競売にかけられた借家

質問

平成２年１０月から借家に住んでおり、平成８年離婚し、平成９年１月に新たに契約を行い母子家庭で現在まで家賃を払っておりました。仕事の不調、傷害事件に巻き込まれての精神的な事からの体調不良等で、家賃を、遅れて払うことも数回有りました。（現在は７月分まで入金済み）今年１６年３月、家賃が遅れていた時、大家が来て、遅れていた分を分割でも払うと言うことで納得し、帰り、翌２日後、今まで契約していた所でない不動産屋から電話をもらい大家から委任状を預かっているので、出て行ってくれといわれました。先日分割で払うと言うことで承諾を得ていると言う旨を話したこと、自分のところに昨日連絡があって、委任すると言われ、今ままで、家賃遅れたこともあったので、立退き料は一切でないと言われた。実は１４年の１０月に朝、８時に大家だと名乗る女性から家賃の払いを今度、Ｍ銀行からその女性名義のＡ銀行へ変更するようにと、電話があり、又しばらくすると、同じ女性から今度は郵便局へ振り込んでくれといわれました。その女性が大家なのか、どんな理由があったのか一切知らされておらず、今までは契約は自動更新のため、何かある場合は不動産屋から今まで連絡がありました。１４年１１月に裁判所から通知が有り「上記債権者から、貴殿が賃借している建物に対して競売の申し立てがありましたので・・・」と言う内容の封書が届き、初めて何があったのか理解できた状態です。大家から一切を知らされていませんでした。１５年７月、１５年９月入札の通知を頂きました。が、その後どうなったのか一切連絡も封書もない状態でした。委任された不動産屋から、一切立退き料は出しませんよと、軽く言われ、では、第三者に相談してみます。と、話したところ、どうぞ、どうぞ、話してください、と軽くあしらわれました。私はどうしたら良いのでしょう・・・。

回答No.6

skywalker9 · ベストアンサー

mickjey2さんのアドバイスへの補足欄に、不動産屋に会いたくないとありますが、今回何故自分が出て行かなければならないのか文書で回答するよう求めたらどうでしょうか？

その文書を貰うまでは、立退きに応じられないとし、もし、文書を貰えたら、その文書を持って公的機関等に相談に行ったらどうでしょうか？

例えば家賃滞納による立退きを要求されたとしても、民間人が直接居住者を強制的に立ち退きさせることは出来ないことになっています。

すみません、新借地借家法は平成４年８月１日から施行されています。
しかし、下記の参考ＵＲＬにも書いていますが、期限を定めた借家契約の、大家からの更新拒絶も厳密な理由が必要とされていますし、更新拒絶の意思表示も、期間満了の１年前から半年以内とあります。

いずれだまってすぐ出て行く必要はないので、安心して下さい。

又、更新拒絶の理由の中に、立退き料の支払もありますので、立退き料は貰えます。

充分いただいて、新居で気分一新というのもいいかもしれません。

後不動産屋・大家の会話等は録音しておくことをお勧めします。

不動産業者の中には、勉強不足で当たり前の事を当たり前に理解していないものも意外に多いものです。
だから、彼等の言葉を鵜呑みすることなく（立退き料は、支払われないなど）、その場で理解出来ない事には答えず、冷静に対応して下さい。

もちろん、あまり対抗姿勢は強くせず、納得出来たら立ち退く意思はあると思わせるべきです。

参考URL：

http://www.irie-re.co.jp/chishiki/c-shakuti-kai.htm#12

お礼

前向きに検討します。ありがとうございました。

補足

本当にありがとうございます。又、参考ＵＲＬありがとうございました。今まで毎日、毎日、びくびくし、電話がな鳴る度に、心臓が止まる思いで過ごしておりました。skywalker9さんの意見、皆さんの意見で、気持ちが楽になってきてます。ありがたいことです。相手の不動産屋は、ある朝鮮系の会社グループ名が名刺に書いて有りました。個人でやってるのと違い、法律関係も詳しい方がついているのではないかと推測いたします。(1)相手に文書を送る場合は、内容証明で送った方が良いのでしょうか？(2)内容は、卒がないように書き込むにはどこか参考に出来るＨＰなどが有りますでしょうか？もし、知っていましたら教えて下さい。宜しくお願い致します。

回答No.8

skywalker9

内容証明の書き方について書かれた本は、書店に行くとたくさんあるので、興味があるのでしたら買ってみたらどうでしょうか？

同じく内容証明をキーワードに検索エンジンにかければたくさんのページをヒット出来ます。

内容証明は、裁判上の証拠書類になることと、時効の進行を中断させる為の猶予期間を確保するのに利用出来るようなことを、どこかのサイトで読んだ記憶があります。

ただ、不動産に質問状を出すのに必ずしも内容証明である必要はないと思います。

それと、住んでいる借家が競売にかけられた事は、だいぶ前に知るチャンスがあったようなので、分からないことを放置していたという質問者さんにも反省すべき点はあると思われます。

