• ベストアンサー
  • 困ってます

賃貸アパートの管理収入

賃貸アパートの経営(6世帯)を考えています。 アパートの土地・建物の所有者は母です。 管理・賃借人の募集等は不動産屋(ハウスメーカの系列会社)にお願いする予定です。 (サブリースではありません) 母が高齢のため、不動産屋との折衝・確定申告・共用部分の清掃等アパート経営に必要なことは全て私(母の長男・母と同居)が行う予定です。 そこで質問なのですが、 賃料収入から必要経費(不動産屋に支払う管理費・固定資産税・火災保険等)を差し引いた所得は母の収入になると思いますが、私は母から何らかの名目(給与など)で収入をもらうことは可能でしょうか? その場合は、給与所得として確定申告をすればよいのでしょうか? 私は現在は自営業の為、他から収入があります。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数4
  • 閲覧数332
  • ありがとう数22

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.3
  • hinode11
  • ベストアンサー率55% (2062/3741)

>私は母から何らかの名目(給与など)で収入をもらうことは可能でしょうか? 合法です。 あなたの(生計を一にする)母親がアパート経営を行って家賃を得る場合、その収入は母親の不動産所得になります。ここであなたが母親のアパート経営業務に従事して、母親があなたに対価を払う場合の、その対価の所得税法上の取り扱いについて書きます。 1.事業規模のアパート経営である場合: その対価は、原則として母親の不動産所得の必要経費に算入できません。また、あなたにとっては、対価の収入がなかったものとして取り扱われます(→だからあなたは確定申告しなくて良い)。 【根拠法令等】所得税法第五十六条 (事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例) ただし母親が青色申告者で、税務署へ「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出して、対価としてあなたに専従者給与を支払う場合は、その給与は不動産所得の必要経費に算入できます。また、あなたにとっては、給与所得があったものとして取り扱われます(→だから確定申告が必要)。 これは、対価として給与を支払う場合の取扱いであり、対価として外注費や業務委託費を支払う場合は、このような取扱いは出来ないのでご注意ください。 2.事業規模のアパート経営でない場合: あなたの母親は6室のアパートですから、事業規模ではありません。ですから、所得税法第五十六条が適用されないので、その対価は母親の不動産所得の必要経費に算入できます。 ※所得税法第五十六条には、(「事業」から対価を受ける親族がある場合・・)と書いてある。 一方、その対価は、あなたにとっての所得になりますから、あなたの確定申告の申告対象になります。ただし、あなたには本業の自営業があるので、本業の所得に合算して確定申告することになります。 〔参考〕 ・母親は、事業規模のアパート経営ではないので、「開業届」は提出しなくて良い。 【根拠法令等】所得税法第二百二十九条(開業等の届出) ※同法には、「事業」を開始したら「開業届」を出せ、と書いてある。 ・母親が、支払う対価を「給与」にするのか「外注費又は業務委託費」にするのか、ですが、「給与」にするなら「給与支払事務所等の開設の届出」書を出さなくてはならず、さらに源泉所得税の納税や法定調書の提出などの事務が発生し、色々と面倒なので、「外注費又は業務委託費」をお勧めします。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

大変詳しいご回答ありがとうございます。 6室の場合は、「事業」に該当しないと言うことがポイントになるのですね。

関連するQ&A

  • 確定申告の家賃収入について

    会社員です。昨年10月に父親が他界して、それまで父親の収入になっていましたアパートの家賃を私が受け取ることになりました。平成25年度の11月、12月分家賃の確定申告をするつもりです。 所得の種類が給与所得と家賃になりますがは家賃の場合、「不動産収入」または「雑収入」どちらで、計上するべきでしょうか? 因みに父親の確定申告は(1月~10月分)は済みました。

  • 家賃収入の申告について

    私は給与所得者で会社で年末調整を行っています。 また、他に住宅1棟を他人(個人)に賃貸して年100万円位の家賃収入があります。 1.家賃収入から減価償却費、固定資産税、火災保険料を差し引くとマイナスになります。それでも、給与と合わせて確定申告をする必要はありますでしょうか。 2.確定申告が必要にもかかわらず確定申告をしなかった場合、発覚するケースはどのようなことが考えられるでしょうか。(賃借人関係者が税務署に告げた場合を除く) 3.発覚した場合は、何年間に遡って税金徴収の対象になるのでしょうか。 宜しくお願い致します。

