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中古マンションの値切り交渉 うまくいった方!

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お礼率 55% (20/36)

購入したい物件が2780万なんです。
でも、リノベーションされている物件なんです。
リノベーション物件は、端数を値切らせる前提で値段をつけているそうです。
(たとえば2780万の物件なら、80万の端数を値切らせて2700万で売りつけようという魂胆らしいのです。)

この物件を2500万円で「買い付け申込書」を出して、購入できる可能性って、現実的にはどのぐらいありそうなのでしょうか!?
また、2600万円で「買い付け申込書」を出した場合はどうでしょうか?
(それぞれ「何パーセントぐらいの確率で買えるかもしれない」と教えてもらえると分かりやすいかもです)

売主さんはリノベ業者ですから、売り急いでいるわけではないと思います。
ただ、リノベ業者だって、在庫ばかり抱えても困るはずなんです。
”買い付け”する客が現れたら、売りたいに決まってるんです。
・・・というふうに、完全に心理戦になっています。
心理戦で、リノベ業者に負けたくないです。
どうか、お知恵を!!
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回答 (全8件)

  • 回答No.3
レベル14

ベストアンサー率 18% (2122/11334)

他カテゴリのカテゴリマスター
>この物件を2500万円で「買い付け申込書」を出して、購入できる可能性って、現実的にはどのぐらいありそうなのでしょうか!?


物件の市場価値によります。

市場価値が2700万円程度の物件ならば、2500万円で貴女が買える可能性は限りなく少ないです。

一方、市場価格が2200万円ならば、2500万円で貴方が買える可能性が高いです。
お礼コメント
nekonorabu

お礼率 55% (20/36)

そうですね。
ただ、市場価値がいくらなのかどうやったらわかるのか?ですね。
投稿日時 - 2014-07-25 20:36:24
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  • 回答No.2
レベル12

ベストアンサー率 40% (182/446)

私の場合は、13年前の新築でしたが良いですか?

購入抽選会の時に平均3.8倍のマンションだったらしいです。
(知り合いからの情報で売れ残っている部屋が何戸かあるみたいとか3・8倍平均とか)
角部屋で上階でしたが、当選した方が審査に落ちて次の方が辞退した物件です。

墨田川の花火を部屋から見たくて買いました。
地元の人が殆んどで、角部屋でそのマンションの中では、一番高い部屋でしたので2番目の方が
辞退したという部屋でした。

現金700万のうち200万の帯を切りバラバラにして紙袋に入れて持って行きました(見せ金です)
その時に「モデルルームをいつまでも維持していても経費がかかるだろ」「その分安くしろ」
私に売るなら今すぐ手付は払う・・・と紙袋の中身をワザワザ見せました。

相手は、購入の意思有りと商談に乗ってくれました。
こちらは買う気満々をアピールし 話をそらしたり見せ金も何度も見せ何度も交渉しました。
公判は、無理なら近くの〇〇〇マンションと〇〇〇マンションもあるし・・
未だ見にも行ってないから 今から見に行っても良いかな?
高い買い物するんだから何ヶ所か見てから来て良いかなぁ? と交渉していたら担当の上司が出て来ました。

更に上司とも値引き交渉で押したり引いたりで4800マンを4300万まで値切りました。
相手の上司は、お客様の買いたいのは分かりましたが、契約書の事も有るし銀行審査等も有るので今日は現金はお持ち帰り下さい。
後日、奥さまの了承も有るからご一緒にご来店下さい・・との事でした。

私は、買う気があるから他に売らないでね と言ってから帰りました。

現金が、始めは要らない事は初めから解っています。 だから見せ金なんですから。
因みに職業は、当時は長年交渉に慣れた現役のバイヤーでしたから負けません。

翌日、妻を伴い・・行きました。

担当と営業部長が出て来ました。  買いたい・・売りたいで お互い納得した間柄です。
人通り説明が終わってから・・妻が・・「お父さん本当に買うの?」「他は見なくて良いの?」
と打ち合わせ通りに口を挟んで来ます。
都内23区で徒歩7分でJRの駅と別の駅の2駅利用ですし子供学校まで徒歩8分と自転車で6分です
どうしても欲しい物件です。 角部屋、日当たり最高、ベランダも広く隣の部屋の2倍です。

