個人間で中古物件を購入する際の手続きは

質問

近隣の方から中古一戸建てを購入する事になりました。
不動産会社は通さずに直接交渉しているのですが、手続きはどの様に進めていくのでしょうか？
ちなみに支払い方法はローンではなく売主の方に直接分割払いです。
登記名義の変更(言い方がよくわからないのですが。。)は主人の従兄弟が勤めている事務所で手続きしてもらいます。

回答No.7

lock_on

不動産屋はただ間に入って仲介料をもらうだけの存在ではありません。

・物件の調査
・重要事項の説明
・契約の締結
・その他

損害賠償の責任も負います。

質問者は仲介料を払わないのですから不動産屋は重要事項の説明はしませんし、どの書類にもハンコを押しません。当然、責任も負いません。しかし契約だけはヌケの無いように作りたい。

こうなったらプロに頼む以外ないですよ。ただし責任は求めないで。

以上の理由から「社長にアルバイトとして頼んだら？」と言っています。別に社長でなくてもいいのですが、その辺の社員だとこの辺りのアヤがわからないかもしれませんので。社長は社員に命じて契約書を作らせ、そのお礼を自分のポケットに入れるでしょう。

回答No.6

lock_on

再度登場です。

だんだん状況がわかってきました。情報を小出しにしすぎですよ。

内容から判断すると非常にいい条件で物件を手に入れられるようです。

以下のような契約にして下さい。

・代金を記載
・代金を○○年分割払い
・所有権は買主に移転
・売主が抵当権を物件につける

※瑕疵担保責任は要求できないでしょ？

不動産屋の社長あたりを見つけてこう言います。「契約作成費用だけ○万円払いますからお願いします。貴社のハンコは不要ですから」お金は社長のポケットに入るように。

たぶんうまく行くでしょう。

お礼

これ以上ない条件です。売主の方はいくつも物件を所有していてお金に困っていないからかなとは思うのですが。本当の所はわかりませんが。
上記の契約書は個人的に頼まないと作成してもらえないような物なのでしょうか？

回答No.5

toro1964

まずは、売主さんが、物件の瑕疵担保責任について免責を狙っている可能性を考慮するべきです。

司法書士さんは登記の専門家ですが、不動産仲介の専門家ではないので、物件調査（建築法規・インフラ関係の役所調査などの詳細な点については、実務経験がないとわかりませんし、業務の範囲外です。
なにか物件に隠れた問題があった場合、個人間売買契約ですと免責となる契約かもしれません。
不動産業者仲介を使わないというのは、そういうリスクを覚悟し、最低でも宅建業法・建築基準法・金銭消費貸借契約もしくは割賦販売に関する法律・契約書の文言など、理解した方がいいと思います。

不動産屋というとお金儲け第一で、どうも怪しげなイメージをお持ちの方が多いですが、とても専門性が高いものです。司法書士先生の業務も正直ルーティンな業者側からしたら登記移転など簡単な仕事ですが、業務独占のため不動産担当者が法律でできないだけです。

よくわからないのですが・・・・というお言葉はリスクを背負うということです。

分割払い自体は、もはやほとんど使われていない割賦支払契約の締結を公正証書にて締結すれば、問題ないです。割賦払の場合には所有権移転手続きができますから。
公正証書契約書は司法書士先生では少々こころもとないかもしれないですね。

不動産会社を通すと仲介手数料がかかり節約したい気持ちは分かります。

ご質問の文面の限り、ほとんど知識もないようですし、司法書士先生が実際に登記以外に不動産仲介実務経験があるかどうかで、私でしたら判断します。

お礼

元々、古い物件を購入し自分達でリフォームして使いたいと考えておりましたので、重大な欠陥でない限りは構いません。(大工の友達に協力してもらえます)
お察しの通り知識は皆無です。
割賦払いでも所有権移転が可能という事は購入する事が出来るという事でいいのでしょうか？
やはりこのような購入の仕方だと知識がないと危ないですね。

