苦情に対する管理会社の対応の違い

質問

分譲マンションの場合、隣室からの騒音のような問題に対して、管理会社に相談しても、管理会社は基本的には「当事者間の問題」というポジションのようですが、一方、賃貸マンションに住んでいる場合、これからの問題は管理会社が間に入って、騒音を出している側に注意などしてくれるものですが、この違いは何故でしょうか？

ここでは、ワンルームマンションのような区分所有に限定した話でお願いします。

もしかしたら、区分所有のオーナーが、その区分所有の部屋を購入時に管理会社と結ぶ契約とは別に、その後部屋を賃貸に出す際に、管理会社（別の管理会社？）と「賃貸用の契約」を結び、その契約書の中に「賃借人が迷惑行為をした場合に注意をする。改善されない場合は契約解除の処置もおこなう」的な項目があるからでしょうか？
（賃借人には、「迷惑行為をしません。もし行った場合は、契約解除されても文句を言いません」的な内容の賃貸借契約書を結ばせる）

よろしく、お願いいたします。

回答No.2

merciusako

分譲マンションの管理会社は、分譲マンションの管理組合と管理委託契約を結んでいます。
この場合の管理会社とは、「マンション管理会社」です。

賃貸マンションの管理会社は、マンションのオーナーと不動産管理契約を結んでいます。
この場合の管理会社とは、「不動産管理・仲介会社」です。

分譲マンションの所有者が、自己の住戸を賃貸にする場合は不動産管理・仲介会社に依頼することが一般的です。
この時点で、賃貸マンションの管理会社と同じ役割になります。

不動産管理・仲介会社にとって、賃貸マンションは１棟の全住戸が管理対象ですが、分譲マンションの賃貸は、管理するのはその住戸だけです。
隣の住戸とは何の関係もありません。
従って、分譲マンションの賃貸では「当事者間の問題」となってしまうのです。

分譲マンションの賃貸で、他の住戸と問題が発生した場合は、分譲マンションの管理組合かマンション管理会社に申し出ることになります。

補足

すみません、返信が遅れました。

なるほど、よくわかりました。特に「マンション管理会社」と「不動産管理・仲介会社」の違いは大変よくわかりました。
それで、関連して、さらに質問させていただきたいのですが・・・。

１．「ワンルームマンションのような全戸がほぼ賃貸」で、かつ「各戸の所有者が異なる場合」、各戸の所有者は個々自由に「不動産管理・仲介会社」を選ぶものでしょうか？（つまり、１つのマンションに数多くの「不動産管理・仲介会社」が入っている）
あるいは、ワンルームマンションのような区分所有を購入した際に、既に「不動産管理・仲介会社」が決められているものでしょうか？（つまり、１つの「不動産管理・仲介会社」が全体の賃貸を管理している）

２．「投資用」と謳われているワンルームマンションを自己使用（購入者自身が住み、賃貸に出さない）することは可能でしょうか？
もし、可能な場合、上の１．の後半の「１つの不動産管理・仲介会社が賃貸管理している」では、賃貸に出さないことによって何かその管理会社と軋轢(あつれき)が生じるようなことはありませんでしょうか？管理会社には管理料が入りませんので。

以上、ご面倒ですが、御回答いただければ幸いです。

回答No.1

caf-caf

兼業大家です。

＞賃貸マンションに住んでいる場合、これからの問題は管理会社が間に入って、騒音を出している側に注意などしてくれるものですが、

基本的には、賃貸の管理会社であっても個人間の問題とするのが大前提です。

大家は、分譲であっても、その物件で加入しているでの管理組合の他に、不動産屋などの管理会社とも契約をして管理を任せてあることが多いです。

ですから、不動産屋と管理会社が同じ会社や同じ系列、もしくは、不動産屋に紹介された管理会社と大家が契約をしている場合は、大家が一番の客なので、大家に迷惑がなるべくかからないように管理会社が仲裁に入る（改善要望を出す）などします。

この管理会社は問題提起する客ばかり住まわせるとなれば、その管理会社が不利になり、契約を解除される可能性もありますから、評判が悪くなることを恐れ、入居者からのクレームにほどほどの対応をしているというわけです。

＞賃借人には、「迷惑行為をしません。もし行った場合は、契約解除されても文句を言いません」的な内容の賃貸借契約書を結ばせる

１発でアウトといった文面はそもそも契約として違法なので、上記そのままの内容では契約はできません。
もしも契約したとしても、法的に無効となってしまいます。
借主も意見は言える立場にありますし、もしも契約解除となっても、簡単には立ち退きをさせられないのが現在の法です。

受忍限度を超えていない騒音、騒音基準値内なのに騒音だと騒ぎたてる借主もいる為、管理会社は「隣人に注意します」として、クレーマーをなだめておくのも仕事のうちなのです。いやはや、大変な仕事ですね。

補足

すみません、返信が遅れました。

なるほど、それぞれの立場で、対応が成り立っているのですね。
特に「不動産屋と管理会社が同じ会社や同じ系列、もしくは、不動産屋に紹介された管理会社と大家が契約をしている場合は、大家が一番の客なので、大家に迷惑がなるべくかからないように管理会社が仲裁に入る」の部分は、非常に分かり易かったです。
ありがとうございました。

それで、御回答いただいたもう１名の方の補足コメントに質問を書かせていただいたのですが、もし良ければ、caf-caf様にも何かコメントいただければ非常に勉強になります。
よろしく、お願いします。