賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の特約事項の拒否

質問

賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の特約事項に関して、お知恵を貸してください。

時系列は下記のとおりです。
4月上旬
　賃貸マンション入居申し込み＆入居審査申し込みをしました。
　（入居審査が2週間弱かかりました。通常より時間がかかっています。家賃保証会社を通しています。）
4月中旬
　入居審査が下りてから3日後の契約を要求されました。
　（家賃が入居審査が下りた後の3日後から発生という意味）
　前の家の退去予告の都合等もあり、もう少し期日がほしかったところですが、
　管理会社より早い契約を要求されたので、仕方なく応じました。
　（保証会社の審査遅れと管理会社は別で関係がない。管理会社としては早く入居者を決めたかったので、と言われました。）
　（契約開始のこの時点で、契約書関係ができていないとのことだったので、何も締結していません。）
契約開始日より3日後
　引越し
　（この時点でも契約書関係は何も締結していません。）

引越しの3日後
　仲介不動産業者の担当者が契約書関係書類一式を紛失、再度契約書を作り直すことになりました。

引越しから1.5か月後
　ようやく契約書類一式が揃い、我が家に書類を持ってきました。
　契約書を確認の上、署名捺印を求められました。

ここからが問題なのですが、
賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の特約部分で疑問が出てきました。
新しい鍵の製作費21,000円、ハウスクリーニング60,000円、給湯器等の故障は借主負担というものです。

契約前に提示されていたのなら検討の余地もありましたが、
もうすでに引越しして1か月以上経過しているところで、上記の特約付きの説明書に同意を要求されていて困っています。

礼金2か月、敷金０か月の物件に入居していますので、
私としては、退去時に更なる上記の負担は避けたいところです。

当該の書類を紛失した不動産業者は、
今回は締結していただくしか方法がありません、
もし納得できないのなら退去時に争う方法もあります、とのことでしたが、
正直、早く事を収めたいからそういっているだけで、
そもそも納得していなくても締結後では、特約事項の交渉も難しいと思います。

そもそも契約書を締結前に引っ越すべきではなかったのは反省している部分です。
いくら管理会社に早期契約を要求されたとしても、
書類がそろっていない段階ではそれはするべきではなかったと思います。

今回の引越しに礼金・手数料等で我が家にとっては大金がかかっており、
また身体的にもかなり大変で、更なる引越しなどはできません。
物件自体も気に入っていおり、子供も小さいため環境を変えたくありません。

特約事項が納得できないからと、追い出されてしまっては大変なのでそれは避けたいのですが、
特約事項自体は何とか変更してもらいたいのです。

何か、交渉の余地はないのでしょうか。
お詳しい方、教えてください。

どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

caf-caf · ベストアンサー

兼業大家です。

契約前に特約の説明を一切受けずに契約したのなら、後出しの特約は全て拒否をすれば良いです。
また、東京都都市整備局の賃貸ホットラインがありますから、仲介業者の怠慢や特約強要の旨をご相談されれば良いでしょう。

給湯器については、所有者の確認をされてください。
残置物であれば、借主（質問者様）の所有となりますから、修繕も廃棄も売却も借主のご自由です。
もしも設備であれば、通常使用での修繕費用負担の特約は一方的に不利であり無効だと拒否をすれば良いです。

今回は、全てが仲介会社の怠慢です。

しかし「＞もし納得できないのなら退去時に争う方法もあります、とのことでしたが、」は、不動産会社の言い分も半分は正しいです。

本来であれば、敷金家賃１カ月分～３カ月分がかかる初期費用をゼロとしてご契約をされただけで、建前上は退去時にかかる費用は敷金ありでもなしでも同じです。
おそらく大家も仲介業者も心証の悪い借主となりますから、少しは安くしてあげられるようなところも、キッチリしっかり請求しようと思われるでしょう。
通常使用の範囲と善管注意義務違反と迷うような汚損などを、心証が悪いからこそ善管注意義務として請求されることはよくあることです。

敷金０物件では、退去時に支払う敷金相殺分（原状回復費用）を入居後に貯蓄しておくことが必須です。
敷金０で入居されているのなら、無傷の出費で退去できるとは思えませんし、裁判として争っても大家側への支払いは多かれ少なかれ認められますので大家側も相当強気です。

ですから、特約の後出し無効を大前提にして、もう少し安い特約であるなら受け入れるといった和解案を出されてみても良いと思いました。

お礼

回答ありがとうございました。

もともと敷金1・礼金2か月の物件だったようですが、
入居者がおらず、敷金0とした経緯があるようです。

「＞敷金０で入居されているのなら、無傷の出費で退去できるとは思えませんし」に関して、
ネットで自分に都合のいい情報を目にして、私は少し勘違いしていたようです。
（ハウスクリーニング代を請求されたが、ガイドラインを盾に交渉して拒否できた、等です。）

礼金・仲介手数料・保証会社利用等で100万円以上という、
我が家にとっては大きな出費だったので、私のケチな気持ちが大きくなってしまっていました。
また、仲介会社の落ち度に対しての苛立ちから
気が大きくなってしまっていたようにも思います。

・給湯器は設備なので特約事項を拒否
・鍵の刷新費用もできれば拒否
・ハウスクリーニング代の多少の減額（これは難しいですかね・・・）
をお願いしてみようと思います。

敷金相当分の原状回復費用についても、貯めなくてはいけませんね。

貸主（法人です。管理会社の持ち物件）と借主、顔が見えない同士とはいえ
心証が悪くなることは本意ではありません。

教えていただき、ありがとうございました。

補足

給湯器は残置物ではなく、設備でした。