○号の（カッコ内の数字）は、

例１．東京都知事（５）だったが、他県にも営業所を作ったので国土交通省管轄となり、国土交通大臣（１）になっただけ。

例２．東京都知事（５）だったが、法人化した際に（１）になった。

などということもあります。また逆に、

例３．東京都知事（７）だが、社員は毎年入れ替わり、オーナー・顧客からのクレームも多く、客付けだけで責任など皆無

例４．東京都知事（７）だが、不動産経営・仲介経験ゼロの会社に買収され、（７）を引き継いだだけ

などということもあります。

ですから、カッコ内の数字は参考にはなりますが、アテにはならないということです。

＞空室でしたが、就職先も保証人も客付けから元付けに情報伝達したはずなのに、元付けから客付けを通して仲介を断わられました。

１．「＞働きはじめでこれまでの給与明細や所得証明書は出せませんでした。」と書かれているとおり、個人の信用が足りない可能性、また回答２にも書いたとおり、オーナーのリクエストに根本的に合っていない可能性。

３．「＞ちゃんと賃料も払う意志があり、保証人の年収も平均以上だったのに大家に確認する前に断られました。」既にオーナーからのリクエストを受けているので、わざわざオーナーに確認する必要も無し。

賃料を支払う意思＝将来の話。「必ず支払います！」など、嘘でも何とでも言える。実績ではない。
これまでの給与明細や所得証明書＝実績。それだけの収入があったという証明。

オーナーは、実績のない将来の話より、これまでの実績をリクエストしていたということです。

＞客付け経由がいやなら最初から客付けに空室情報を与えなければよいのにと思うと同時に元付けに直接行けば仲介してもらえたかもと後悔しました。

元付けがオーナーにリクエストの緩和をさせようと思って空室と伝えたが、やはり元付けの信頼を壊したくないので仲介を断ろうと気が変わったといった可能性あり。

＞元付け業者に直接行けば仲介してもらえたでしょうか？

元付けに直接行った場合でも、上記のような理由であればＮＧに変更なしです。

＞こういう十年も表記が違うのは何ででしょうか？

登録の年と検査の年が違う可能性あり。

＞よい物件を選ぶ基準で築年数は耐震基準以外では関係ないとおっしゃいますが、新しいマンションの方が部屋がきれいとか新しい素材や技術を使ってる、マンションの持ちがよいという事はないのでしょうか？

１．賃貸用マンションは経費を安く建てているので、分譲用より設備その他のグレードは低いことが多い。

２．部屋が綺麗に見えても、コンクリ内の湿度は築年数が浅いほうが高い（完全乾燥していない＝カビなどの原因）

３．マンションの持ちなど、根本的に手抜き工事をされていれば築年数に関係なし。

４．第１回目の大規模な定期検査（築１０年程度）をまだしていない築浅物件は、手抜き工事かどうかは検査までは不明。

５．配管設備などは、新築以外では、築年数が浅ければ綺麗というわけではない。
配管などは、検査回数・定期的なメンテナンスの周期・メンテナンスの内容のほうがよほど重要。

例として、以下の２件の物件があったとします。

１．築５年の物件＝メンテなし・高圧洗浄なし・配管内や貯水槽などの検査管理一切なし
２．築２０年の物件＝年毎の高圧洗浄あり・設備交換あり・管理人駐在で貯水槽検査やＰＨ管理などもあり

これなら、築２０年の２のほうがまだマシです。

最後に、ご質問を拝見して感じたことを書きます。

１．家賃が一般より高めの賃貸物件（家賃月数十万～数百万円以上）なら、質問者様の築年数や耐震性などへのこだわりも理解できますが、安い家賃の物件をご希望なら、業者やオーナーからしてみれば少々面倒な客という印象を受けやすい可能性があるでしょう。

２．そこまで拘るなら、賃貸ではなく分譲にすれば良いのに…という印象を受けました。

３．元付けとオーナーとの関係は強いです。元付けはオーナーの信頼を崩壊せぬよう、良い物件こそ上客を付けたがるので、良い物件ほど元付けの審査は厳しいです。

４．保証人が高収入・高資産であっても、根本的に本人の収入が低ければ即ＮＧという大家は多いです。

５．居室部や設備が良い物件は、前借主の退去後もしっかり修繕をするなどして、良い見た目・良い設備を保っています。
ですから、退去時の修繕費オーナー支払い分も割高となる為、家賃を高めに設定・礼金を高くする・これまでの転居期間＆今後の転居予定期間（オーナー出費の周期が長い＝修繕周期が長い）など、オーナーの条件に見合った人が理想です。

お礼

どうもありがとうございます。

回答No.3

foomufoomu

前の回答にもありますが、良い物件はネットに出さなくてもすぐに売れます。
不動産屋さんにすれば、ネットに出せば仲介料の半分は別の業者のものになってしまうので、売れる物件はネットに出したくないのです。
よって、ネットにある物件に良いものは少ないです。
かりにもしも、ほんとによいものがネットに出ていたら、あっという間に買い手がつくのも当然でしょう。

