土地明渡請求裁判について（駐車場）

質問

１）現在、土地明渡請求裁判の係争中です。
駐車場17台分一括借り上げを15年ほど行っていました。
家主側が立ち退きの裁判を行ってきました。
1審は負けましたが、別会社が現在使用しております。（役員は同じです。）
駐車場の建物構築物は別会社のものになっています。
弊社が裁判で負けたうえで建物構築物を勝手に地主が処分出来るのでしょうか
又、勝手に処分されると別会社より損害賠償請求は出来るのでしょうか。
質問致します。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　正しいと思える判断をするには、分からないことが多すぎるのですが、あえて。

　例えば、別会社というのは、地主から土地を借りているわけでもなさそうなのに、なんの権利があってその土地に建物を建てたのでしょうか？

　昨日会社でチラリと刑法の解説書を見てきた限りでは、不動産侵奪罪（刑法235条の２）の説明として、「土地上に、地主の支配を排除し、新たに自己の支配を確立する一切の行為」と説明しており、その典型例として『勝手に他人の土地に家屋を建てるとか』と書いてありました。

　別会社としては、「地主が勝手に建物を処分して土地に対する支配を回復する」のを妨害したい、つまり、自分の建物が土地に鎮座することで地主の支配を排除したいご意向のようですが、だとすると、不動産侵奪罪が成立しているように思えます。

　自分の占有を主張して地主の権利を排除する気がないなら、さっさと撤去するでしょ？

　行動によって地主の権利行使を排除しつつ、「排除する意思はない」と言うのは矛盾ですから、無罪主張には無理があるように思えます。

　そんな主張がまかり通るなら、不動産侵奪罪なんて犯罪は金輪際成立しないことになりますし（わざわざ昭和35年の刑法改正で新設。つまり、権利がないのに他人の土地に建物を建てるようなケースが続出し、これを防止する必要が生じた）。

　ついでに言うと、「即成犯」なので、地主の権利を排除した瞬間に既遂になるようです。10年以下の懲役ですが、大丈夫な事情があるのですか？

　で、本論ですが、日本では泥棒が盗んだ品物を被害者が取り戻す場合でも、自力救済は禁止です。

　つまり、不動産侵奪罪の犯人によって自分の占有支配を排除された地主が、自分の権利を取り戻すこと、つまり「判決なしに建物を壊すこと」はできません。

　基本的に、別会社相手に訴訟を起こし、判決をもらわないと取り壊せませんが、競売物件に矢～さんが居座って「短期賃貸借を主張」し、競落した人が使えないようにして嫌がらせし、お金をむしり取るケースが続出しました。

　で、短期賃貸借の主張が制限されたのと、ケースが似ていますので、別会社に対する明け渡し請求も簡単に認められるのではないか、と推測します。

　で、判決が出れば、取り壊しもＯＫです。判決に基づく取り壊しなら、賠償の必要はありません。

　判決なしに建物を取り壊された不動産侵奪罪の犯人が、正当な地主に対して損害賠償を請求できるかどうかは、そのほかのいくつかの事情も絡んできて結論がパタパタと変化してしまいます。

　一審判決の主文や、それが認定した事実なども知る必要があると思います。

　場合分けして書くと長時間かかりますので、ご勘弁下さい。

回答No.1

kuzuhan

土地を借り上げしたときの契約に基づくのではないでしょうか。その土地を明け渡しなさいという裁判所の命令があるわけですから、借主はこれを返却する義務が発生しています。
どういう事情で土地明け渡しが請求され、どういう判決が出たのかによって対処の方法は変わるでしょう。

通常の賃借契約なら、借主が土地を借り受けた上で何らかの事業を立ち上げるとか、そこに居住するわけですから、立ち退き→そこから出て行きなさい（借地権の強制返納）ですから、特に裁判所で定められてなければ借地権に関わるものは全て返却しなければいけません。

他社の建物（駐車場）であっても立ち退き請求された以上は、自社の責任で立ち退きをしてもらう必要があると考えられます。
この場合の損害賠償は「通常利用できないことによる契約不履行」に基づくので、他社→自社への損害賠償は契約関係にあるため可能と考えられますが、他者→土地の貸主は直接の契約関係がないため請求できない可能性が高いでしょう。
民法612条１項では勝手に借地権を譲渡したり、転貸（また貸し）することを禁止していますから、契約不履行あるいは契約上の背信行為が元になっている場合は撤去にかかった費用そのものを土地の貸主→自社へ請求される可能性は無きにしも非ずでしょう。
上モノが他者名義である場合はそのあたりも一緒に裁判所で命令が出そうなものですが、登記された建築物でないなら、明け渡しに伴って撤去される可能性は十分あるでしょう・・・。