新築一戸建て購入の順序について

質問

よろしくお願いいたします。

家を購入することになりました。
初歩的な質問だとは思いますが、教えて下さい。

現在、土地を決定して、口約束だけではありますが、
売主さんに購入の意思を伝えています。
土地価格が1,100万円で、とりあえず10％の手付けを支払おうかと思っているのですが、
そこで疑問が出てきました。

その土地と新築の家の費用のうち、2,000万円を住宅ローンでまかなおうと思っています。
土地の10％の手付けを支払った後に、万が一住宅ローンの審査が通らなかった場合には、その手付金はどうなりますか？
それか、住宅ローンの審査をパスしてから土地の購入契約をした方がいいのでしょうか？

そもそも分かっていないのですが、
土地と家を購入する場合、契約や手付けやローン審査など、どういった順序で手続きするのが一般的なのでしょうか？
教えて下さい。よろしくお願いいたします。

回答No.4

Jimny134

建売住宅でなく、土地の購入と建物の建築を別にするのは、意外に面倒です。
手続きをどうするかですが、金融機関から、土地の購入資金と、建物の建築費を別々に借りるか、一緒に借りるかで違ってきます。
土地代だけ先に借りる場合は、そのとちが担保に入れると思いますが、土地の価値の50～70%の資金しか借りられないと思います。
土地と建築費の両方を借りる場合には、土地の決済を少し遅らせる必要があります。
そのため、土地購入の契約は、融資が通らなかったら契約を白紙にし手付金を返還する特約を付けると安心です。
これで、とりあえず土地を確保し、急いで設計士もしくは工務店などの建築会社を探し、土地を見てもらい、測量や地盤調査をします。
合わせて、建築士もしくは建築会社と早急に打ち合わせして、建物の広さ、間取りなどを決めて、ラフでも平面図と立面図、概算の見積書を作ってもらいます。
建築会社とは、概算見積もり書の金額で契約をする必要があります。
銀行へは、設計図も平面図も、見積書も案で大丈夫ですが、規模が小さくなったり、金額が下がると面倒です。
設計士や建築会社とも、融資が通ることを特約条件にした契約が安心です。
それと概算見積もりで、別途プランが固まったところで再度見積を出してもらい、その金額で支払う事を契約書と別に念書を書いてもらう方が安心です。
これらの念書以外の書類は、融資の相談に必要ですので、早急に集め、本審査の相談に行きます。
その時に、土地の決済をと建築時の途中の支払いの期日に応じて、つなぎ融資もしくは、前渡金が可能か確認したほうが良いです。
ここのところは、施主の自己資金が多くあると安心です。
何も言わないと、土地代も建築費も、建物が完成して引き渡ししなければ融資が実行されない場合もありますので、注意が必要です。
一戸建ての建売やマンションの分譲などは、定価が決まっていて、一発で書類も揃い、融資実行と支払いがタイミング合っていいんですが、注文住宅で、土地と建築費が別だと、上記のようにタイミングが難しいです。
そして急ぐあまりに、建築会社や設計士の選定、見積書と実際の建築費のギャップなど、足元を見られないように注意が必要だと思います。

回答No.3

titelist1

地主によって対応が異なるのです。一般的にはローン審査が不合格ですと契約解除になります。このことを認めない個人地主も居るのでトラブルになりやすいです。したがって、ローン審査後に契約するのが無難です。

回答No.2

oo14

市販の契約書にはローン条項が入っていません。
なぜ、入っていないかというと、どっちにしても
書き直しが必要になるので、適当？に追加したほうが
便利ということだと思います。
一般的なローン条項では、売買対象物件の引渡日までの間に相当の期日を定め、期日までに申込んだ金融機関などから融資の承認を受けられない場合には、成立した売買契約を解除（白紙撤回）することができ、契約時に支払った手付金も返却してもらうように書きます。
その威容は不動産屋なら理解していますし、そういう手数料を払いたくない場合売買をする両者も
理解しています。でも、その書類をどうするか？弁護士などに書いてもらうととても高くつきます。
司法書士さんは自分の仕事でないと当然逃げます。
さて、法的に売主も買主も満足する完璧な書類を作ってくれるような商売があるんですね。
売買価格の６％+１２万円を払いたくないという人も多いので、そういう商売もけっこう
儲かるようです。ローンを扱う銀行があり司法書士もいるんですから、
ローン条項を考えて作ってくれる方に頼むなり、自分で文章は考えましょう。
一般的ではない回答になりますが、これで数１００万円は儲かります。

回答No.1

toukai3569

建売住宅・土地を購入後注文住宅どちらですかローンが組めない場合は白紙にする事項を契約書に記載すること。