マンションの屋上防水工の修繕

質問

１４年経過したマンションです。屋上の防水工（被せ工法・改質アスファルト防水とのこと）トがかなり傷んでおり、表面はボコボコで、内部には水が相当入っているようで、修繕することになりました。
表面のひび割れ部分をアスファルトのようなものを貼り付けて直すそうです。
内部の水は表面に穴をあけ、足で踏んで出すそうです。このような修繕でいいのでしょうか？
コンクリート面にはひび割れがないのか心配ですが、ひび割れはあっても問題ないとのことです。
素人で良くわかりませんが、どなたかお教えください。

回答No.4

something2013 · ベストアンサー

NO2です。追記させて頂きます。

住民の防水業者の方が仰っているのは、「部分補修」でしょうか？「全面にかぶせて防水する」で
しょうか？

文面からは、「部分補修」を指しているようにしか思えないのですが？

問題は、保証が付くか、付かないか？だと思います。
現在、危険な箇所を補修して、次に発生する漏水で、住民の方の資産を汚してしまったとき
誰が責任を取るのか？という事です。

部分補修で済ませると、防水保証は10年で切れていますから、内装の復旧、資産の弁済について
管理組合が負担することになります。

これは一般的には採用されないのではないか、と思います。
防水保証の無い防水工事は、全く価値がありません。

その住民の方が、防水保証についてどのように考えられているか、誰が責任を
取るのか、について、確認された方が良い、と思います。

「大丈夫、漏水しませんよ。」と言うのは簡単だし、実際に、漏水しないかも知れませんが
問題は、漏水が発生した時に、誰が責任を持つのか？という事です。
責任を管理組合が持つ、と言うのは現実的では無いし、承認されないでしょう。

そういう状況になったとき、住民の防水業者の方が、どのように対応なさるのか、を
明確にして、必要なら、文章化する位のことが必要だと思います。

お礼

ありがとうございます。
業者の方は、保証を付けさせるから工事費が高くなるのだ。保証はいいから工事（部分補修だそうです）をやれと云えば安くできる。問題はない。と云っています。住民の方々はこの方云っていることを信用しています。

回答No.3

merciusako

No.1 merciusakoです。
補足ありがとうございます。

部分補修の工事保証はありますが、今回補修したところのみです。
今回部分補修したからといって、どう考えても屋上防水全体が今後10年位保つはずはないです。
今後、仮に漏水などが発生すれば、漏水箇所の特定だけでも大変です。

逆に言うと、「屋上の全面新規防水工事はいつやるのか」ですね。

その人は一応専門家で、現在の状況では部分補修で大丈夫、ということでしょうが、マンション全体の10年後、20年後、30年後を考えた場合、部分補修よりも新規の全面防水の方が安心です。
最低10年の工事保証も付きますし。

最終的に理事会が判断して、管理組合の総会で賛否を問う、ということになるでしょうが、全面防水工事が資金的に問題ないのであればそうすべきだと思います。

回答No.2

something2013

防水工事に付いては、「部分補修」と言う考え方は、危険です。

防水工事と防水保証（10年が一般的）は、基本的に、セットと考えるべきです。

今回のように、「修繕」と言う言葉を使っている時点で、危険を感じます。

実施するなら「全面新規補修」で考えるべきです。

理由は、つぎはぎの補修をしても、その箇所に「保証」は付かない事。
仮に、保証が付いても、その後の漏水の原因が、補修をしていない箇所か、補修箇所か
の、明確化が出来ない、と言うことです。（当然、防水業者は、逃げにはいります。）

全てを新規で防水して、初めて明確に責任範囲が設定でき、当然、保証も出来る
ようになります。

さて、工法については、先ず、劣化のひどい処を補修し、その上に、新しい
防水層を構築する方法と、全ての既存の防水を撤去し、新たに防水層を構築する
工法があるのではないか、と思います。

前者の方が、撤去手間が不要ですので、割安でしょう。
ただし、この工法は、何度も繰り返し出来る訳でもなく、防水層の荷重を考慮する
必要があるので、確実そうなのは、今回はそれで行ける、程度に考えた方が良いと
思います。

さて、現状防水層の内側に水が侵入している件については、今業者（？）が言っている
方法が、残念ながら、現実的だと思います。

今、漏水が発生しておらず、防水層の裏に水が溜まっているとは、コンクリート面に
大きなひび割れが無い、と言う間接的な証拠でもあります。
このため、防水に穴を開け、水を排出できれば、取りあえずは安心です。
ただし、「足で踏んで出す」程度の安易な発想ではなく、十分時間をかけて、
可能な限り、内部を乾燥させる必要があります。

屋根の防水はコンクリートが担っているわけでは無く、あくまで防水層が盾になっています。
このため、仮にコンクリートに部分的な亀裂があっても、防水層がしっかりしていれば、
防水的には問題ありません。

部分的な亀裂を心配して、全ての亀裂を目止めしようとすれば、当然、全ての防水層を
撤去しなければならず、かなりの金額も必要になってくると思います。
しかし、先に記したように、亀裂の目止めは防水機能上はあまり意味が無いので、
本当に生きた金額の使い方かは疑問がのこります。

繰り返しますが、防水工事に関しては、今回のような場合、全面防水を薫陶すべきです。
部分補修と言うのは、危険すぎます。

お礼

ありがとうございます。防水業者の方が居住しており、表面だけで問題ないと云っています。素人ですが、心配しています。

回答No.1

merciusako

築14年なら、全面的に下地部分からやり直した方が良いと思います。

施工方法も色々とありますし。

管理組合として資金不足で全面の防水工事ができないというのなら補修しかないでしょうが、今問題のある部分だけ補修しても、この先別の部分が・・・というように補修費用がかさんでしまうと思いますよ。

分譲マンションの場合、定期的に大規模修繕工事を実施するのですが、通常このサイクルは12年前後です。
築14年であれば、防水工事をするのは良いのですが、今回の補修だけで、この次の大規模修繕工事まで保つとは思えません。

気になったのは、管理組合の修繕積立金です。
屋上の防水工事は、マンションの長期修繕計画で想定されているはずで、全面的な工事金額の概算が示されているはずです。
で、それに合わせて毎月の修繕積立金が決まってきますから、現状ではそれなりの資金が管理組合にはあると思うのですが。
それが何故今回補修なのか不思議です。

補足

ありがとうございます。資金はあるのですが、防水業者の方が居住しており、下地からやらなくてもいい、表面だけでいいよと理事会に勧めています。クラックがあっても問題ないと云っています。