築20年位の中古マンションに住んでいる方へ

質問

1000万円以下、築20年近い物件、購入し暮らしている方にお聞きします。

大規模修繕は経験されましたか？
また、修繕が始まってみて、修繕の追加徴収など経験されましたか？

また、購入前後どちらでも構いませんが、専有部の配管の修繕などにどのくらい費用がかかりましたか？

各々ケースバイケースなのは承知しています。
我が家ではこんな感じだったという経験談を購入のアドバイスとしてお聞かせください。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49） · ベストアンサー

築20年なら、間違いなく、必ず外壁関係メインの大規模修繕が、既に、一度、実施されているはず。次の大規模修繕で、配管関係メインのものが実施されるのが通常パターン。

「修繕の追加徴収」というのは、おそらく「一時金徴収」のことと思われるが、こういうことになるのは、マンション管理組合理事会の失態。

たいていのマンションは、5年毎に「大規模修繕計画書(案)」が総会審議に賭けられて、もし、修繕積立金が不足したりして、「一時金」とか、「銀行借り入れ」が必要ということが明らかになった時点で、「修繕積立金」を値上げする。つまり、「修繕計画案」と「積立金値上げ」はセット。毎月の「管理費等」として徴収されるものの中に、「修繕積立金」が含まれているので、「管理費」そのものは値上げしないでも、この「積立金」を1.5倍とか、2倍に値上げするのが普通のマンションの実態。

即ち、今の時代、何百万単位の「一時金」をホイと出せる人など少ないわけですから、「一時金徴収」と言った時点で、大規模修繕工事そのものが「総会承認」されません。だから、「一時金」とか「追加徴収」と言った時点で、マンションとしてはアウト。資金不足で、工事できません。銀行も、そういう無責任な管理組合に金を貸さない。

因みに、専有部の配管という概念は不要。配管は、全て、共有部として処理しないと、問題が起こる。万が一、専有部だからと言って、勝手に埋設配管に手を着ける区分所有者が居たら大変なことになる。マンション躯体全体に悪影響を与えることになったら責任の取りようがない。各部屋の量水器(メーター)廻り配管工事だって、共用部として、管理組合の「積立金」から支払われる。

「一時金」「追加徴収」という話が出た時点で諦めるか、または、早急に「修繕積立金」を三倍前後、値上げする。そういう値上げ議案を次の総会に上程して、「承認可決」を得る。

もし、これから築20年のマンション購入を考えているのなら、総会議事録、総会上程議案説明書、総会議事録等を見せて貰って、修繕積立金が、まあ、「一億円」前後にはなっていることを確認しましょう。築20年で「積立金」が数千万円しかないということなら、そういうマンションは買ってはいけない。

お礼

細かい解説ありがとうございました。
配管は共有部、積立金状況の指針など大変参考になりました。

補足

u-jk49さま

とても詳しく回答ありがとうございます。
マンション購入は戸建てよりも勉強が必要といわれるのが実感しました。

差し支えなければ、もう少々お聞かせください。
３点あります。
お答えいただける範囲で結構です。

１、
二回目の大規模修繕費に一億近く貯まっていなければ…というのは、指針として大きなアドバイスに感じました。
この額は総戸数でいうとどの位の規模でしょうか？

条件を狭めずに大まかに、築20年の物件てどうなの？とお聞きしたかったのですが、追加で疑問が出てしまいました。

検討中の物件は、総戸数47戸、広さは壁芯で約56平米です。
（広さは出来れば60平米欲しいところですが…）

２、
また、私が最初にした質問やu-jk49さまにお伺いしている内容などを聞ける先というのはどういったところに聞くのが望ましい疑問でしょうか？
物件を取り扱っている不動産には聞きにくいと思ってしまっているのですが、直に聞くのが一番なのかどうか…。

３、
u-jk49さまは実際、質問にあるような物件にお住いですか？