民法に関して質問です。

質問

民法を学んでいるのですがわからないところがあります。

抵当権者は抵当不動産の賃借人を所有権と同視することを相当とする場合を除き当該賃借人が取得すべき転賃貸料債権について物上代位権を行使することができない、とはどういうことなのでしょうか。

お詳しい方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

『抵当権者は抵当不動産の賃借人を所有権と同視することを相当とする場合を除き当該賃借人が取得すべき転賃貸料債権について物上代位権を行使することができない』

　というのは、最近の判例かなにかですか？

　この言葉について勉強した記憶はないので自信がなかったのですが、この文を読み解きますと、

　「・・・ 場合を除き・・・ 物上代位権を行使できない」と言っているのですから、逆に「・・・ の場合なら、物上代位権を行使できる」という意味になります。

　「抵当権者は・・・ 転賃貸料債権について物上代位権を行使することができない」という文なら、当たり前すぎるので、むしろ「・・・ の場合なら、物上代位権を行使できる」というほうにウェイトがかかっているのではないかと思ったのです。

　私は不動産賃貸業を営んでいるもので、「抵当不動産の賃借人を所有権"者"と同視することを相当とする場合」というと、思い当たることがあるのです。

　いわゆる「家賃保証」制度を利用している場合ですね。

　所有者Ａは、大東建託などの転貸業者Ｂに賃貸して、転貸業者Ｂは物件を管理しながら第三者Ｃに貸す、という場合です。

　まあ、最高裁的には、Ｂも賃借人であることは間違いないので「家賃を下げてくれ」と言えると判示していますが、この場合の実質を見ると、Ｃの払う転賃貸料はＢの懐を経て、Ａに行くだけです。

　Ｂは自分が受け取るべきＣからの家賃を、Ａが原因で差し押さえられＡの債権者に取られたら、Ａに払う家賃を止めれば良い（Ｂは、Ａの債権者に取られた分をＡに請求して、それと自分の家賃支払い債務を相殺する）だけなので、抵当権者の、転賃貸料債権に対する物上代位を認めても実害はないんじゃないでしょうかね？

　で、その考え方を示した文が、冒頭の文なのではないかと、「推測」します。（推測なので回答しないでおこうかと思ったのですが・・・ ）

　結局、冒頭の文は、

　「抵当権者は、転貸業者（事実上の管理会社）が形式上賃借している場合を除き、当該賃借人が取得すべき転賃貸料債権について物上代位権を行使することができない』

　『抵当権者は、抵当不動産の賃借人が転貸業者（事実上の管理会社）である場合にかぎり、当該賃借人が取得すべき転賃貸料債権について物上代位権を行使することができる』

というような意味かと思います。

お礼

詳しい説明ありがとうございます！！

回答No.1

tk-kubota

例えば、不動産所有者で賃貸人をAとし、賃借人をBとします。
一方、AはYから借金し、Aの不動産にYのために抵当権設定登記があるとします。
その場合、AがYに弁済しないならば、Yは、AのBに対する賃料債権を物上代位し取り立てできます。
しかし、BがCに転貸借すれば、CはBに対して賃料の支払い義務があっても、Aには支払い義務がないです。
賃貸借関係は、A・B間であったものが、B・C間に変わったのです。
だから、Yは、Bを飛び越えてまでCに請求できないので、Cに対しては物上代位はできないです。

補足

ご回答ありがとうございます。その場合CからBに払われた賃料がBからAに払われるということでしょうか。CからBに支払われたあと、BからAに賃料が支払われるときは物上代位が可能というこでしょうか。

重ね重ねの質問申し訳ありません。よろしくお願いします。