住宅ローン返済率

質問

計算式ですが
1 マンション費用÷額面
2 マンション費用÷手取り
3 マンション費用＋管理費等÷額面
4 マンション費用＋管理費等÷手取り

どれで計算すれば良いのでしょうか？

回答No.1

86tarou

マンション費用というのが不明ですが、毎月の返済額÷税込み年収の月割り額が一般的かと思います。ただ、賃貸から比較すると固定資産税や管理費、修繕積立金等の費用も増えるため、この辺りも含める必要があるでしょうか。年収だとボーナスも含みますが、これは会社の業績如何によっては一番に削られる項目なので、計算に入れない方が良いでしょうね。
要は、銀行審査の時の返済率と無理なく返済出来るかどうかの返済率とは基準が違うような気がします。

この質問の意図が分かりませんが、一般的にこの返済率以内だと大丈夫みたいなものは役に立たないでしょう（同じ世帯年収でも、家庭によって毎月の支出額は大きく違い、倹約家も居れば浪費家も居る）。年収が多ければ返済率が上がっても問題ないですし、逆に少なければ大きく下げないと無理なローンになってきます。例えば年収300万円の人に比べて、3000万円の人の食費が10倍になることはありませんので（結果、生活費等を引いた残りの返済出来る金額に差が出る）。

ということで、もし無理のないローンを組む参考にするのなら、下記の計算をしてみてください。銀行の審査だけなら返済率30％超、70才超完済とかでも通る可能性があります（当然、破綻する可能性のある無理なローン）。

物件価格の20～30％以上の頭金を用意し（ローン残高＞物件価格にならないようにして、いつでも売却出来るリスクヘッジのため。この他に諸費用が５～10％必要）、長くても定年まで（定年以降の返済には無理があり、その10年程度前には完済して以降老後資金貯蓄にまわす）のローンを試算します。この金額が今の家賃より数万円少なければ、今と同じ家計になる計算です。これは、今まで掛からなった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は管理費や修繕積立金、駐車場代等）が掛かるようになるためです。
これでも今現在必要な貯蓄が出来ていなければ、その分返済額を減額する必要があるでしょう。必要な貯蓄は、将来大きな出費が見込まれる時にその時期と金額を試算すれば分かります。例えば、子供の教育資金（１人当たり1000万円、学校によってはその数倍）とか車の購入費用とかです。更には最大の費用となる老後資金については、数千万円必要と言われています。これは年金だけでは不足する分としてですが、定年までに確実に貯めておかないと悲惨な老後が待っている可能性があります。なので、上記したように長くても定年までのローンとするのです。定年後の返済なんて出来ませんし、それどころか毎月持ち出しが必要なので現状ですから。

質問とは関係ないことも書きましたが、もしかしたら返済率だけで安心したいという質問だと、その回答だけでは駄目だと思ったからです。必要ない回答でしたら無視してください <m(_ _)m>