部長と担当は、お互いの顔を見合わせましたね(笑)

昨晩は、お互い着帰宅が時間が遅くて詳しい部分の話は未だなんですよ・・・と言ってやりました。

ここから妻の攻撃です。(事前練習済みですよ)
妻)「お父さんの買いたい気持ちは解った」「でも他も見て見たい」「買うにしても私の意見を言わせて」
   「私もローン払うつもりだからね」
部) 「名義は、共同ですか?」
私) 「はい 妻もその方が良いと思いまして」
妻) 「共同名義なの?」 「私も頑張って払うからね」
妻) 「でもねぇ~」「引っ越し費用もあるし」「新築に越せば家具も全部新しくしたのが人情」
妻) 「お父さん家具を全部買い変えるからお小遣い減らしていい?」
妻) 「お父さんの気持ちを考えると買いたいのは分かるけど・・いきなりだし」
妻) 「ん~でもやっぱり高いわ」「他も見て見ましょうよ」

部)・・・・・・・
担)・・・・・・・あれ? 買われるんじゃなかったですか?
妻) 「でもね 我が家には高い・・と思う」「ローンがね」
部) 「奥さまは、どの程度ならご納得されますか?
妻) 「現実的に、4000を切って欲しいのが本音です」「お願い 切って切って」
部) 「切ったら買いますか?」「私も〇〇〇さんの為に今日来ているんで帰れないんですよ」
妻) 「買いますよ」「4000切ったら買います」
部) 「もう私の一存では、もう無理なので専務に指示を貰いますが数日掛ります」
私) 「構わないです 買いますから」
妻) 「他との値段で折り合えば必ず買います」
妻) 「それで、3900でよろしいですね」「それなら買います」
私) 「あっ・・一応 頭金の700万は持参して来ました」
部) 「本契約は未だ後なので後日で構いません」


これ・・・ローンにしたら金利込みで1000万以上払うんですよ。 払いたくないです。
結果として 3900万(税込)で買いました。
因みに隣の部屋の方は、正規の金額の4500万で買ったとの事。(隣のご主人談)
更に隣は、12平米少なくベランダも私の部屋の半分です。(部屋を広くする為のベランダ潰し)

妻と私の漫才のような茶番劇で900万安く買いました。
これ・・・ローンにしたら金利込みで1000万以上払うんですよ。 払いたくないです。
更に・マンションからスカイツリーの全体が良く見えます。(これは後から建設されたのですが・・)
ちょい離れて見えますが・・墨田川の2会場の花火も良く見えます。
お礼コメント
nekonorabu

お礼率 55% (20/36)

すごい話をありがとうございます。
自分たちには「見せ金」とか、そこまでのことは到底できない状態での値切り交渉なので・・・

>結果として 3900万(税込)で買いました。
>因みに隣の部屋の方は、正規の金額の4500万で買ったとの事。(隣のご主人談)
>更に隣は、12平米少なくベランダも私の部屋の半分です。(部屋を広くする為のベランダ潰し)
>妻と私の漫才のような茶番劇で900万安く買いました。

マジですか!!
自分たちも茶番劇やらないと、ですね!メモメモ・・・
不動産屋なんて、騙しあいですものね。
投稿日時 - 2014-07-24 22:14:25
  • 回答No.1
レベル13

ベストアンサー率 12% (207/1619)

現金決済が、安くなりますよ。
補足コメント
nekonorabu

お礼率 55% (20/36)

「キャッシュで買うから値下げしてよ」と言える身分ではないのです。涙
投稿日時 - 2014-07-24 20:02:37
  • 回答No.4
レベル10

ベストアンサー率 39% (36/92)

いや回答しようと思いましたが、No.2さんの迫力に完敗です。お見事!

