不当！？な仮登記

質問

土地の相続の話です。土地の所有者は祖父です。祖母と私の父（祖父の実子）は亡くなっています。父は私の母と離婚し、その後、別の女性と再婚しています。その相手との間に子がいます。
ここで、祖父の財産の相続権は「私」と、「父と父の再婚相手との子」であると判断しています。

私は、1年前まで祖父と祖父の家で同居していましたが、少しもめてしまい家を出ました。すると、その間に、父の再婚相手が自分の子の名義で土地に仮登記をしたんです。私は、土地を相続するにあたり対策を考えたほうがよい、という話を聞きまして調査していたところ、それを発見しました。しかも、土地は東、西、南が道路に面した土地なんですが、仮登記されたのは、そのうちの南側の3分の2にあたります。そこは家屋と駐車場（月極で貸している）部分です。私は別に半分欲しいわけではなく、相続税が取られる位ならアパートなどを建てて運用したい、と考えて余った（仮登記されていない）ところで計画を進めていました。しかし、どうしても建築法上、仮登記をされているうちの一部分が必要になりました。それは仮登記をされている10分の1にも満たない面積です。先日そこだけ仮登記を抹消してくれ、とお願いしたら全くOKしてくれません。何度か話をしようと思っているのですが、この場合、不当な仮登記をされた、と言えるのでしょうか？また、最悪、訴訟を起こすべくでしょうか？

回答No.1

noname#58431 · ベストアンサー

1.祖父実子＝父１人、父の子が質問者さんと異母兄弟の各１人であれば、祖父死亡時の法定相続人は質問者さんの判断どおりです。
2.確認事項：何の仮登記がされているのでしょうか？所有権移転請求権保全仮登記、抵当権設定仮登記、
登記の種類によってその効力、対処方法が違ってきます。いかがですか？
3.登記については登記１筆毎にします。１筆の一部について登記が必要な場合は、その土地を測量し２筆に分筆して登記する必要があります。
4.相続税は５０００万円+法定相続人数×１０００万円が控除されますので、相続財産額が７０００万円を超えない場合、相続税対策は不要。もちろん相続→争族とならないような対策は必要です。

補足

回答ありがとうございます。

１．回答ありがとうございます。
２．所有権移転請求権保全仮登記です。
３．説明不足でした。土地全体が３つに分けられており、そのうちの2つ分が仮登記されています。3つは均等ではありません。私が希望するのは２筆です。（線分を2つ引くと考えていますが、正しいでしょうか？）
４．土地の評価額は1億3千万ほどです（全体で）。
すでに争族になってしまっている気がします・・・。

回答No.5

noname#58431

1.2番で回答しました。その後のやりとりを拝読し、次のように解釈します。
1.贈与予定が原因であれば、当該不動産の贈与証書及び贈与者（祖父）の印鑑証明書を添付書類として
本登記申請をすることになります。「祖父が、贈与はしない！」と明言しない限り、贈与の可能性があれば
抹消には同意しないでしょう。
2.視点を変えます。質問者さんは当該不動産につき祖父存命中は無権利者です。質問者さんの資産運用は祖父の委託を受けたものですか？贈与予定の仮登記が運用の妨げなら後妻とその子に抹消せよと祖父が指示すれば済む問題です。
3.祖父所有の土地に関し質問者さんに権利が発生するのは祖父死亡＝相続開始後です。したがって、質問者さんには本件仮登記を不当として訴訟提起する根拠がないと考えます。
3.上記解釈に誤りがあればご指摘ください。

お礼

ありがとうございます。祖父は私に対して、「土地に関して何か考えてくれ」と言いました。それも、仮登記をした後です。言われたので、私なりにいろいろ考えておりました。固定資産税、相続税を軽減させるためにアパートを建設するなど。しかし、いざ話を持っていくと、後妻には抹消を求めるような発言ができない、といった感じです。結局、私が振り回されている印象です。いろいろと丁寧に助言頂き、本当にありがとうございました。結局は、祖父の意思次第なんですよね。その祖父が、人によって言う事が変わるのには困っているんです（グチってしまいました、すみません）。

回答No.4

jixyoji

こんにちわ、再びjixyoji-ですσ(^^)。

●この計算で、生前贈与に当たる【2/3】の8千万円を1億2千万円に加算するところですが、これは何を計算しているのでしょうか？
また、その加算結果に対しての計算も分かりません。贈与にあたる部分も含めて相続に該当する、ということでしょうか？