  • 確定申告書の”不動産所得の収入”の書き方について

    アパート経営を昨年より始めました。 アパートは、管理会社が貸主代理となっており、賃貸契約は賃借人と管理会社との間で結ばれています。(私と管理会社の間は、管理契約を結んでいます。) 賃貸料は、管理会社より、管理費および他経費を差し引いた額が毎月振り込まれています。 今回、はじめての確定申告なのですが、以下の点について、質問させてください。 確定申告書の”不動産所得の収入”を記入するに当たり 1)賃借人の住所・氏名欄は、管理会社の住所・会社名、実際の入居者の名前のどちらを記入すべきなのでしょうか。 2)共益費は、賃貸料に含めて記入すべきなのでしょうか。(含めない場合、どこに記入すべきなのでしょうか。) 3)賃借人が入居された時期によって、初月の賃貸料が日割り計算になっています。このため、年額欄の金額が”月額*N”とはならないのですが問題ないのでしょうか。 4)管理会社が自動販売機を敷地内に置いています。この分の敷地利用料を頂いているのですが、これは、どのように記入すればよいのでしょうか。(貸付面積は不明です。) 以上、よろしくお願い致します。

その他の回答 (3)

  • 回答No.4
  • hinode11
  • ベストアンサー率55% (2062/3741)

No3です。 >6室の場合は、「事業」に該当しないと言うことがポイントになるのですね。 そうです。10室以上ならば”事業”と言って良いでしょうが。 ~~~~~~~~~~~~~~ 該当する所得税基本通達の条項の全文を掲げます。 所得税基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定) 「 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、 ”事業”として行われているものとする。 (1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。 (2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。」 ~~~~~~~~~~~~~~~ 以下、追加回答です。 >その場合は、給与所得として確定申告をすればよいのでしょうか? 原則論ですが、「給与」として支払われた対価は「給与所得」として、「外注費又は業務委託費」として支払われた対価は「事業所得又は雑所得」として確定申告することになります。 あなたが本業の自営業の所得を毎年、事業所得として確定申告しているのであれば、母親から受け取る対価も事業所得として、本業の所得に加算して申告すれば良いわけです。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

理解できました。 ありがとうございました。

  • 回答No.2
  • hata79
  • ベストアンサー率51% (2555/4940)

長男と母が生計を一にしてる場合に、長男が母の不動産を管理して、経営に必要なこと全てをした場合。 母は長男に給与を払うこともできますし、なんらかの名目でお金を支払うことは可能です。 ただし支払うのはかまいませんが、母の所得を計算するうえでは経費にはできません。 逆に長男はもらったお金を自己の他の収入と合計して確定申告書を提出する義務もありません。 支払った人は経費にできない、もらった人は所得にしなくてもよいというわけです。 同居の親族に支払った額を事業経費にすることはできず、そのお金を受け取った親族も所得にしない規定が所得税法にあります(所得税法第56条) 「私はしてる」という回答が仮にあったとしたら、インチキな状態ですので、真似をしてはなりません。 どこどこの店では万引きしても見つからないというレベルと同じ話になります。 貸付する不動産の規模が事業的規模でしたら、青色申告をすることで、青色事業専従者給与として経費計上できますが(同法第57条)、アパート一棟で6室ですと「事業的規模」に当たるかどうか疑問です。 検索なさればヒットしますが、とりあえず56条の全文を張り付けておきます。 「できない」という点を確認なさってください。 所得税法第56条 (事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例) 居住者と生計を一にする配偶者その他の親族がその居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業に従事したことその他の事由により当該事業から対価の支払を受ける場合には、その対価に相当する金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入しないものとし、 かつ、その親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入する。この場合において、その親族が支払を受けた対価の額及びその親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、当該各種所得の金額の計算上ないものとみなす。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 なるほど。 収入にも経費にもならないのですね。

