どうなる借地権 新しい地主との関係

質問

築７０年になる木造建築です。最初の４０年間は、亡き父が地代を払い、それから昨年末までは、地主に、５０００円くらい地代を払っていたようです。賃貸料は弟夫婦ということで亡き父は、無償にて住むのを認めていました。建物登記者は、亡き父のままです。
昨年、地主が弁護士を通して、４月に亡き父が登記者なので、死んだとは知らず、無料で住んでいる住所あてに、底地購入お願いの手紙を送ってきたようです。亡き父の長男である私を含め、相続人の母と弟は、ただ、弟夫婦すなわち私にとっては、おじさんから、怖い弁護士から買い取るように催促されてるとだけ言われ、亡き父宛の手紙が来ていたことを隠されました。手紙のことがわかったのは、昨年１２月にその怖い弁護士を訪ねて知りました。弁護士も亡き父が死んでいたことは知っておらず、てっきり、手紙を送ったところへ住んでいると思っていたようです。しかし、そこには、先ほど申したように、弟夫婦が無料にて住んでいたのです。以前父が生存した時に土地を買ってくれと同じ弁護士から送られた手紙はすぐに父に開けずに送っていた事実があります。今回は、父が死んでいたので、開けたのしょう。開けずに送ってくれていたら、私たちが土地を買うはずでした。
しかし、そうとも知らず、おじさんは、無料で住んでいたが、地代は俺が払っておるから、半分は権利があると言い張り、何回かおじさんと話し合う中から、私は、おじさんの娘、私にとっては従妹ですね。に地主との交渉を５月に一切任せました。５月中旬にに、こちらにも権利があるので、それに見合ったお金をいただきたい、もし話し合えがこじれたら、土地を分筆させてくれとメールしました。
従妹は、逐一地主との交渉具合を連絡すると言ったのにも関わらず、全く連絡なく、１２月になって、話し合いが持たれました。３０年前に死んだ祖母の遺産を、亡き父が隠して使ったのではないかとか、知りもしない私に、娘のメールを通して祖母の通帳を持ってこいとか、恩給を調べたらわかるぞとか、私には知るよしもないことを要求してきました。結果、買いっとた娘（登記してるとは私はこの時点で知らなかった。）は同席してましたが、話すこともなく、おじさんから、亡き父の建物登記書類の名義を売ってほしいと言われ、そして、また、祖母の恩給や、通帳のことを言われ、私は、パニックになり、この人らなんなんや。気分悪いと思い、怖くなり、１００万と早々に口約束を言って、帰りました。結果、売買の仮契約書？もしっかりみることなく、帰ってから、おじさんに契約書を見ていないので、送ってほしいと催促しましたが、無視されました。そこで、仕方なく、１２月末に、こわい弁護士に会いに行き、そこですでに、登記を従妹がしていることを知り、愕然としました。すでにこれでは、分筆もできないと思いました。帰って亡き父の相続人である残りの二人、すなわち、母と弟と経過を話しました。あまりにひどい仕打ちなので、移転登記書類がおじさんから送られましたが、だれも書類を用意しようとしません。そのまま時がたっております。昨年１０月にはすでに、従妹が新地主になってます。いまだに、おじさんは無料で住んでおります。
私たち相続人３人としては、建物の登記の権利があるのみです、よって、契約書を作り、おじさんから、賃料をもらい、新地主のいとこに地代を払う（地主とも契約書を作る？）ようにしたほうがいいのでしょうか。借地権を確実なものにするために？そして、おじさん夫婦どちらかが死んで、家から出て行ったときに、従妹に買い取ってもらったらいいのでしょうか。おそらく、父か母が一人になったら、娘はそこに家を建てて一緒に住みたいと考えているはずです。地代を払わないと、契約解除とも聞きました。その家には何度も言いますが、建物登記の相続人は住んでおりません。こちらからアクションを起こさず、新しい地主の行動を待っているべきでしょうか。教えてください。
まったくもって、こんな輩とは、会って話をする気にもなれません。騙され、脅されたとしかこちらは、思っていないのです。
私たち相続人３人としては、どうせ、従妹はすべてを自分のものにしたいはずですから、とにかく、いまとなっては、その古い家を第三者でも、だれでもいいので、売りたいです。おじさんたちに改装するからその家から出て行けと言ったところで、改装の費用を出すこともできませんし、改装したところで、古いからだれも入居しないでしょう。アドバイスをいただけませんか。よろしくお願いします。

