分譲マンションの駐車場利用料の会計処理

質問

当マンションの管理規約の第25条には、下記のように、マンションの管理費と修繕積立金（管理費等）は、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて公平に負担すべし、と規定しています。（この規約は、国交省の標準規約にほぼ準拠しています。）

第5章 管理
　第2節　費用の負担
（管理費等）
　第 25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用
（以下「管理費等」という。） を管理組合に納入しなければならない。
　一 管理費
　二 修繕積立金
　2. 管理費及び修繕積立金の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出
　　するものとし、他の事情を一切勘案しない。

ところが、駐車場使用料金として徴収されているお金は、管理費等に繰り込まれており、管理費の約10％、修繕積立金の約35%が駐車場使用料より充当されています。

その結果、駐車場利用者が非利用者と比較して、平等に負担すべき管理費等を多く負担する結果になっています。
この不公平な状況をなんとか是正したいと考えています。

管理組合員が自分たちが所有する土地をを駐車場として利用する場合に、負担すべき妥当な金額は、駐車場を維持するために必要な駐車場の修繕費と、駐車場を利用しない組合員が受け取るべきその土地の地代と考えられます。
そこで、長期修繕計画から駐車場にかかわる費用を抜き出し、また、地代については固定資産税と都市計画税の合計額の2～3倍が住宅地の地代の相場ということで算出したところ、月額500円程度となりました。

現在支払っている月額の駐車場利用料は8,000円程度なので、差額の7,500円が、本来、組合員全員で公平に負担すべき管理費等を駐車場利用者のみが負担して支出することになっています。

公平に負担した場合を算出してその金額を比較したところ、約3万円弱を駐車場利用者が払いすぎており、全組合員の30%程度の駐車場非利用者は約7万円弱の支払いを免れていることになります。
このお金の流れを考えると、駐車場利用者が払い過ぎた3万円は非利用者が払うべきであった7万円を立て替えて贈与されている形になっています。

この会計処理は、第25条の第2項に違反しているのではないかと考えますが、管理会社の見解は、第25条は駐車場利用料金の処理について言及していないので、この第2項に従う必要は無い、とのことです。

しかし、第25条は、管理費等の負担について公平であるべし、と言っているので、これら管理費等を徴収する時の費用の名目ではなく、結果として負担することになる金額について規定していると考えるべきではないでしょうか。

駐車場利用料という名目でありながら、その実態は、75%が修繕積立金、20%が管理費に繰り込まれており、本来の駐車場の費用は修繕費用の駐車場に関する部分の5%程度しか相当しないことが、あらかじめ予算で計画されています。
この費用が、「駐車場利用料」という、まったく実態とかけ離れた名目であることで、管理費等を公平に負担すべしとしている第25条の対象外になるというのは、第25条を骨抜きにする解釈で納得できないでおります。

この不公平を是正したいと考えていますが、規約を変更するのはハードルが高いので、第25条を正しく解釈・運用することで解決できないものかと考えております。
具体的には、第25条の第2項に沿った料金体系とすることで、駐車場利用料は500円程度に下げ、差額の7,500円は管理費と修繕積立金を増額することで全体の収支のバランスを取ります。

現在の会計処理は、一部の駐車場非利用者のみに有利になる処理方法ですので、このような会計処理を続けることは、共同の利益に反する行為を禁じている区分所有法第6条に抵触する危険性があるのではないかと思いますが、いかがなものでしょうか。

このマンション標準規約の解釈、運用により生じる駐車場料金処理の不公平問題についてマンション管理センターや国交省に見解を問い合わせたのですが、民事と思われるので、弁護士に相談して欲しいと逃げられてしまいました。

アドバイスをよろしくお願いします。

回答No.4

t_ohta

＞　しかし、事業となると、所得税を負担する必要が生じるなど、税務処理が必要になるように思いますが、一般にそのような税務処理は行われているのでしょうか。
＞　行われていないとすると、税務署としてはどのような解釈により課税しないという判断がされているのでしょうか。

管理組合の収入が区分所有者からのモノだけの場合は、組合員が出し合っているだけなので非課税だそうです。
区分所有者以外から収入があった場合は課税対象になるので、納税義務が発生します。
面倒なのは、分譲マンションでも所有者が賃貸に出していて、賃借人が駐車場を借りる場合は区分所有者以外からの収入が発生している事になり課税対象になるのですが、1件でも区分所有者以外からの収入があった場合は、全ての駐車場収入が課税対象になるそうです。
ウチのマンションは空き駐車場を一般に貸そうとして、この事を指摘されたため区分所有者以外に貸し出さないとう規定が追加されました。（1つ貸したために3つ分くらいの収入が税金に消える計算で大赤字でした）