そういうことで、早急に借家の競売がどうなっているのか早急に確認するべきだと思います。

どこに聞けば良いかは、裁判所にどこに相談すべきか訊いてみたらどうですか。

兎に角事実を断片的にとらえるのではなく、今自分は法律的にどういう立場にあるのか把握するべきだと思います。

自分は今何をすべきかを冷静に考えてみて下さい。

質問状の内容は、質問者さんが疑問に思っていることそのまま簡潔に書けばいいのではないでしょうか。

自分が退居しなければならないその根拠、期限、立退き料が支払われないその根拠。

そして、その回答に何が書かれていようが、そこで一喜一憂する必要はないと思います。

それを専門家に見せて、書かれている内容が正しいのかどうかアドバイスをもらえばよいのですから。

そして回答が無いなら無いで、そのままを相談員等の専門家に伝えたらどうですか。

お礼

解決はまだしておりませんが、気持ち的にとても楽になりました。ありがとうございました。

補足

ご意見ありがとうございました。昨日、法務局へ行って謄本と、裁判所で競売状況を見てきました。そこで1人閲覧してる方が、私と、担当の方との話を聞き、「○○に住んでる借家の人？」なんて聞いてきて・・・、まあ最後はごまかしたんですけど・・・。担当の方に聞いたら毎日来てる不動産屋だといってました。ああいうところはみな聞き耳をたちてる物だと知りました。さて、内容ですが、現在は、所有者は大家のままで抵当権も平成10年になってました。建物は競売から外れ、今は土地のみの競売になっていました。今まで入札はなく、住人がいるので、売れないのでしょうか・・・。とりあえず、本日書面でその不動産へ出してみます。ありがとうございました。

回答No.7

noname#11476

>抵当権設定って言う物はどこをどう見たら分かるのでしょうか？
法務局に行き登記を見れば書いてあります。

あるいは下記ＵＲＬで一時利用で見ることも出来ます。（支払はカード）

参考URL：

http://www1.touki.or.jp/gateway.html

お礼

法務局へ行き土地と建物の登記謄本を買ってきました。ありがとうございました。

回答No.5

tk-kubota

全文拝読致しました。でも、前半はどうでもいいことです。
お問い合わせの結論は「私はどうしたら良いのでしょう・・・。」と云うことなので、まずは、裁判所に電話で結構ですから、その競売は現在ではどのようになっているかお聞き下さい。
「１４年１１月に裁判所から通知・・・」とありますが、これは裁判所の執行官が現況調査のための通知と思われます。そして「１５年７月、１５年９月入札の通知を頂きました。」とありますが、その日は納得できる日です。（その間、それくらいの日にちがかかります。）
そうしますと今日で１０ヶ月以上経過しているので、そのことから云って債務者から異議の申し立てがあったか、又は、最早、誰かが買っている（最早他人に所有権移転されている。）かも知れません。
それらのことを、まず、裁判所でお聞き下さい。
最後の最後のポイントはここですからよくお聞き下さい。
それは、yuckelさんが借りた日が平成２年１０月と云うわけですから、その日には抵当権設定があったかどうかで運命？は変わります。その日に抵当権があったならば「立退料払え」など云えません。強制執行で強制立退させられます。（遅かれ、早かれですヨ　また任意な話し合いは自由ですヨ）
そうではなく平成２年１０月に抵当権がなければ、誰がどう云っても現在の所有者に賃料を支払っておれば出て行く必要はありません。

お礼

この度はありがとうございました。今のところ、根抵当権は平成10年8月となってました。その下に14年に一番根抵当権一部移転と有りました。このところから見ますと、現在の段階では私が有利なのでしょうか？

補足

アドヴァイスありがとうございました。抵当権設定って言う物はどこをどう見たら分かるのでしょうか？教えて下さい。

回答No.4

skywalker9

現在私は、不動産会社で宅建の専任取引主任者として勤務しております。競売不動産の購入代行の業務もしています。

結論から言うと、そんな簡単に賃借人に出て行ってもらえるなら苦労しないと思いました。
随分乱暴な仕事をする不動産屋だと思いました。

不動産が競売に出されると、裁判所には一般の閲覧用に物件の資料が置かれます。

そこに、競売で買っても効力の残る権利等が記載されます。

特に賃貸物件については、賃借人の有無等は記載されます。

その場合、入札する者はその辺をどうするか考えて入札しなければいけないわけで、逆にその分物件の評価額も低くなっているわけです。

従って、立退き料は最初から計算しておかなければならない金額で、それを払わないで済まそうなんてむしのいい話だと思います。

でも、そういう不動産屋が管理している物件は、あまり長居しない方が良いと思います。
これは、超裏技ですが、現金で立退き料が貰えないとすれば、その分数ヶ月家賃の支払いを止め、引越し代を貯めて転居する方法もあると思います。
でもこれは、あくまでも最終手段ですよ。

