中古マンションの買い取り方法

質問

子供も生まれて家族構成が決まり、中古のマンションを購入してリノベーションしたいと考えています。一般に売っている中古マンションは結構リノベーション済のものが多く、自分の個性とは合いません。内装が古びたままのものや或いはスケルトン状態のものを購入したいのですが、皆さんどの様に探されてるのでしょうか？ご教示お願いいたします。

回答No.2

titelist1

●リノベーション済の物件を買う。
これらは気に入らないとのことですが、その物件はリフォーム業者売り物件であるのでメリットが多いのです。
(1)業者が売るリノベーション物件には1年間の瑕疵担保責任が付いているので安心なのです。
(2)リノベーション物件の仲介手数料が要らない物件が多いのです。この秘密は後で説明します。
(3)業者の方がリノベーションを安く工事できている。個人ですると普通は500万円が必要です。

●仲介手数料が要らない理由を説明します。
建売住宅を買う場合には仲介手数料が掛かりませんよね。これと同じ理由で買い手は直接リフォーム業者から買うと手数料を払わなくでも良いのです。しかし、この物件を不動産に紹介して貰うと不動産屋に手数料を取られます。しかし、この手数料を取らない良心的な不動産屋がいるのです。何故そのようなことが出来るかと言うとリフォーム業者はこれらの不動産屋に広告料を支払うからです。この額が手数料相当なのです。手数料を取る不動産屋は両手取りしている欲張り業者です。
首都圏であれば、その不動産屋のHPを添付して置きます。
http://assetagent.co.jp/
http://www.lotus-asset-and-property.jp/

●でもやっぱり、自分でリノベーションしてみたい。
自分でこれらの物件を探し、リノベーションをして、ローンを組むことはかなりの労力が必要です。そこで、このリノベーション業者に希望を言って探してもらい、リフォームの相談をして、買う時にローンを組むのです。もちろん契約を交わすのですが、ローンが下りることを事前に提示する必要があります。このリノベーション業者の多くは不動産屋でもあるのです。
リノベーション業者も確実に売ることができ、先ほどの広告料も要らないのです。また買い手も手数料が要らないのです。住んでいる地域のリノベーション業者を探す必要があるのです。素人では見つけ難いが、不動産業者ならすぐに探せます。
RAINS検索システムを知っていますか。不動産屋の物件情報システムです。その画面を見ると元売の業者が出でいるのです。一人でやっている不動産屋にチップを支払ってそっと情報を貰うのです。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
この手のマンションは、業者への販売が多いのですがその理由は「契約までが早く、決済（残金支払い）も早い」ことと、瑕疵等売主の負担はすべて免責される事や、ローン条項など無いからです。
ですから、質問者さんの資金的な計画がまずは一番の問題です。
すべて現金とはいかないでしょうから、マンションは現金で購入して、リフォームは借入れなどの状況や、せめて総予算の3割以上現金がある状況なら、問題ないでしょう。
もしくは、年収が高く借入れの返済比率が20％以下の様な場合などです。

リノベーションなどは土地を買って、建築士事務所に依頼して住宅を建てるのと似ており、最終的な改修費の見積りは、数多くの打ち合わせを経なければ出てこないわけです。これが出なければ総予算が把握できないので、借入額なども決まりませんし、ローンの申し込みも出来ません。
また、素人の買主が幾らになるかわからない状態で、購入を進めるのも無理があるでしょう。

しかし、売主はそんな事情は関係がありませんから、多少安くとも早く確実に決済できる相手と契約するわけです。また間に入っている仲介業者もその方が楽なわけです。
契約までに時間がかかる買主は、敬遠されます。

ですから、自己の予算や購入するマンションの価額帯、リフォームの費用などおおよそ検討され、資金調達が間違いなく可能なのか？をローンの事前審査などで見込みをつけておく必要があります。
すべて現金で支払うなら、上記はスルーしてください。

次に、内装は仕様状態が悪く程度が悪くとも、共用部分は管理や程度が良くなければ、マンションとしての価値が無いわけですから、部屋だけ良ければというわけにはいかず、マンションの規約や床下の配管状況など（勾配など）リフォームの内容が制限されますから（水周りを動かせないなど）、専門家のアドバイスが必要で、上記の見積りなどの件も同様で、最初に依頼するリノベーション業者さんを決めてしまっておいたほうが、うまく進むでしょう。ローンのノウハウも持っているはずです。

尚、スケルトンで売りに出されることは火事にでもあわない限りありません。

1、資金的な相談や裏づけをつける。
2、リノベーション業者の検討をつける。
3、とにかく物件を見て回る
4、気に入った物件が出たら、2の業者と一緒に内覧して、早急に購入できる算段をつけてもらう。

一般の方が出来るのはこんなところでは・・・・・・

当方買取側ですが、売主より依頼された業者などから、情報が入り、下見してその日には結論出しますが、業者は「安く無かれば買わない」のですから、業者価額より高い提示が出来て、上記の準備等はされていれば、購入できるでしょう。

工事中の騒音問題は注意しなければ、入居後も跡を引きづるのでご注意を。