  • 回答No.1
  • alfahk1
  • ベストアンサー率45% (62/135)

同じような立場ですのでお答えします。 つまり、名義は親ですが実際の管理業務はすべて息子の私が やっています。この場合の申告方法はどうしたら良いか?ですね? お母様の申告書にあなたの取り分を経費として計上すれば良いです。 名目は「委託管理費」等で良いです。 あなたの申告は、収入として「委託管理収入」名目でその金額を 収入として計上して申告すれば良いと思います。 金額が年間1千万円を超えるような大きな額であれば、税務署も 黙っていないと思いますが、そうでなければ目くじらを立てないと思います。 一度、管轄の政務署に行き相談されると良いと思います。 取る方ですので大変親切に教えてくれますよ!!

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 収入を得ることは可能で、「委託管理費」として申告するのですね。 「個人事業の開業届出書」の提出もありますので、税務署に相談に行ってきます。

関連するQ&A

  • アパートを賃貸するときの所得審査

    この春に結婚する予定で5万5千円のアパートに引っ越したいと考えています。 その際に不動産屋が所得審査をすると言っていました。 私は自営業なので審査するようです。 所得審査は確定申告の所得金額と伺いました。 何万円以上の所得金額があれば審査に引っかからずにすむのでしょうか? お教え頂ければと思っております。 宜しくお願い致します。

  • 昨年、父が確定申告した理由を明確にしたい

    父は昨年12月まで、給与と公的年金と不動産収入があり ましたが 今年1月に急逝し、父の確定申告を私が行う事になりました。 勤務先の経理担当は以前から 「不動産収入が20万円以上あるので確定申告の必要性がある」 と言ってたそうですが、「収入」と「所得」を混同してると思います。 昨年(平成19年)の確定申告B(控用)が手元にあります。 昨日より「確定申告の必要性」を改めて調べたところ、 勤務先で年末調整せず、何故?確定申告する必要があったか疑問がでてきました。 その理由は下記点です。 (1)不動産収入は約30万円で、経費を差し引くと約3,000円の不動産所得  ※確定申告B(控用)で確認 Q1:20万円以下の不動産所得の場合、確定申告の必要性はないのでは? 他に理由があるとすれば下記です。 (2)給与所得以外に公的年金所得(雑所得)があったから Q2:(2)が本来の確定申告の理由では? 但し、下記国税庁のサイトを見ても、年金所得の具体的記述が見つからない? 2番の「給与所得以外の所得金額の合計額が20万円を超える人」←これ? http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm 昨年は医療費控除も申告しましたが、控除額が少なかった為か「還付」どころか 「追徴」になってしまいました。 Q3:今年も確定申告の必要性はあるのでしょうか?   今年は医療費控除はなく、給与と年金と不動産収入は昨年と同じです。

  • 家賃収入での確定申告など

    確定申告をするべきかどうかで考えています。 22年度は家賃収入で180万ほど、給与所得で180万ほど収入がありましたが、 それぞれ税金の支払いは必要となるのでしょうか? 住宅ローンは4000万ほど残っており、 給与を受けていた先からは「確定申告しなくても大丈夫」とも言われました。 いかがでしょうか?

  • 確定申告の際の不動産収入の書き方

    一昨年度から不動産収入があります(戸建住宅を貸している)。 実際の管理は管理会社に任せているので、家賃35万のうち1万5千円は管理会社が差し引き、実質収入は月33万5千円です。 一昨年度の確定申告の際は、この33万5千円×12ヶ月を不動産収入として申告したのですが、もしかして35万×12ヶ月と書いて、管理費の1万5千円×12ヶ月は経費として書かなければならなかったのでしょうか?最終的な所得は同じだと思いますが、何か不都合はありますか? もしくはどちらでもよい場合、どちらのほうが得なのでしょうか??質問ばかりですみませんが、どうぞ宜しくお願い致します。

  • 土地賃貸料収入の税金

    近く土地を貸す予定です。賃貸料の税金について教えてください。 給与所得以外の所得が年間20万円を超えなければ確定申告をしなくても良いと聞きました。土地の賃貸料収入もこれに当てはまりますか? また土地は家族三人の共有になっています。賃貸料を代表者の口座に入金予定ですが、入金後それぞれに持ち分ずつ振り分ける必要がありますか? 固定資産税は代表者口座から支払いしています。もし確定申告をしなければいけない場合、手続きはどうなりますか? 初めてのことで全くわかりません。教えてください。よろしくお願いします。

  • 確定申告、賃貸収入では委託手数料を引きますか?