不動産屋があまりひどい対応をするようであれば、県や都などの宅建担当に相談するのも手だと思います。

不動産業は免許事業なので、県や都などから睨まれるのは困るものなのです。

以前の借地借家法は、より借家人に有利な内容で、ある意味一度貸したら返してもらえない内容でした。
だから、高めの敷金やら礼金をとるようになったと聞きます。従って、あなたの賃貸契約が新法に則ったものか旧法のままかでも違ってきます。

又、最近民事執行法が改正されましたが、それはあくまでも暴力団など違法に立退き料との金銭を目的とした、賃貸借契約を無効とさせる目的で改正されたものなので、あなたのように普通に借りている人は簡単に出て行かなくてもいいはずです。

長くなりましたが、参考になったでしょうか？

お礼

ご協力ありがとうございました。

補足

この度はいろいろ良いアドヴァイスありがとうございました。最初の契約は離婚する前でしたので平成２年１０月になります。離婚して、再契約（平成９年１月）の際は親戚の叔父が、保証人になりました。このときの不動産屋が偶然、叔父の会社の役員だったことも有り、契約はスムーズに行きました。＞賃貸契約が新法に則ったものか旧法のままかでも違ってきます。・・・とありますが、これは、左記にあげました、契約年月で判るものなのでしょうか？なにぶん素人なのでうまく言えませんが、どういうところで判断できるのでしょうか？教えて下さい。宜しくお願い致します。

回答No.3

law_amateur

まず状況をよく確認することが必要です。とりあえず，それ抜きで一般論的な話です。

　アパート自体が競売にかかっていることは間違いないようですね。そうすると，アパートの登記簿謄本（土地の地番とか建物の番号は入札通知書に物件目録として書いてあります。）を確認する必要があります。この登記簿謄本の乙区とあるところに抵当権が記載されていますが，その一番最初の抵当権（抹消されずに残っている分）が，平成２年のあなたが居住を始めた時よりも前に登記されたものであれば，競売で落札されると無条件で出ていかなければならなくなります。当然立退料は出ません。この場合には，ある日裁判所から執行官という人が来て，１か月以内に出て行きなさいと言います。それで出ていかないと，強制的に出されてしまいます。

　登記の日付が平成２年から契約をやりかえた平成９年１月までの場合には微妙です。簡単には判断がつきません。

　登記の日付が平成９年１月より後であるか，抵当権の登記がなければ，あなたはでていく必要はありません。落札した人が所有権の登記をしたことを確認した上，そちらに家賃を支払えば住み続けることができます。

　出ていかなければならない場合には，敷金は元の大家から返してもらうことになりますが，大家が破産だとか言っている状況では，現実には無理というところでしょうね。

　住み続けられる場合には，新しい所有者から敷金を返してもらうことができます。

　落札されるまでの家賃は，基本的に大家に支払ってください。大家から別のところに支払ってくれという通知があれば，そちらに支払ってください。ただし，そのような場合には，大家から書面で確認をとっておく必要があります。

　素性の分からない人間から，自分のところに支払ってくれといわれただけで，そちらに支払ってはいけません。大家は，あちこちから金を借りて，その金融業者に，賃料債権を債権譲渡していると感じられます。債権譲渡をしたときには，大家自身から譲渡したことを債務者（あなた）に通知しなければならないとされているのです。その通知がないと別の人間に支払ってはいけません。面倒なときには，「債権者不確知」で供託してください。供託の仕方は，近くの法務局という役所に行けば教えてくれます。

　家賃の滞納がかつてあったとしても，現在は滞納がないということですから，家賃の滞納を理由として出て活かされることはありません。

　不動産屋が動いているようですが，これは，アパートの住人を追い出して，空のアパートにして競売よりも先に，通常の売買で売却しようとしているものと思われます。というのは，競売よりも通常の売却の方が高く売れるからです。それで仲介手数料などを儲ける算段だと思われます。

　確かに，このような売却に協力する義務はありません。断固拒否することも可能です。しかし，競売の場合に無条件で追い出されるという場合であれば，きちんとした立退料をもらって引っ越した方が有利という計算も成り立ちます。母子家庭，けがで体調不良といった状況もあるようですので，この際，公営住宅に替わるというのも選択肢としてあり得ると思います。

