住宅ローン完済と抵当権抹消について。

質問

金融機関に勤務している者です。
顧客が住宅ローンを完済し、抵当権を司法書士に抹消してもらう時の手続きについて質問です。

今回のケースは、「金融機関と顧客のみ」の取引ではなく、「保証会社」の保証を受けての融資だったのですが、
先日融資が完済となり、保証会社から、以下の書類が送られてきました。

・抵当権設定契約書
・委任状（保証会社制定の書式）
・代表者事項証明書
・登記完了証
・登記識別情報通知

この書類の扱い方が、わかりません。

教えていただきたい箇所(1)として、
委任状には、
「私は、（　空欄　）を代理人として定め、抵当権抹消登記申請に関する～」という部分があります。これは、顧客に、空欄部分に司法書士の名前を書いてもらったうえで、上記書類を一式、司法書士に渡せば処理してもらえるのかという点。

そして教えていただきたい箇所(2)として、
職場の上司に、処理の仕方を尋ねた際、司法書士の委任状が必要になるというニュアンスのことを指示されました（その時、上司の機嫌がものすごく悪く、聞ける雰囲気ではなくなっていました…）。
司法書士制定の書式の委任状も、顧客に署名捺印いただいた上で徴求し、司法書士に渡すべきなのかという点。

以上2点、御指導いただければと思います。よろしきお願い致します。

回答No.2

ymzimss · ベストアンサー

（1）空欄のまま司法書士に渡せば良いと思います。（司法書士が自ら記載するはずです）
（2）当該司法書士に抹消登記を依頼する委任状（司法書士の制定書式）は、顧客に署名捺印してもらう必要があります。但し、抹消登記の場合の印鑑は、何でも構いません。

要するに、債権が無い担保の解除ですから、債務者の意思が確認できれば良いのです。従って、当該司法書士宛に抹消を依頼する委任状に、債務者の意思表示である署名捺印があり、担保関係書類が整えば抹消できてしまうということです。

保証会社にすれば、「誰でも良い（司法書士でも債務者当人でも）から抹消しておいてくれ」ということです。その程度のことです。何も悩む必要はありません。

お礼

ありがとうございました！

回答No.3

ohkinu1972

一般的に住宅ローン完済後の抵当権は金融機関から債務者に
必要書類が送付され、債務者の側で抹消登記をします。

ただ、金融機関によっては有償で手続きを代行するところもあります。

お書きの内容からすると、一般的には、
それらの書類をそのまままとめて債務者に送ってしまえば、
債務者の方で司法書士に頼むなりして、手続きが可能と推定されます。
なお、代表者事項証明は返却を求めるところもあると思います。

いずれにしても社内のルールに従ってください。

お礼

ありがとうございました！

回答No.1

86tarou

１：実際に申請する人の名前等を書かないと意味がありません。ただ、司法書士に依頼するのであれば、司法書士が自分で書くかと思いますが…。

２：司法書士の委任状は必要ないでしょう。司法書士が申請するのですから、それを誰かに委任するなんてことはありませんので（委任状の意味を理解してますか？）。
依頼者が司法書士に依頼するにあたって、依頼者の委任状が必要ということなら分かりますが…例えば住民票が必要で、それを依頼者本人が用意しないとかという場合です。

そもそも抵当権抹消手続きは誰がやるのですか？債務者がやるなら、全て必要な書類ですので全部渡すだけで完了します。これを持って法務局行けば、相談窓口があるので素人でも普通は出来る程度の申請です（抹消申請の他に、通常前住所で契約してるので住所変更手続きが必要なくらい）。これなら手数料しか掛かりませんので、非常に安価に行うことが可能です。なお、代表者事項証明書は抹消出来たら返却して貰ってください（住所等書いた切手張り済みの封筒も渡しておく）。
金融機関が抵当権抹消サービスをしているのかは知りませんが、それならそういうマニュアルがあるかと思うのですが如何でしょう？司法書士が決まっているなら、その人に聞くのもありかと。

余計なお世話ですが、ここで間違った回答に従い、それで問題が起きれば上司の機嫌どころの話では済まない可能性もあります。そんなことにならないよう、ちゃんとコミュニケーションを取って処理した方が良いのではないでしょうか。

お礼

ありがとうございました！