回答No.4

Mokuzo100nenn

不動産の売買は、一旦全額を現金で（＝銀行振り込みで）支払わないと売買契約が完了せず、名義書き換えはできません。

一括で支払い出来ない場合であっても、第三者の金貸しを入れて、購入者が金貸しからカネを借り、其の借入金で一括支払いをしなくてはいけません。これが不動産ローンということです。

手持ち現金も無く、不動産ローンを借りることもできない人は不動産を買う事（＝自分の名義にすること）はできません。

ご主人のお従兄弟さんに聞けば詳しく説明してくれます。

お礼

お答えをいただき調べてみたところ、不動産の割賦販売は存在し、その際売主は所有権留保をしてはならないとの事ですがいかがでしょうか？
なにぶんよくわからないもので。

回答No.3

gyong

>支払い方法はローンではなく売主の方に直接分割払いです。

　ここは非常に重要な項目であるので、金額・回数など詳しい情報をいただけない限り回答が難しいです。
　私が売り手ならば、分割払いはお金をもらえないリスクになりますので、不動産会社を通さない売却に応じかねます。

>主人の従兄弟が勤めている事務所で手続きしてもらいます。

　この事務所とは司法書士事務所のことですか？　もし一般企業の事務所という認識であれば、不動産売買を軽視しているとしか思えません。、

お礼

すでに住宅ローンを組んでいるので新たにローンを組めない事を先方に話すと、頭金の支払い後は毎月家賃をはらっていくような形でいいと言われました。
従って、1300万を14年払いになります。
事務所というのは司法書士事務所です。

回答No.2

titelist1

不動産屋を通さないのは仲介手数料と言う無駄金が双方で発生しないので良いことです。ところで売主が分割払いに納得しているのですか。私が売主ならば納得しませんね。貴方に無担保で金を貸すことになるからです。私なら銀行ローンと同じように売り渡す家に抵当権を設定します。もしくは貴方が住んでいる今の家でも構いません。借金の担保があれば納得します。中古戸建てでは建物瑕疵担保責任は解除が普通なので、貴方が納得されれば契約も簡単です。

不動産売買契約書、借金証文書、抵当権設定、不動産登記も司法書士の先生がしてくれます。従兄弟が勤めている事務所は司法書士事務所でしょうか。その先生の指示に従えば良い。不動産屋よりも信用できる人です。借金証文書は現金と同じですので、売主の権利証との交換で取引完了です。売り主は抵当権設定がされているので安心します。その日の内に登記も完了します。

お礼

分割払いでいいと売主の方が提案してくださいました。こちらも驚いています。
詳しい回答ありがとうございました。

回答No.1

lock_on

ローンだったら一括して支払うので所有権移転はそのときにできますね。

しかし個人間の分割払いですとどのタイミングで所有権を移すのかが問題になるのでは？パターンを大きく２つに分けます。

１．物件の引渡し時の場合
２．分割払いが終了した時点の場合

１の場合は支払いが終わっていないのに所有権を渡すことで売主にリスクが出ますね。買主が払えなくなったらどうしますか？

２の場合。最悪では売主が善意の第三者に二重売買する可能性がゼロとは言えません。そこまで行かなくても勝手に抵当権をつける可能性があります。

買主が有利なのが１。売主が有利なのが２となりそうです。

以上で問題がないと考えるのでしたら、売主買主で司法書士事務所に行って「所有権移転手続き」をしてもらいます。売主は権利証・実印、買主は住民票と認印が必要です。身分証は両者が必要。事務所では「売り渡し証書」に両者が署名します。詳細は司法書士に訊いてください。

お礼

どのタイミングというのはまだ話し合っていません。

＞勝手に抵当権をつける可能性があります。

抵当権をつけると何かまずいのでしょうか？
売主に抵当権を設定する方向でいくかなと思っていたのですが。