お礼

たいへん参考になるご意見、ありがとうございます。

補足

> 面倒なのは、分譲マンションでも所有者が賃貸に出していて、賃借人が
> 駐車場を借りる場合は区分所有者以外からの収入が発生している事にな
> り課税対象になるのですが、1件でも区分所有者以外からの収入があった
> 場合は、全ての駐車場収入が課税対象になるそうです。

これは知りませんでした。
この場合の駐車場利用料金を、貸借人から徴収するのではなく、その部屋の区分所有者から徴収するとしてもダメなのでしょうか。
その区分所有者が自分で使うのではなく、他人に使わせるという時点でダメという話になるような気もしますが。

しかし、駐車場利用料を原価である月額500円程度に設定するのであれば、税金を払っても大した金額にならないような気もしますが。

ひとつ前のご回答についてなのですが、
> 全戸に一律に駐車場を付与できる場合は公平な負担という原則に則らなけ
> ればいけませんが、一部の人にだけしか駐車場を提供できない場合は共有
> 部を一部の人が占用すること自体が不公平な利用になるので、管理組合の
> 事業という解釈で一般的に運用されています。

共用部を一部の人が占用することの対価として、地代を駐車場非利用者に支払うこととしているので、不公平な利用にはあたらないと思うのですが、いかがでしょうか。

回答No.3

t_ohta

＞　どこのマンションでも同じ運用だから、ということは、みんなで渡れば怖くない、というお話になると思いますが、法律の解釈がそのようなことであっても良いものでしょうか。

全戸に一律に駐車場を付与できる場合は公平な負担という原則に則らなければいけませんが、一部の人にだけしか駐車場を提供できない場合は共有部を一部の人が占用すること自体が不公平な利用になるので、管理組合の事業という解釈で一般的に運用されています。
これは1階部分の一部を店舗用に貸し出していると言ったケースや、駐車場でも区分所有者以外に貸し出しているケースなどと同じで、住人であっても管理組合の店子として扱われているだけです。

お礼

的確なコメントありがとうございます。

補足

t_ohtaさま
お返事ありがとうございます。

> 管理組合の事業という解釈で一般的に運用されています。

なるほど。

しかし、事業となると、所得税を負担する必要が生じるなど、税務処理が必要になるように思いますが、一般にそのような税務処理は行われているのでしょうか。
行われていないとすると、税務署としてはどのような解釈により課税しないという判断がされているのでしょうか。

ご存じでしたら教えていただければと存じます。

回答No.2

t_ohta

実質的には、どこのマンションでも同じ運用ですから区分所有法に抵触と言う意見がどこまで通用するか微妙なとこでしょう。

でも、質問者さんの考えは長期的に見たらいい考えかもしれませんよ。
ウチのマンションではクルマ離れのせいか空き駐車場が増えて管理組合の収入が減り、徴収する管理費や修繕積立金を増やさないといけない状況に陥っています。
長期的な視点で、駐車場利用者が減った場合でも財政状況を健全に保てるようにする方策として提案するといいかもしれませんね。

お礼

ご意見、ありがとうございました。

補足

どこのマンションでも同じ運用だから、ということは、みんなで渡れば怖くない、というお話になると思いますが、法律の解釈がそのようなことであっても良いものでしょうか。

私の考えは、至極当たり前の話に過ぎなくて、現在の運用がおかしいと気がついた今は、これまでのような運用が長年にわたって行われてきたこと自体が信じられない思いです。

長期的なメリットだけでなく、短期的にも払いすぎている3万円を取り返したいと思っています。

駐車場利用者が減って管理費等の収入が減って困った管理組合は、管理費等の値上げは反対する人が多くて難しいですが、駐車場料金の値上げは、周辺駐車場の相場に合わせると言えば通りやすいので、駐車場利用料を上げるというさらに不公平を助長する対応をするところがあったり、そのような対応を勧めるところがあると聞きます。

自分たちが土地の所有者であることを忘れて、駐車場利用料は周辺駐車場と同程度にするものだ、という思い込みによる勘違いでこれまで誰も疑ってこなかったというのが実情だと思いますが、勘違いに乗じてこのような利用者にとって不利益な運用をするのは、詐欺にも通じるところがあるようにも思います。

これもみんなで渡れば怖くない、のでしょうか。

回答No.1

trytobe

ここで回答しても、ご自身の代理人になれるわけでもなく、結局は弁護士に依頼しないと「法的な手続き」に入れないので、法テラスなど無料の法律相談のチャンスを活用されたほうが早いかと思います。

お礼

「法テラス」というサービスは知りませんでした。さっそく問い合わせてみようと思います。

補足

「法的な手続き」まで必要でしょうか。
第25条を正しく解釈して運用できないものかと思っているので、現在の管理会社の言う解釈方法が無理筋で、私の解釈が正しい、という根拠を補強するご意見がいただければありがたいです。