土地購入

質問

土地を購入しようと思っています。ただし、前面の道路が私道で、公道に接するまでに何筆もあり、その私道には、地役権が設定されています。将来、売るとき、または、その土地を担保にお金を借りるとき何か不都合になることはありますか。また、その土地を将来買われる方は、融資は希望の融資が受けれますか。また、金融機関は、土地と、私道に抵当権を付けるのでしょうか。その場合、私道は持分登記になるのでしょうか。

回答No.3

titelist1

私道であっても見なし道路ですから通行するのに問題はありません。その私道の所有者達も地役権が設定されているので、そこに自分勝手な物を作ることはできません。建物を再建築する場合にも建築基準法を守る範囲で再建築は可能です。
その私道に給排水関連の再工事が必要な場合には私道所有者の承諾が必要です。隣の土地が欲しいために承諾しない所有者が稀にいることがあります。いわゆる兵糧攻めです。その土地が売れなくなって、隣地のものに安く買われてしまうのです。
通り抜けのできない私道の奥の土地はそのようなリスクがあるのです。

回答No.2

oyazi2008

地役権の内容によりますが、通行地役権だという解釈でお答えします。
私道がすべて建築基準法上の道路である場合です。

おそらく現在私道の持分はありませんよね？他の方が所有している道路に通行地役権の設定があり、購入する土地が要役地となっている場合は、購入地が将来にわたり、通行が妨げられないように通行する権利を登記したものです。ですから、通行権に関しては安心できる物件だという事です。
金融機関もこれはそこを（良い方向性で）評価してくれます。ただし、あくまで建築基準法上の道路であることが必要です。ただの道路上の土地であれば、建築確認を取得する道路の接道条件と、通行権は別ですから、記載されている内容からだけではわかりません。

貸し出す銀行等は、私道に持分があればそこに抵当権も当然に設定します。私道の持分がないので地役権を設定しているのですから、私道の持分を購入出来ることは無いでしょう。よって持分登記とはなりません。持分が無くとも通行地役権の設定があれば融資に影響ありませんし、将来売却の際も影響ありません。

現在の登記の具体的な内容と私道の建築基準法上の扱いがわからないと、適切なアドバイスが出来かねます。

回答No.1

fujic-1990

（１）お金を借りるときの不都合

　その私道の通行地役権は登記されていますか？

　登記してないと、銀行は「持主の（通行の）承諾書を手に入れてくれ」と言い、手に入れることが出来なければ、資金を貸してくれないと思われます。

　銀行に確認した知識ではありませんが、昔そう言ってうちに承諾書の発行を頼みに来た人がいましたので。銀行からの借り入れは奥の土地にある建物のリフォームのタメでした。

　「あそこは道路指定してあるんだから、通行は拒めない。だからそんなの不要なはずだ」と言って断ったら、「あとでその私道を買うから、とりあえず発行してくれ」とまで言って承諾書をもらっていきました。

　その後連絡したら、「リフォームでお金を使いすぎて、お金がなくなったから、（私道は）いらない」でオシマイになりましたから、大嘘だったわけですが、そこまでウソをついたのですからホントに銀行から「承諾書をもらえ。もらえなければ貸さない」と言われたのだと思います。

（２）買う人の不都合

　上記の通りです。

（３）金融機関の抵当権。

　銀行がわざわざ抵当権を設定するともしないとも未確認ですが、地役権は物権で、要役地の所有権が移動すればその移転に付随して権利も移動しますので、地役権の登記さえあれば抵当権などなくても問題なし。

　また、私道は他人の物なのでいっそう手続きが面倒ですから、抵当権の設定などしないと思います。

　もっとも、「あまり貸したくないなぁ」とか言う場合、抵当権の設定を口実に「私道にも抵当権を設定できないならこの話はなかったことに」くらいは言うカモしれません。貸さない口実にはされるかも、ということです。