お礼

気持ちがとても楽になりました。ありがとうございました。

補足

この度はいろいろ有難う御座います。競売で落札になったかどうかなどは、裁判所で一般の人が聞く事や、確かめる事も出来るのでしょうか？登記簿謄本は法務局で確かめる物でしょうか？裁判所なのでしょうか？破産などは書面でも電話でも連絡が来た訳ではないので、突然の朝の電話も一方的でした。この場合本当に大家であるのであれば、書面で連絡してくるのが妥当なのでしょうね。賃料債権を債権譲渡してると書面での連絡があったわけでもなかったので、先日も家賃を大家に払ってしまいました。出来れば子供が中学を卒業するまで住んでいれたらと思います。どうかこのまま住んでいたいです・・・。

回答No.2

noname#11476

簡単に言います。

１．競売されてもご質問者には関係のない話で出て行く必要はないでしょう。
２．家賃滞納ですが短期間ですでに滞納はしていないので、そのまま居住継続できます。
３．相手がもし家賃を受け取らないというような強硬手段に出た場合は、法務局に行き家賃を供託してください。
　（これで家賃を支払ったことになります）
４．仲介している不動産業者が変わっても、特に契約が変わるわけではありません。
　　最後の契約が自動的に更新され続けます。

が基本です。
もし、立ち退いてもよいと思うのでしたら、十分な立退き料をもらって立ち退いてください。
立退き料を支払わないと相手が言えば、立ち退かないだけです。

なお、色々相手が言ってきて大変であれば、役所や消費者生活センターなどにご相談ください。
協力してくれますよ。消費者生活センターは賃貸関係のトラブルも扱っています。

お礼

いろいろありがとうございました。

補足

この度はありがとうございました。過去の家賃滞納は体調を崩してから、何度も合ったのですが、それは今回の立ち退きの決め手には関係ないでしょうか？こちらから、不動産屋に連絡して、会うという事は、出来れば避けたいのですが、連絡などは、書面で送って欲しいと言って、通るものでしょうか？教えて下さい。お願い致します。

回答No.1

akio_myau

現在は７月分まで入金済み(これって今年の7月まで）ということであれば債務は存在しないので競売に掛けられる心配は無いと思いますが。

ただ、この文章では一番疑問なのは
「実は１４年の１０月に朝、８時に大家だと名乗る女性から家賃の払いを今度、Ｍ銀行からその女性名義のＡ銀行へ変更するようにと、電話があり、又しばらくすると、同じ女性から今度は郵便局へ振り込んでくれといわれました。」
この部分で本当に大家なのか確認していない点です。
詐欺の場合もあるし？それが元で家賃未納なんてこともあるし。

それと、大家さんにその業者に本当に委任しているのか
確認することも大切だと思いますが。

補足

このたびはアドヴァイスありがとうございました。上記の件ですが、補足致しますと今年３月に大家が来たときに、確認したところ奥様だったそうです。３月後半に大家から、知り合いの不動産屋に任せたから、あとはそっちとやってくれ・・・という一方的な電話を頂きました。私もかなり動揺していたので、一字一句聞き漏らさなかったわけではないのですが、そういう内容で言われたと思います。
１　　私の場合、契約書にはない事項（大家自己破産、競売など、）の場合でも、一切の立退き料ももらえず、
　　　このまま出て行かなくてはならないのでしょうか？
２　　又、賃貸契約書には乙は私、甲は大家本人と有りますが、「私が賃料を１ヶ月以上滞納した場合甲は乙の居室内に立ち入りの上、適当なる処置を取ることが出来る」
　　　とも、あります、この場合、現？不動産屋、および関係者が無断、又は、私の許可なくても、勝手に入ることは出来るのでしょうか？契約書の内容が総て有効と、ならない場合もあるのでしょうか？
３　　競売の場合は敷金はどうなるのでしょうか？
４　　競売になっても、従前の契約内容は継続有効でしょうか？それはいつまで有効でしょうか？
５　　立ち退き理由および、立ち退き金を支払わないと言うことは過去の滞納はこの際一切関係ないのでしょうか？
６　　又、再度此処に住む場合は今、言って来ている不動産屋と再契約しないとならないのでしょうか？同じ内容で再契約する事は、可能でしょうか？また、仮に新しい、契約書を拝見して納得のいかない金額や、箇所があった場合拒絶は出来ますか？
８　　６月１６日に、相手の不動産屋から連絡くださいとの手紙が送られてきています。今どんな話になるか分からないので、連絡はしていないのですが、このまま連絡しないでいるとまずいでしょうか？以上を補足とさせていただきたいと思います。どうぞ宜しくお願い致します。