投資物件が事故物件になった場合の処置について？

質問

投資物件を購入して半年足らずで殺人事件が起こり、それが収入の不確定な未成年の学生の場合、物件の投資額が３５００万円位とする時、その学生の保護者の方々に損害賠償として投資額３５００万円を請求すれば宜しいのでしょうか？物件は殺人事件があったことを十年告知する義務があるため今後の運営は、難しいでしょうか？また更地にしても殺人事件があったことを十年告知する義務があるのでしょうか？

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　えっと、誰が誰を殺したのでしょう？

　まず、借主の未成年が殺されたのなら、学生の保護者は関係ありませんよね。

　未成年が誰かを連れ込んでその部屋で殺した場合ですが、児童や生徒でなく「学生」となると、未成年であっても保護者への請求は認められない可能性がかなり高いです（ほかの不法行為事件での結果を見るとそう思えます）。

　さらに、「仮」に保護者の責任が認められたとしても、裁判で賠償請求するには「損害の額」を請求する側が主張し証明しなければなりません。

　「物件の投資額全額（3500万円）が損害額だ」と認めてもらえる可能性は、まったくありません。

　それどころか、翌年のその物件の固定資産税評価額は下がっていないでしょう。つまり、地方自治体は物件についての損害を認めないと思われます。

　したがって、損害額を実証するのはかなり困難です。認められるのは、清掃料ほかの原状回復費など、一定分野だけでしょう。

　請求するのは勝手である、というのが日本の民事訴訟制度ですので3500万円請求してもいいですが、まあ500万円も無理でしょうね。2・300万ももらえたら喜ぶべきではないでしょうか。

> 物件は殺人事件があったことを十年告知する義務があるため

　え？ ホントですか！

> 更地にしても殺人事件があったことを十年告知する義務があるのでしょうか

　更地にすれば告知などする必要はないと記憶しています。

お礼

ご回答ありがとうございます。

補足

ずっと告知し続けなければならないのか？
この「事前に告知する義務」とは、いったいいつまで続けるべきなのでしょうか。
穂積さんは次のように説明します。
「問題はその点です。
過去に、『10年間は告知が必要だが、誰かが一度入居したらその後は伝えなくてもいい』という判例があったことから、業界ではそう言われることもありました。

ですが、これを逆手にとった貸主による、『自分の身内や社員を書類上で半年だけ住んだことにして偽装する』という手口が横行しました。

よって業界では一概に判断せず、『事件後何年を経たとしても、借り主が心理的に嫌悪感を抱きそうだと思えば告知する』というのが通例となっています」

「ブラック物件に住むアルバイト」まであると聞くこのごろですが、現在の法律では、「事件事故後、○年は告知すること」、とか、「○人が住めば告知しなくてよい」などという規定はありません。
そのため、「裁判の判例による社会通念上の解釈」を参考にするしかない、というのが実情です。

それにしても、貸主の立場からすると、事故処理、風評被害に加えてその後の収入が途絶えるというのは最悪の状況です。

泣き寝入りを避けたいオーナーは、「借り主だった人の連帯保証人に対して、部屋の原状回復費用や損失した利益の弁償を請求する」、「トラブルになる場合は賠償責任を求めて訴訟する」という例が増えてきました。
判例では、保証人の賠償責任を認めるものの、建物の価値の減少に対する請求は棄却されるケースが続いています。

ただ、「自殺や孤立死をした人の家族ら保証人に対し、原状回復費用はまだしも、その後の損失に対する弁償を要求するのははばかれる」というのが自然な感情でしょう。
人情と被害額のはざまで、オーナーの人格が問われる場面でもあります。

『不動産屋は見た!　～部屋探しのマル秘テク、教えます』（東京書籍）より。原作・文 朝日奈ゆか、漫画 東條さち子

「おはらい」をして、家賃を安くし、事実を説明する
穂積さんは、事故物件への対応について次の提案をします。

「ある大家さんの例ですが、部屋のリフォームをして近くの神社におはらいを依頼し、借り主には事情をきちんと伝えておはらい時の写真や証明書を渡しました。
その上で、家賃を相場より格安にし、礼金はなし、敷金は0.5カ月分のみなどに設定しました。

この物件は1DKで築20年と古いこともあり、壁紙、床材、バスルーム、トイレ、キッチンなどの設備のほぼ9割をリフォームしています。
『きれいだしお得だ』と言って入居希望される方はすぐに見つかり、これまでで約5年、住み続けておられます。

現在のところ、これらの方法で入居者を募るのが一番の得策だと考えています」

また、おはらいの方法については、
「その建物がある氏神さんの神社に依頼すればいいでしょう。料金は神社に問い合わせれば応えてくれます。地域差があるでしょうが、おおよそ3～8万円でしょう」(穂積さん)。
このぐらいの出費であれば、すぐに依頼したいところです。

「事件事故物件になれば、隠しても隠し切れません。近所のうわさからすぐに露呈します」と穂積さんは断言します。

隠すと違法、隠さなくても多大なる出費と損害で、自分のほうが一家離散、自殺……ということになりかねないわけです。

事故物件にならないように、オーナーが予防する方法はあるのでしょうか。
穂積さんはこうアドバイスを続けます。

「自殺や孤立死については、国や自治体が対策を掲げているように、実のところ、近所でコミュニケーションをはかることがもっとも有効な手段だと思います。

日々、オーナーや管理会社の社員から入居者に声をかける、挨拶をする、顔色や様子をうかがう、しばらく姿を見かけないなと思えばお宅を訪問してみるなど、できるだけ朗らかに付き合うよう、オーナーとして努力しておきたいところです。

何かあれば、契約時に聞いている緊急連絡先や連帯保証人に知らせるなど、事前に対策を講じておくことも必要です」

事件事故物件には、自殺大国、孤立死が激増する日本の社会問題が背景にあります。
UR都市機構や公営住宅の一部地域では、心理的瑕疵(かし)物件であることを公表して家賃を一定期間半額にする制度もあり、注目されています。

事件は部屋で起きている――。
高齢化社会、単身者社会の日本において不動産を持つ場合、「世間がブラック物件と呼ぶ事件事故物件になる可能性はある」と想定しておくべきでしょう。
その認識こそが、オーナーの心理的瑕疵を小さくする唯一の手段ではないでしょうか。

～ 「穂積さん」の教え！ ～

1．事件事故物件は、借りようとする人に対して事前に告知する義務がある。
2．隠ぺい工作をしても、近所のウワサですぐにばれる。
3．隠ぺいすると、多額の損害賠償を支払うことになる。
4．事件事故物件は「おはらい」をし、説明をした上で賃料、敷金礼金を下げて貸し出すべし！
5．あらかじめ、「事件事故物件になることもあるだろう」と想定しておく。

だそうです。