え～これはあくまで【遺書が無い】場合の相続財産の【みなし相続財産算定法】の計算に基づいたやり方なので下記をご覧になれば一目瞭然かと。ちなみに1億2千万円の数値はANo.#1さんの補足欄の土地の価格を基準にして計算しやすくする為1億2千万円と"仮定"しました。予めご了承ください。【2/3】という数値も質問文の『南側の3分の2』という発言に基づいた凡その仮定の数値です。

「◆みなし相続財産算定法」
http://www9.ocn.ne.jp/~tunaofc/souzokuti/santei.htm

この再婚相手の息子に対する仮登記に関しては民法第903条の『特別受益』に該当すると考えられます。よって祖父がいざお亡くなりになられた時に相続権をもつ2人の息子さんに理論上計算した場合,生前贈与された分を控除して計算する必要性があります。ただこれはあくまで理論上の場合であって,遺言や遺産分割協議次第でいかようにも変わってきます。

「民法＝第５編相続＝＝」
http://www.cc.matsuyama-u.ac.jp/~tamura/minnpo-souzoku1.htm#souzokunin

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第９０３条（特別受益者の相続分）

(1)　共同相続人中に、被相続人から、遺贈を受け、又は婚姻、養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与を受けた者があるときは、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、前３条の規定によって算定した相続分の中からその遺贈又は贈与の価額を控除し、その残額を以てその者の相続分とする。

(2)　遺贈又は贈与の価額が、相続分の価額に等しく、又はこれを超えるときは、受遺者又は受贈者は、その相続分を受けることができない。

(3)　被相続人が前２項の規定と異なった意思を表示したときは、その意思表示は、遺留分に関する規定に反しない範囲内で、その効力を有する。

＝＝＝＝＝＝＝＝

ANo.#3でも申し上げたように相続問題は"骨肉の戦争"に発展する危険性が極めて高いので法律のエキスパートである行政書士,司法書士に速やかに相談する事をお奨めします。この相続は千円,2千円の子供のお小遣いの違いとはわけが違います。まだ祖父が生きているから良いですがいざ死んだ時にもめるので1度法律家の助言を仰いでください。

それではよりよいネット環境をm(._.)m。

お礼

とても丁寧に説明していただきありがとうございした。ご意見をしっかり理解して進めていきます。

回答No.3

jixyoji

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

まずblue_murderさんと再婚者の子供に代襲相続の観点から法定相続人と見るべきですね。

「法定相続人」
http://tamagoya.ne.jp/tax/tax066.htm

土地に関しては【所有権移転仮登記抹消登記手続請求】を裁判所に対して提訴するしかないでしょう。

「不動産登記法」
http://www.geocities.co.jp/WallStreet/1747/hutou.html

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第169条（仮登記の抹消）
(1)仮登記の抹消は、仮登記名義人がこれを申請することができる。

(2)申請書に仮登記名義人の承諾書又はこれに対抗することができる裁判の謄本を添附したときは、登記上の利害関係人が仮登記の抹消を申請することができる。

＝＝＝＝＝＝＝＝

「愛大判例--所有権移転仮登記抹消登記手続本訴」
http://roppou.aichi-u.ac.jp/scripts/cgi-bin/hanrei/hanrei.exe?681

「条件付所有権移転仮登記抹消登記手続請求事件」
http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/0/05264d1cce471ef349256b84000590e3?OpenDocument&Click=

また再婚相手の子供に対してこれは生前贈与とも考えられます。もしblue_murderさんの祖父の財産が1億2千万円と考えた場合,その内の【2/3】が生前贈与(＝約8千万円)されたとすると計算として1億2千万円＋8千万円＝2億円,blue_murderさんは2億円×1/2＝1億円,再婚相手の子供は2億円×1/2－8千万円＝2千万円となります。ただこれはあくまで遺言書の無い理論上の数値であって『遺産分割』で内容を変更する事もできます。その際に【遺産分割協議書】として相続財産をどのように分配するか証書として残しておく事も重要になります。

「民法＝第５編相続＝＝」
http://www.cc.matsuyama-u.ac.jp/~tamura/minnpo-souzoku1.htm#souzokunin

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第９０６条（分割の基準）

　遺産の分割は、遺産に属する物又は権利の種類び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする。

第９０７条（分割の実行）

(1)　共同相続人は、第９０８条の規定によって被相続人が遺言で禁じた場合を除く外、何時でも、その協議で、遺産の分割をすることができる。　

(2)　遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができる。

(3)　前項の場合において特別の事由があるときは、家庭裁判所は、期間を定めて、遺産の全部又は一部について、分割を禁ずることができる。

第９０８条（遺言による分割方法の指定・分割禁止）

　被相続人は、遺言で、分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、又は相続開始の時から５年を超えない期間内分割を禁ずることができる。