    タイトルだけでは伝わりませんね…確定申告の不動産収支内訳の部分です。 不動産の賃貸収入があるのですが、家賃取立てなどを管理会社に委託しており、家賃の一部を手数料として支払っています。 例えばですが家賃10万円として、委託手数料の5%を差し引いた金額が手元に入ってくるとします。 この場合95000円が純収入です。 確定申告のため管理会社に不動産収支部分を作成してもらったところ、賃貸による収入が手数料を引かない額で記載されてきました。 上の例だと、95000x12ヶ月分の純収入のはずが、10000x12ヶ月分丸々手元に入ってきたことになっています。 確定申告の記入は、作成してもらった金額を書けばいいのか。それとも実際の収入を書けばいいのか。 宜しくお願いします。

  • 主婦(現在無収入)が、不動産収入(賃貸収入)で年間38万円以上の収入が

    主婦(現在無収入)が、不動産収入(賃貸収入)で年間38万円以上の収入があった場合は、 これまで通り、継続して夫の扶養に入ることはできないのでしょうか? ちなみに、パートの方の場合は100万ほどまでは、扶養範囲で認められているとのことを税務署に確認しています。 しかし、わたしのようなケース(不動産所得)は、パート収入と同じ計算にはならないようで、 38万以上の場合はもちろん確定申告も必要ですが、それ以外に、扶養に入ることもできないようなことを聞いた気がしますが、少し曖昧でわからないので、詳しくご存じの方がおれば、ぜひ教えてください。 よろしくお願いいたします。

  • 不動産の収入が0の場合の確定申告について

    個人事業主で毎年一般の事業収入と不動産収入の確定申告をしています。今回も例年通り、確定申告をするのですが、昨年1年間不動産の収入が全くありませんでした(0でした)。入居者の募集はしていました。そのような場合、固定資産税や火災保険、減価償却費を計上した場合、不動産の所得はマイナスになり、一般の事業の所得と不動産の所得は損益を通算してもよろしいのでしょうか。

  • 不動産所得を内縁の妻へ移管する確定申告

     私の名義の不動産を月額7万円で賃貸しています。今まで、私の給与所得と不動産所得として併せて確定申告していたのですが、節税として内縁の妻の銀行口座に振込んでもらうように賃貸者に依頼しました。次回は私の収入から、不動産分は外して、確定申告処理できると思っていますが正しいですか?  内縁の妻は、他には無収入ですので、総額で年額84万円で、私の支払っている固定資産税、減価償却分、管理費などを必要経費を引いた約50万円の収入となる予定で、不動産収入でなく、サービス請負業として扱いたいのですが、いかがでしょうか。その確定申告は別途でするとして、事業所得とするのでしょうか、それとも雑所得でしょうか。たとえ経費がゼロだとしても無税と思いますが・・・。  よろしくご回答をお願いいたします。

  • 給与外収入と住宅ローン減税

    お世話になります。 サラリーマンですが、現在、亡き父親が残してくれたマンションからの給与外所得があり、毎年確定申告しています。 今年、住宅を購入し住宅ローンを組んだのですが、給与外の所得がある場合、単純に考えると 税金の還付額=給与で払った税金+給与外収入による税金(確定申告) ということになるのでしょうか? 細かい部分はさておいて、銀行ローン残高3500万円、給与で支払った税金が20万円あるとして、確定申告による追徴所得税が5万円ある場合、25万円還付になると考えていいのでしょうか? またこの場合、実際には20万は払っていますが、5万円分は確定申告後に納付するものなので、20万だけ還付になって、5万は支払い免除いみたいな扱いになるのでしょうか? よろしくご教授お願いします。