土地の売買トラブルに関して質問です

質問

ある土地を購入しようとしていますが、土地の一部が他の人が使っていることがわかりました。
現状最終契約は交わしていないのですが（契約書の割り印など）、手付金として１０％払っている状態です。以下のことで質問させていただきます。

(1)現況渡しという条件とはいえ、土地の大きさが変わっていることを条件として、契約不履行として、手付金が返ってくるかどうか？（なお、不動産会社を利用して売主と交渉しておりますが、その不動産会社いわく、登記簿売買なので、手付金戻りは厳しいとのことです。）
(2)売主からもしくは、現状使っている所有者からその分の土地代を請求できるかどうか？

＜現在の状況＞
(1)元の土地を売却した会社はつぶれ、その土地は競売物件として売却され、それを転売目的で販売した個人との契約（売主もそういう土地だとは知らなかったとのこと）
(2)現在、その一部の土地を使っている持ち主は、つぶれた会社との間で、後ほど分筆するとの書面を交わしている模様。（所有者曰く、はつぶれた会社と書面を交わしているから払えない）

以上です。
宜しくお願いいたします。

回答No.3

lock_on

１．最終契約とは何でしょうか？

２．手付金を払っているのに割印がないの意味がわかりません。

３．重要事項の説明は受けていますか？その中に今回の占拠者の説明はありますか？

契約は両者が記名・押印して成立します。その時に割印も同時に押します。

そもそも契約が成立していないのに１０％を払ったということでしょうか？

３の事項について説明がないならば業者の重大な過失です。そこを突けば１０％は戻ってくると思います。

質問がかなりあいまいで回答が難しいです。最低でも上記３点について説明してください。

回答No.2

fujic-1990

（１）土地の面積が少なかった場合など、契約の仕方で減額請求できたりできなかったりするんですが、どういう契約の仕方でしたかねぇ。（補足は不要です）

　売買価格を、一括で「1,000万円」とか決めているような場合（カッコ書きで面積や坪単価を表記している場合を含む）ではダメ、厳密に「面積×単価＝1,000万円」と決めている場合はＯＫだったと思います。

　ふつうの売買契約では、一括で総額を書いてオシマイですので、たぶん本件でもそういう書き方だったのではないかと思います。

　そうなら裁判をやっても「売買代金の減額請求」は通らないんじゃないかな、と思います。

　あきらめて現状を受け入れて買うか、手付金を放棄して契約を解除するかの二筋道だと思います。

（２）無断使用されている部分が売買の範囲に入っているのでしょうか。単に、「そこを加えると売買の面積になる」という程度ではなく、境界杭などでハッキリした範囲の中を他人が使っているのでしょうか？

　使っていることについて、なにか権利が・・・ 時効取得とか・・・ 保護されていたりしないでしょうか？

　そういう、質問者さんが権利を行使できる条件を全部満たしているとすれば、使用している他人に対し使用を止めるよう求めたり、使用料を請求したりはできます。

　無断使用者と倒産会社との争いではなくて、質問者さんとの争いなので、無断使用者が倒産会社とどんな契約を結んでいようと、質問者さんには関係はナイ話です。分筆する意思があるなら、さっさと分筆しろ、すぐ使用は止めろという話ですね。

　問題は、相手がその権利を素直に認めるかどうか。また、認めない場合に、質問者さんがどこまでやる覚悟があるのか、でしょうね。

　書かれていることが少ないし、使用者と持ち主、所有者などの言葉が入り乱れていて状況がよく分からないのですが、裁判をやれば、無断使用者から使用料など、なにかしらの補償はもらえるものと思います。

> 土地代を請求できるか

　全体を買った後、無断使用分を分筆して売るつもりですか？　売らないなら土地代は請求できません。

回答No.1

angiras

素人ですが、手付金放棄で契約解除が無難かと思います。

１．現状有姿での契約ですから、調査しなかった方が悪い。２．売主、占有者等、どれだけ真実を話しているのか素人には分からない。３．真実を見るには弁護士との話になる。

結局、どれだけその土地が欲しいかによると思いますが、真実がはっきりしていない以上、専門家でなかったら深入りしない方がよいのでは？と思います。