回答No.1

tk-kubota

現在では、建物の所有者は「私たち相続人３人としては、建物の登記の権利があるのみです」と言うことで、相続人は3人で、各その持分権の登記があることに間違いないですか ?
間違いないとして、お話ししますと、「その古い家を第三者でも、だれでもいいので、売りたいです。」と言うことで、裁判所に競売の申立をして建物全部を競売で売却の手続きします。
売却できれば、そのお金は裁判所から貰えます。
居住している者は明け渡しの必要があります。
その競売の方法が一番いいですが、その手続きの前に「共有物分割請求」と言う裁判が必要なので、手続きは煩雑です。
そのため弁護士の仕事となります。

補足

ある方に、アドバイスをいただいたのを載せます。以下です。

この手の問題は、親類がらみだと非常にやっかいな問題です。内容を整理すると、
(1)今現在の建物所有者名義人は、貴方である。
(2)９月に、その土地をおじさんの娘夫婦が地主から買い取り新しい所有者となった。
(3)貴方名義の貸家には建物には、おじさんが無償で住んでいる。
(4)土地賃借料は、毎月５０００円程度を、旧地主に支払っていた。（不確実で確証はない）
(5)土地の新所有者は、権利を１００万円で買い取ると言ってきた。
(6)旧地主からは、土地を売却したとの通知は無い。
(7)旧地主からは土地賃借料の件に付いて、支払先変更などの通知は無い。
(8)建物の所有者は貴方であるが、所有権登記のみされていて、借地権や地上権の登記はされていない。（不確実）

これらの事から考えて見ますと、今から７０年前に土地を旧地主より、賃借し自宅を建てたという事になりますので、「登記されていない賃借権＋地上権＋建物」が、貴方の有する権利です。その権利をおじさんの娘夫婦が買い取ると主張している事になります。

よって、土地賃借料５０００円を、支払い続けないと、賃借権は消滅してしまいますので、旧地主に正確な金額を確認する必要があります。もし、５０００円の賃借料が支払われておらず、長い間無償で土地を貸していたのであれば、話はまた大きく変わってしまうので、まず、土地賃借料の金額をいくら支払っていたのか、確認する事が大切であり、５０００円ならば、その金額を新地主のおじさんの娘夫婦に支払えば大丈夫です。

私の考えすぎかもしれませんが、新地主は明らかに、賃料支払い滞納等の理由での賃貸借契約解除、立退きを狙っていると考えられます。
ですので、裁判になっても立ち退きの正当事由とならないよう、確実に賃料を支払いたいのですが、内容証明に振込先の連絡がない場合は受け取り拒否と判断して供託するとこれまで考えていました。
再度ですが、建物所有権は死んだ父から私に登記移転する予定であります。すみません。最初の説明不足でした。相続は私一人ということです。よって、分割請求は必要ないと考えてよろしいでしょうか。そして、借地権付き中古建物として、相続した私が、裁判所で手続きをして、競売にかければいいのでしょうか。古くても売却可能でしょうか。しないで４メートル以上の道路に面した角地です。しかし気になるのが、亡き父のおそらく温情により、無賃で住み続けているおじさん夫婦とはどう対処すべきでしょうか。ということと、新地主になって何も言ってこない娘夫婦への対応です。またよろしければご知恵を授けてください。お願いします。