マンション古くなると、どうなってますか？

質問

築２３年の分譲マンションを格安で購入して、５年になります。
最近思うのは、マンションって、築４０年過ぎたものでも、３９０万くらいで売りに出されてますが、現実４０年５０年と経過したマンションって、どうなってますか？
いつまでも住めるのですか？そのころには、住人も大半、老人でしょうし、引っ越しすら大変です。立て直したり、現実してますか？
自分もこのまま、購入費用は、元を取るには１５年で、元は取れるのですが、そのころには、築４０年超えますし、老人になったときは、引っ越す気力もあるかどうか、また、売れるのかどうか？それらを気にし始めたら、古くても一戸建てがよかったのかなと、悩むようになりました。賃貸として人に貸している方もおられますが、家賃６万５千円ほどなので、維持管理費の３万弱を引くと３万５千円ほどの儲けしかないので、自分としては、割に合わないものだなと思っています。どんな人が住むか、どういう住み方をされるかもわかりませんし。退去時に仲介業者まかせで、上手くことは運ぶのでしょうか？そこも調べていかないといけません。

分譲マンションって、県営住宅みたいに、古くなれば、解体して新しく建築したり、現実にしていますか？まず、見かけたことはないのですが、どうなっていくのが現状なのでしょうか？教えてください。

回答No.9

noname#252332

No.8殿の言われるようにマンション個々の運命です。それは管理組合がアリかキリギリスかによります。

　おととし2軒の築40年マンションを見ました。

　Aマンションは内装リフォーム済でしたがバルコニーには崩落の兆しがある。外壁の崩落が始まっており実際に落ちたコンクリートが燐家を壊して賠償となった。他人ごとではなく住人に事故の責任がある。人に命中せず幸いでした。修理積立金は月1000円だったが積み上がっておらず200万の燐家の修理費用にも赤字。マンションの補修はもちろん出来ていない。根本的な原因は新築以来防水工事を怠ったからです。すでに内部に酸性雨が浸透してコンクリートは劣化しており鉄筋も腐食している。修理は技術的に不可能で前述のように金もない。あわてて修理積立金を他所のマンション並に引き上げたが40年楽しくバイオリンを弾いて過ごした穴は埋まりません。土地を売って解体費用が出るなら全員着のみ着のままで退去すれば済み運が良いほうです。こんなの借りるのはよいが買うのは負債を買うようなものだと不動産屋と笑ったことです。

　近所のKマンション。修理積立金は月7000円で補修計画も管理組合がしっかりやっており船底ほどペンキを塗りたくっている。修理積立は1千万以上積みあがっており建て替えは無理だが補修を続けてまだ先が見えないほど寿命がある。最後には解体して土地を売って多少の金を分けるくらいはできるでしょう。

　防水さえよければヨーロッパのアパートのように建物は無限に寿命がある。建て替えなどは所有者の同意が困難ですから、新築時から適切で充分な補修が続いているかどうかがマンションの運命を決めます。不動産屋に築40年のマンションはこれからどうなるのかと聞いたところ、当時大量のマンションが建築されたがそれ以前の例が無く、つまり未知の領域に入っていてこれからどうなるかひとことで言えないとのことでした。

回答No.8

inon

最近築６５年のマンションを見に行きました。さすがに耐震補強を行っているマンションですが、最低でも後３０年は住めるマンションを目指して耐震補強をされたそうです。
しっかりした管理組合が、しっかりした管理を行っておれば、築１００年も夢じゃ無いと言うことが分かりました。

回答No.7

Mokuzo100nenn

＞分譲マンションって、県営住宅みたいに、古くなれば、解体して新しく建築したり、現実にしていますか？まず、見かけたことはないのですが、どうなっていくのが現状なのでしょうか？

二種類に分かれます。

１．まず、土地の価格が上物の価格よりも高額な物件。東京で言えば千代田区、中央区、港区など都心三区の物件と渋谷区、目黒区などでも立地条件の良い物件です。これらは、立ち退き、仮住まい、解体、廃材処理、再建築、入居募集など手間・暇かけるだけ、土地に価値があるので将来的に建て替えが進みます。

２．一方、土地の値段が建設費よりも低い大衆物件では、建て替えに伴う各種コストを賄うだけの価値が無いので、建て替えはできずに、段々とスラム化してゆきます。空き家が増えて管理費を払わない住戸がでてくると、資金力のある人は退去し、資金力の無い人々だけの集合住宅となります。