さて、私の経験ですが・・・物件は北関東の発酵大豆食品が有名な地方都市。

築20年近くの物件ですが管理組合がしっかりしていて地元では小奇麗で

有名な元億ション。

3LDKで相場は1,200前後、三方角部屋の70m2がちょっとしたワケありで980万円。

オーナーさんが病死され、翌日連絡の付かないことを不審に思った親近者から119で発見。

告知事項にはならないものの、説明はありますと気弱な販売会社のネット広告に飛び付き

いきなりの指値560万円でFAX送信。

販売会社からの返信はとりあえず相続された売主に相談したいので2日3日時間を下さい。

翌日には560万でOK出ましたとあっさり。

私の場合は心理戦ではなく、運を味方に付けたと考えております。

何を言いたいかといえば、誰にでも幸運の女神は微笑むもので、そのタイミングを感じるか感じないかですね。

そして不動産は意外と「縁」ってものがあるという事です。

私ならズバリ2480で買付入れます。2500前後が相手の妥協ラインならば、2500でどうですか?と

妥協点を提案してくるかも。端数で来るなら、こっちも端数で行きましょう。

あ、でも非常識な額は駄目ですよ。

売り手も買い手も立場は同じですからね。


心理戦に勝利することお祈りいたします。

追記
560万のマンションは現在、私の投資物件として年22%の利回りで動いています。
お礼コメント
nekonorabu

お礼率 55% (20/36)

>追記
> 560万のマンションは現在、私の投資物件として年22%の利回りで動いています。

大成功じゃないですか。
資産がある人がさらに資産を増やせるだなんて、うらやましい限りです・・・


>私ならズバリ2480で買付入れます。2500前後が相手の妥協ラインならば、2500でどうですか?と
>妥協点を提案してくるかも。端数で来るなら、こっちも端数で行きましょう。

なるほど。もしもむこうが「2500までなら下げてもいい」と思っていたら、その端数作戦で成功するかもしれないですね。
端数作戦、使えますね!笑
投稿日時 - 2014-07-25 20:43:42
  • 回答No.5
レベル10

ベストアンサー率 35% (47/133)

業界人です。

時期や地域、業者によって若干の違いはありますけれど、業販(業者=売主)リノベ物件の値付けは、「物件仕入費用+リノベーション費用+販売経費+利益25~30%」が標準的です。

逆算してみれば、どの程度値切れるか計算できます。また、その物件が3か月以上買付が入っていなければ、利益率を下げても売り切りますので交渉の余地があります。

・物件仕入費用:たいてい個人からの現金買取なので、物件市場成約金額の50~60%程度。+登記費用、税金。
・リノベ費用:70m23LDKで200万程度(業界内価格)
・販売経費:50万程度(他者に販売委託している場合はほぼ0)

全額現金決済でしたら、多少の無理もきくと思いますけれど、住宅ローンを組むようであれば、それだけ業者にとっては時間的ロスになりますし、人気エリアの物件でしたら、他の買客を優先するでしょう。

推測でざっくり原価計算してみると
・物件仕入価格=市場成約予測価格2700万(リノベ済)-リフォーム費用300万×60%=1440万・・(1)
・登記・税金諸経費=100万・・・(2)
・リノベ費用=200万・・・(3)
・販売経費=50万・・・(4)

(1)+(2)+(3)+(4)=1790万+利益率30%≒2577万→この価格が業者の最低販売価格ラインかと。

あくまでご参考までにしてくださいね。

後半の文章を読みますと、すでに貴方様の方がお焦りになられている様に思います。

不動産は縁ものです。
業者に不信感をお持ちでしたら、一度冷静になって下さいね。一生に何度もない買い物でしょうから。

あと、業者も人間です。「売りつけようという魂胆らしいのです」という貴方様の気持ちが伝わってしまうと、交渉もうまくいきませんよ。
お礼コメント
nekonorabu

お礼率 55% (20/36)

