賃貸物件が壊れました 転居費用などについて

15年間住んでいる一軒家なのですが(家賃50000)、3年前から、外壁が大きくひび割れ、大家さんに伝えていました(何の対...

caf-caf さんからの 回答

質問者が選んだベストアンサー

  • 2015-05-21 06:59:51
  • 回答No.1
caf-caf レベル14

ベストアンサー率 63% (1071/1694)

兼業大家です。

1.質問者様は、ご自身で状況を不利にされています。

老朽化や倒壊の危険を正当理由として有利になるのは、貸主であり、借主ではありません。

退去は、法で1年~6か月前に貸主が借主に求めることはご存じと思います。
これをされていない状況下で、ご自分で「住めない」とご判断されて転居されるのはご自身の意思です。

「住めない」と判断されるには法的根拠が必須で、見ための問題では済みません。
半壊など見ためあきらかであれば後々の調査でも住めないとされるでしょうが、修理や改築ができてしまう状態では、今現在修繕は必要だが住めないというわけではないからです。

賃貸契約は、本来、貸主と借主が協力してその契約を維持すべきものですから、修理や改築ができるのであれば契約解除ではなく、契約継続しつつの修理などが選択肢となります。

いわゆる立ち退き料は、正当な理由が無い場合(大家が部屋を使いたいから契約解除して出て行ってほしいといったケース)での補いであって、倒壊の危険など正当な理由がある場合は軽減され、契約解除の申し出から6カ月を経過させればさらに大家有利となってしまいます。

これらを前提に、2.ご質問の回答です。

>1.このケースは、建物の朽廃にあたるか

ご質問の内容だけでは判断できず、専門の鑑定士に見てもらわねば何とも言えない気もいたします。

>2.このケースで、立ち退き料(新居の費用と引っ越し代)は請求できるか

上記1がはっきりしなければ難しいです。

>3.大家がこちらの非をならすのであれば、こちらも転居せず居座り~~略~~

住むことを要求するのは問題ありませんが、喫煙・ペットなどの問題から退去時にガッツリ原状回復費用を請求される可能性を考慮しなければならなくなるでしょう。

>4.突然の居住不可になったのは大家責任で~略~慰謝料を請求できるか

自己判断で住めないとされているだけで、大家は修繕か立ち退きかをまだ借主に伝えていません。
ですから、「この状況下の家探しは、ご自身のご意思です。」と主張されるのがオチではないかと思います。

また、仕事場とのことですが、住居用物件を仕事に使うことは、大家に事前許可をとられていますよね。
これをとらず、無許可でされているのなら使用目的が違いますから、借主側の契約違反でもあります。
逆に許可をとっている状態であれば、仕事ができない間の損害賠償請求はできます。
この請求を裁判するのであれば、仕事ができない理由と根拠の証明は質問者様がしなければなりません。

ペットについて、敷金の追加で契約とのことですが、ペットがいることでの汚れなどは借主負担です。
その負担を軽減するために敷金を追加した契約を求められたというだけで、ペット可にしたから大家が多少の汚れは考慮しますよという意味ではありません。
ペットや喫煙は通常の使用の範囲を超えていますから、常に清掃などで維持の努力をしなければならないものです。

>5.として最終的には、大家がおれなかった場合、少額訴訟で71万~略~

少なくとも、71万の請求は少額訴訟の対象ではありません。

たとえ60万円までに抑えて少額訴訟としても、被告側が勝てる自信があれば通常裁判に移行することもできますから、かなりの裁判費用や労力もかかるでしょう。

3.まずは大家と話し合いをされると良いです。

きっちり契約時のように戻せ、修理しろというのは、年数経過による劣化なども考慮されますから無理でしょうね。
大家も連絡をしていない期間、それなりに準備はしているのではないでしょうか。
準備=修繕か取り壊しかの判断に加え、工務店か弁護士かどちらに依頼するかを不動産屋とも相談しているのではないかとも思えます。

大家から連絡がこないのであれば、質問者様から連絡をされてみるか、書面で連絡してもらえるよう請求すると良いですね。
話し合いのなかで、なるべく質問者様が有利になるように話をすすめていけば良いのではないかと思いました。
お礼コメント
earhart

お礼率 71% (47/66)

大家さんサイドからの情報をありがとうございました

大家さんには大家さんの見方があるのですね

大変参考になりました

アドバイスに従って、また、司法書士の人に出てきてもらって、解決しました

大家さんが連絡を取っていなかったのは、体調不良とのことでした(電話くらいしろよ、本人が金をもらって家を貸すという大家という「職業」を果たせないなら代理人出せよ、とは言いましたが)

司法書士さんの判断では、「大家は、住まうに値する状態に維持する義務がある」ということで、写真を見せたところ、柱や床の抜け、シロアリの死骸や基礎の劣化をみて「これは人が住める物件ではない」と判断され、まず、建築士による診断を進められました
結果は、非常に危険な状態である(柱の損失による倒壊の危険)とのことで、次にどうすればいいのかと聞いたら、「こんな家には住めない」「住めなくしたのは大家の管理義務契約違反である」「新居の初期費用と引っ越し代金を請求する」「取り壊しをするのであれば、敷金は全額返金、取り壊しをしないならば、明日にでも修繕にかかること」という内容証明を送りました
「どれも契約書どおりのことを請求しているので、悪い結果にはならないと思います」と言われたのですが、その後代理人として交渉してもらうと、大家さんのほうから折れてきました
「契約書記載のどおりのことしか要求していないですよ、直すのであればすぐにとりかかる義務があるんです」と言っておられて、あとは司法書士さんの交渉がうまかったのでしょう

取り壊すかすぐ直すかの判断をまず迫り、取り壊すという現地をとってから一気呵成に敷金の全額返還や、大家都合での立ち退きと、トントン拍子に進めてくれて、結果、敷金全額返金、転居料大家さんが支払うということに無事決着しました

やはり、法律家の方にアドバイスを求めるだけではだめでした
実際に動いてもらうと、ものすごくスムーズにいきまして
今回は金額が70万以下なので、司法書士でも代理人になれたのが大きかったです

司法書士さんに支払う報酬を省いても、50万以上のお金が返ってきました

なるべく有利になるよう、話し合いで解決すべき、との回答者様のご助言に従ったおかげです

本当にありがとうございました
投稿日時 - 2015-05-24 03:57:05
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