登記簿謄本権利証について

質問

現在住宅ローンの返済中ですが問題があります。
２つの機関より借り入れで、私（世帯主）が金融公庫、息子（長男）名義で市助成公社より
借りております、ところが息子は権利を放棄したいと言ってきました。
権利証には4/5(世帯主）で1/5（息子）に成っておりますが実際のローンの返済は
私と妻のお金で現在まで支払っております。
長男息子は一円も支払っておりません、名前だけは権利証に載っています。
親子ローンになっているようですが息子はアパート暮らしで生計をたてています。
次男が同居をして居りますが次男名義に書き換えが出来るのでしょうか。
何卒ご面倒をかけるようですが宜しくお願い致します。

回答No.4

simotani

市役所が同意するか否か次第。お子さんが一緒に住むのが市役所の融資条件であれば市役所には一括返済の必要があります。売買ではなく訂正としても登記税は必要ですし税務署にも事前に相談した方がいい事例です。但し少なくとも次男に名義書き換えするのは不可。次男がローンを負担するから負担割により登記書き換えるなら別ですが「資金負担者と登記持ち分保有者が別人ならば贈与税発生」と通達があります。

回答No.3

oska2

＞次男が同居をして居りますが次男名義に書き換えが出来るのでしょうか。

長男名義の所有がなくなると、「公社からの融資が継続不可」となります。
ですから、長男名義で融資を受けている残債務を完済すれば可能となります。
持分１／５の抵当権を、その金融機関が持っていますからね。
と、これが「表向きの役所的回答」です。
実際には、金融機関は「利息を稼ぐ」のが目的ですよね。
公営だろうが民営だろうが、目指すところは同じです。
「正当な理由」（役所や弁護士が好む言い回し）があれば、名義（所有権）だけを変えて融資継続が可能の場合もあります。
「長男は、独立して新たな家を購入する。今（伝票上）背負っている負債が、邪魔だ」とかね。
一度、市助成公社で（例えばの話として）可能か否か確認して下さい。
役所関係は、部外者扱いされると規則通りに実行する人種です。
根回しをすれば、色々と相談にのってくれます。
ただ、勤務職員に対する扶助ですから「最後は、長男の借金を完済する」事が確実です。

回答No.2

fujic-1990

まず指摘しておきますが、現状は、質問者さんご夫婦から長男さんへの「贈与」です。

　共有「持分の取得」という１つの目的実現のためにした１つの贈与契約により、分割して贈与しているという形になっていますので、（毎年非課税額の贈与をしていても）全体についての一括贈与になります。

　バレたら、まだ贈与をしていない分も含めて贈与額を計算し、その年にかなりの贈与税が課されます。それを避けるため、実際に長男さんに返済金を負担させるべきです。

　さてご質問本題の「長男の権利放棄」「次男への名義書換え」ですが、説明すると長くなりますので、ほんのザックリとですが、

　「市助成公社」が、長男さんの「持分」に対して担保権を設定しているものと思います。

　そうであれば、つまり長男の権利が公社の権利の対象になっているのであれば、公社の同意なき放棄は無理です。

　公社がＯＫすれば放棄できますが、長男が持分を放棄すると、その担保権が無価値になり、返済が正しく行われるという保証がなくなりますので、その公社は持分放棄を許さないでしょう。

　理屈としては、長男が次男に持分を「譲渡」・「贈与」するのであれば、名義書換も可能です。

　ただ、次男に「残金の返済」が十分にできるだけの収入がないと、公社がなんらかの対抗策を採る可能性があります。

　公社が黙認したとしても、売れば長男に「譲渡所得」が生じる可能性が、贈与すれば次男に「贈与税支払い義務」が生じる可能性があります。

　また、名義を移した時点で税務署に報告が行きますので、次男がそれまで納税していないと、「この人は買うお金をどこで稼いだのか」という疑問が生じて、税務署員が質問者さん宅にご訪問あそばすかもしれません。

　贈与を受けたりすれば、次男が「キチンと納税するかどうか」と監視されたり。

　これまでだと、サラリーマンだったり少額の売買・贈与だとバレないこともあったと思いますが、「安保法は憲法違反だ」とか騒いでいるどさくさ紛れに「マイナンバー」制度の導入されました。

　一発でわかります。いままでの長男への贈与もバレてしまう可能性大。長男さんからこれまでの返済分（質問者さんが立てかえた分）を返してもらいましょう。

　結論：名義書換えを禁止する法律はナイので、書き換え自体はできる方法はある。
　　　　但し、いろいろな問題がおきるので、公社と税務署の両方、または一方が文句を言うかもしれない。

回答No.1

noname#249423

ローンの借り入れの問題と住宅の名義の問題が混在していますね。贈与税が発生するパターンのような気がしますね。