第９０９条（分割の遡及効）

　遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。但し、第三者の権利を害することができない。　 　

第９１０条（分割後の被認知者の請求）

　相続の開始後認知によって相続人となった者が遺産の分割を請求しようとする場合において、他の共同相続入が既に分割その他の処分をしたときは、価額のみによる支払の請求権を有する。　 　

第９１１条（共同相続人間の担保責任）

　各共同相続人は、他の共同相続人に対して、売主と同じく、その相続分に応じて担保の責に任ず　

第９１２条（同前 ― 債務者の資力の担保）

(1)　各共同相続人は、その相続分に応じ、他の共同相続人が分割によって受けた債権について、分割の当時における債務者の資力を担保する。

(2)　弁済期に至らない債権及び停止条件附の債権については、各共同相続人は、弁済をすべき時における債務者の資力を担保する。　

第９１３条（同前 ― 無資力者による分割方法の指定・分割禁止）

　担保の責に任ずる共同相続人中に償還をする資力のない者があるときは、その償還することができない部分は、求償者及び他の資力のある者が、各々その相続分に応じてこれを分担する。但し、求償者に過失があるときは、他の共同相続人に対して分担を請求することができない。

第９１４条（同前 ― 遺言による特則）

　前３条の規定は、被相続人が遺言で別段の意思を表示したときは、これを適用しない。　

＝＝＝＝＝＝＝＝

「遺産分割協議書」
http://www.bekkoame.ne.jp/~ta.kawai/kyogi.html

何はともあれ相続は一般の人では難しい側面が多すぎるので前もってお近くの行政書士,司法書士に相談する事をお奨めします。先の回答者さんがおっしゃるように『特別受益』,『寄与分』なども絡むとかなり複雑です。

「日本行政書士会連合会」
http://www.gyosei.or.jp/

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

それと祖父には後々のごたごたがないように最寄の公証人役場で『公正証書』で【遺言書】作成をしてもらった方が宜しいですね。『公正証書』は裁判沙汰になっても極めて有効な証拠ですし差押や強制執行の根拠にもなりお勧めです。

「日本公証人連合会」
http://www.koshonin.gr.jp/

まず祖父がなくなる前に前もって先手先手で知識を蓄えて来るべき時に備える事ですね。行政書士,司法書士であればこういった相続の法律のエキスパートで相談も乗ってくれて弁護士に比べ安いので一度相談してみてください。

それではよりよいネット環境をm(._.)m。

補足

ありがとうございます。

やはり最後には提訴しかない、というのが分かりました。

一つ、分からないところがありましたので、
教えていただければ幸いです。

＞また再婚相手の子供に対してこれは生前贈与とも考えられます。もしblue_murderさんの祖父の財産が1億2千万円と考えた場合,その内の【2/3】が生前贈与(＝約8千万円)されたとすると計算として1億2千万円＋8千万円＝2億円,blue_murderさんは2億円×1/2＝1億円,再婚相手の子供は2億円×1/2－8千万円＝2千万円となります。ただこれはあくまで遺言書の無い理論上の数値であって『遺産分割』で内容を変更する事もできます。その際に【遺産分割協議書】として相続財産をどのように分配するか証書として残しておく事も重要になります。

この計算で、生前贈与に当たる【2/3】の8千万円を
1億2千万円に加算するところですが、これは何を計算しているのでしょうか？
また、その加算結果に対しての計算も分かりません。
贈与にあたる部分も含めて相続に該当する、ということでしょうか？

回答No.2

noname#58431

所有権移転請求権仮登記の登記原因＝理由は何でしょう？祖父との間で贈与契約があると推定もできますが、まず法務局でその登記申請書・原因書の閲覧を申請して確認しましょう。登記上の具体的対応は司法書士に閲覧したメモ・コピーを持参し相談されるといいでしょう。
なお、担保権として債務不履行による代物弁済予約を原因として登記することが多かったのですが、最近はあまりしません。効力は、正規の所有権移転登記申請書類を整えれば、仮登記日付で所有権移転登記ができるといった予約的意味合いです。

補足

ありがとうございます。

理由は、贈与予定となっています。

このまま、本人（再婚者の子、というより再婚者）に聞き入れてもらえなければ、術がないのかと不安です。