回答No.6

titelist1

統計的に見ると建替えることが出来たマンションの平均築年数は法定耐用年数に相当する築50ごろです。しかし、これは建替えることができたマンションで実体は制約があって建替えが出来ていません。その建替えか出来たマンションの戸数は平均的に2倍になっています。おそらく、建替えた人達はタダで新築マンションに住み替えられたと思われる。戸数が増えた分を売りに出し建替え費用に充てた。このようなケースは大都市中心部の物件で値段が下がっていないと思われる。

心配になるようなマンションは建替えが出来ずにデベロッパーが最後は買取って解体するのだろう。そこにマンションが建てられるのかはその時代にならないと分らない。土地区分所有の価値だけが残ることになる。郊外のマンションでは戸建て住宅用地になるなら土地は安くなければならない。売るにしても全員が退居するには相当な時間が必要で、外国人労働者が住み付くかもしれない。

不動産は結局は立地であり、駅近マンションは建替えが出来て、郊外は放置されるのです。それは戸建てでも同じてす。

回答No.5

k205t

もし心配なのなら、人に貸すことをお勧めします。

管理費も合わせた賃料です。その辺を不動産屋と相談されると良いと思います。

貸した場合ですが、確かに人に貸すのでいろんな人がいます。それは仕方がないことです。
だから敷金というものがあります。それで直すのです。

もしまだお若いのなら、人に貸して、中古の一軒家でも買えばいいと思いますよ。

そうすれば毎月決まったお金も入ってきますし、ローンの返済も早く終わるし。

あまり心配する様なことはないかと思います。

回答No.4

lv4u

問題のマンションや団地の敷地に余裕があり、建て替え後に階数を高くしたりなどして、元よりも部屋数を増やすなどして、余った部屋を売却して収益が大きく得られるなら、住む方たちの負担が小さくなります。
こういうケースなら、解体＆新築も可能でしょう。

そうじゃあない場合は、マンション・団地はスラム化するのではないでしょうか？
そして住んでいる人たちが亡くなるとか、退去者が続き、マンションの評価額が大きく下がったところで、どこかの不動産屋が安く買い叩いて、解体＆新築をするという流れではないかと予想します。
ただ、建て替え後の需要が見込めないと思えば、スラム化がどんどんひどくなるように予想します。

回答No.3

kadakun

「分譲マンションって、県営住宅みたいに、古くなれば、解体して新しく建築したり、現実にしていますか？まず、見かけたことはないのですが、どうなっていくのが現状なのでしょうか？」
まず現実的に立て替えは難しいでしょう。住民の4/5の賛成が必要ですし、立て替えの間の住居や費用等々（再ローンは通らないでしょう）・・・
しかし、50年も経てばローンであっても完済しているでしょうから、解体して土地だけ売るって言う感じかな？
でも、免震構造がしっかりしていて、大規模修繕工事が計画的に行われ、しかも修繕積立金が確保できているなら細かいメンテナンスもしているでしょうから、外観は100年は保ちますｗ
外国のマンションなどにはよく見かけますよね。（免震性があるかは疑問だが）

だから、一戸建てとさほど違わないと思う。
トータルで見れば、全部自分一人で費用を負担する分、一戸建ての方がお金がかかる気がします。（立て替えでも更地でも、自分だけで決断できるのは良いけど）

私は新築マンション購入しました。
たぶん、私が死ぬまではあると思うので、子供が相続するでしょうから、その後は売るか住むのかは子供にまかせます。
今の土地にいるかどうかも分かりませんし。

補足

たくさんのご回答ありがとうございます。
勉強になるので、もう少し、締め切りを待っています。
いつか、お礼を書かせていただきます。
多くのためになるご回答本当にありがとうございます。

回答No.2

papabeatles

どこかの不動産屋が1軒1軒買い上げて、全部買い取ったらリフォームまたは建て替えるのじゃないかと思います。そのときの買値ですが100万ぐらいだと思います。
　済んでいる訳じゃないから共益費も出さないと思いますし共益費も10万ぐらいになるのじゃないかと思います。

回答No.1

AR159

現実的に建て替えはほぼ不可能、というのが結論のようです。

ご参考まで。

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20131215/ecn1312150731000-n1.htm