計算式を教えてくださりありがとうございます。

>(1)+(2)+(3)+(4)=1790万+利益率30%≒2577万→この価格が業者の最低販売価格ラインかと。

利益率30%ってのは業者が最大に利益を得ようとしたときですよね。
ということは、3ヶ月以上カイツケが入らない感じなら2480万で交渉して2500万で買える可能性は結構あるかもしれないですね。
投稿日時 - 2014-07-25 20:53:34
  • 回答No.6
レベル14

ベストアンサー率 25% (712/2748)

値切り交渉には人によって上手下手があります。文章を読むと貴方は上手とは思えません。業者はプロですので、張り合っても仕方がありません。意気込んで心理戦と考えるのは良くありません。

2500万円の買付けと言うのは交渉ではアンカリンク゜と言って船のイカリを降ろす行為です。その最初のイカリが自分の気持ちを現してしまうので得ではありません。それによって気持ちを読まれます。

私は過去に数回物件を買いましたが、こちらから値段を言いません。値段を付けたのは相手ですから、こちらが値段を言う必要は無いと思っています。値段のことは業者が一番知っているので、私に買って欲しければ、買って貰える額を相手に考えさせ間か。そのかわり、相手には値段が合えば自分が絶対に買う客だと思わせます。

値段を言って対抗するのではなく、自分はイエスとノーしか言わないのです。自分が思っている額まで下がらなかったら、縁が無かったと思って買いません。欲しくても欲しがらないのです。絶対に飛びついてはいけないのです。
お礼コメント
nekonorabu

お礼率 55% (20/36)

でも、ネットで不動産の買い方を見ると、けっこうみんな値切り交渉して買ってますよね・・・?
それなのに、一切値切り交渉しないのでは、”おひとよし”ではないですかね?
投稿日時 - 2014-07-25 20:58:38
  • 回答No.8
レベル12

ベストアンサー率 41% (112/267)

☆☆☆

こんにちは、質問主様:
業者ではありませんが、これまでマンションを2室購入、その2室とも値切りました!

この経験から、以下ご回答申し上げます:

肌感なのですが、広告を出してから3日~1週間ぐらいが、もっとも問い合わせがくる期間、それを過ぎると先方も少し焦りが出てくると思われます。

2週間程度経つと、ある程度問い合わせは落ち着くので、その頃が交渉のタイミングと思われます。

質問主様のお気持ちはとてもよく分かるのですが、原文にありますように:

→この物件を2500万円で「買い付け申込書」を出して、購入できる可能性?
→また、2600万円で「買い付け申込書」を出した場合は?

などと、一概に正解があるものではありません。
また仮にこの質問に正解があったとしても、そのパーセント通り購入できるかどうか、となると、パーセント自体が怪しいものです、よね?

まず、常識的な物差しを持つために、ス☆ー☆モなどの検索サイトを利用して、今お考えの物件とよく似たスペックの物件を探してみましょう。実際に購入した金額ではないにしても、ある程度常識的な金額を知る事はできます。

値引きの際のポイントですが、よくみる失敗例ですが:

○○が壊れているので100万円引いて

など、具体的なポイントで数百万円単位でマイナス要求すると、難しいです。

売る側としては、そのようなアプローチはやってもらいたくない事・・・

買う側の予算がどうしても足りないので、2500万円でしたら、なんとか用意できるのですが・・・

などとします。

他の閲覧者の方も書いていますが、物件は縁のもの。

もともと縁があれば、いくらだって質問主様のもとに物件がきます。し、なければ、いつの間にか、話がなくなります。

そういうものなのです。
  • 回答No.7
レベル14

ベストアンサー率 25% (712/2748)

No.6です。
1年前に私は江東区湾岸地区の中古マンションを約1割。リーマンショツクの後では約3割。どん底経済の10年前には戸建てとマンションを3割ほど安く買っています。
この方法が物件を他の者に取られずに安く買う方法なのです。それが分らないようでは、やはり交渉が上手ではなさそうと回答したのは正解でした。
私は昔の話ですが新築のマイホームを400万円値引きさせました。今はアウディA6に乗っていますが100万円値引きさせました。
値引きは物を買う時の楽しみなのです。
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