＞よい物件は具体的にどうやって探したらよいでしょうか？
面倒がらずに、地元で昔からやっている不動産屋さんを順に回ることです。気に入らなければどんどん断ればよいです。仲介手数料はそれを見越して決めてあるのですから。

良い物件と悪い物件とでは、何百万円相当もの価値の違いがあります。（人によって、何に価値があるかは違いますが）
おそらく一生のうちで一番高い買い物なのですから、手間をかけてよいものを見つけましょう。

前の回答では、希望を決めてから、と言ってますが、私はあまり決めないで、予算にあうぐらいの物件を見て回りました（もっぱら一戸建てですが）。予想外の部屋があったりして(隠し部屋かなと思うような地下室とか)、面白いですよ。
面倒と思わず面白いと思うことも重要です。

お礼

ありがとうございます。ちなみに、賃貸を探しています。
・地元で昔からやってる業者（元付け業者？）と新しい業者はどうやって見分けるのでしょうか？
というのも、昔やってるようなとこでも東京都の免許の数字が新しい時もあるので。
・前にネットでお気に入りの物件を仲介してもらおうとチェーン店の客付け業者に行ったら、その場で客付けから元付けに電話確認してたので確かにそこは空室でしたが、就職先も保証人も客付けから元付けに情報伝達したはずなのに、元付けから客付けを通して仲介を断わられました。
働きはじめでこれまでの給与明細や所得証明書は出せませんでしたが、ちゃんと賃料も払う意志があり、保証人の年収も平均以上だったのに大家に確認する前に断られました。
客付け経由がいやなら最初から客付けに空室情報を与えなければよいのにと思うと同時に元付けに直接行けば仲介してもらえたかもと後悔しました。
そこで、お聞きしますが元付け業者に直接行けば仲介してもらえたでしょうか？
元付け業者が仲介と管理をしてる物件は、客付け経由の客より、元付けに直接来店の客を優先？
それと、元付け業者は客付け経由がいやなら何で客付け業者に空室情報を出したのでしょうか？

回答No.2

caf-caf

兼業大家です。

＞良い物件は人寄せのための釣り物件で、既に入居されている

物件情報は各社で共用していることが多い為、釣り目的以外でも、掲載時点で既に契約済みということはよくある話です。

＞同じマンションなのに、築年数の表示が仲介業者によって違うのは何ででしょうか？

不動産業者が、オーナーからの聞き取りだけで表示している可能性大です。

例Ａ不動産　高齢オーナーが、平成元年築と不動産屋に言った。表示＝平成元年築
例Ｂ不動産　高齢のオーナーが亡くなり、身内が相続して登記を見たら、平成２年築だったことが発覚。表示＝平成２年

蛇足ですが、築年数は耐震基準などの参考にはなりますが、新しければ良いというわけでもないので、築年数はあくまで参考程度にしかなりません。

＞よい物件は具体的にどうやって探したらよいでしょうか？

本当に良い物件は、わざわざ広告など出さなくても、内覧ですぐに決まります。
良い物件を持つ大家は、不動産屋に借主の詳細をリクエストしていますから、それに合っていなければ紹介さえもしてもらえないでしょう。

不動産屋が大家へ仲介した借主が、後に何らかの問題を起こせば、大家はその不動産屋との契約をしなくなり、他の業者を使うことになります。
ですから、不動産屋は良い物件・良い大家への仲介は、なるべく失敗したくないのです。

逆に、不動産屋・大家の選考基準に合えば、いつでも良い部件を紹介されるということでもあります。
例えば、固定収入・指定信用情報・保証人・勤務年数・紹介前の物件（実家・賃貸物件など）での居住年数などを参考にしています。

質問者様の考える良い物件が、どのような基準なのか不明です。
借主によって求めるものは違いますから、これだけは譲れないという条件をいくつか提示して探せば良いでしょう。

お礼

ありがとうございます。
築年数が一年だけ違うなら理解できますが、物件サイトで今掲載されてる物件とアーカイブ物件(過去に出された物件）を見てると、
同じ住所で似た名前と築年数が違うマンションがありました。
例えば、今は～マンションIという名で1990年築として載っていますが、
過去に～マンション1号棟（～の部分は同じ）で1980年築として出てました。
こういう十年も表記が違うのは何ででしょうか？
前にできたマンションでも名前を変えたり、改築や増築をすると築年が1年目からスタートするのでしょうか？
それと、よい物件を選ぶ基準で築年数は耐震基準以外では関係ないとおっしゃいますが、新しいマンションの方が部屋がきれいとか新しい素材や技術を使ってる、マンションの持ちがよいという事はないのでしょうか？
それではお願いします。

回答No.1

noname#255857

・良い物件は人寄せのための釣り物件で
本当。埋まっちゃったので代わりの物件を紹介しますね～が常套句。

・同じマンションなのに、築年数の表示が仲介業者によって違う
これは解釈の違いでしょうか？まぁ業者に聞くしか無いかと。

・よい物件は具体的にどうやって探したら
基本的にはタイミング次第かな。
出し渋っても家賃収入が入らないだけなので、いい物件があれば釣り物件の
副事案として紹介されますので。
ネットで簡単に聞ける裏ワザや知識ではこんな回答しか出てこないんじゃないかな。

お礼

ありがとうございます。