滞納賃料者が行動をおこしたとき

質問

滞納賃料者が行動をおこしたとき

２度目のご相談で恐縮です。
以前にアドバイスの中で弁護士さんに依頼するときに、明確に要望を伝えられなかったのではと反省しております。
その後進展しました。
滞納者は内容証明の手紙の受取を拒否しておりました。当方でも、母に弁護士が介入となっているので個人的な交渉はしないように言っておきました。母は兄夫婦と同居のため、他の人にもこの件を知っててもらわないと困るので、、机のビニールに今回の案件のメモを入れておきました。たまたま不動産屋さんが１月の初めに別件で兄と交渉しておりました。たまたま客間に上がっての相談でした。その２週間後に不動産屋さんの事務の方が、母に別の契約書とお金を持ってきました。
その時のファイルに滞納者の方からの１枚の誓約書が入っておりました。不動産屋さんは、何も説明もないまま、こっそりと入れておいたみたいです。私が管理してますので、母の手紙・契約書等はすぐに回収しております。不動産屋さんのこそいやり方に、とても気分悪くしております。それも、２０日に誓約書を持ってきていながら、日付は１月５日。大事なものを預かったら、その日にもってくるでしょう？２週間後にもってくるのもどうかと思います。
誓約書には２月に２か月分、３月に３か月分、４月に３か月分、これで滞納分はなくなります。との一方的な内容でした。それも慌てて書いたのか、計算が間違っております。４月に３か月分を払っても、そもそも３月分までです。４月分は、３月末の支払です。５月分は４月末の支払です。本来なら、４月に３か月＋２か月（４・５月分）のはず、その場限りの言い訳の支払の仕方です。それを預かった不動産屋さんは、計算したり、その後の賃料の話はしなかたのでしょうかね？
そんな矢先に誓約書通り２月に２か月分の賃料を不動産屋さん経由で振込をされてしまいました。あわてて弁護士に相談しました。
弁護士は内容証明も拒否ですので、裁判の手続きをしていますとの回答でした。
２か月分の賃料は本来もらうのが当たり前で、なおかつ残金が６か月もあるので特に気にすることはありませんとのことでした。このまま裁判になります。前にアドバイスをいただいた中で弁護士さんいきちんと滞納賃料の回収か契約解除かをきちんと伝えてますか？といただきましたが、
賃料回収も含めての契約解除の方向で動いていただいているようですので、少し安心しました。
それにしても、不動産屋さんは、本来なら貸主の味方ですよね・・・
１０年近くの滞納者の誓約書を持ってくるなんて・・・
説明もなくですよ・・・
たぶん、１月の初めに弁護士介入のメモを見たとしか思えません。さんざん内容証明も拒否され、たあげくです。不動産屋さんは、裁判になったら自分の立場が悪くなりますよね、契約書の保証人は取らないし、本人確認もなしです。以前アドバイスをいただいたように不動産屋は変える方向でおります。母もこれを期に納得すると思います。
ただ、不動産屋さんを変更するときに問題がないか心配です。
当方は、物件の管理契約をしていなし管理費用も支払ってません。もちろん一般媒介契約もしてません。父が生前の時に、１件でも２件でもやらせてくださいと入り込んだ業者です。
数年前にも、信頼関係でということで私の不動産売買でもめました。私だって媒介契約くらい知っています。その案件の時に、私に捨て台詞で、いいことお教えしましょう。私は媒介契約をしてません。って具合でさらいと逃げられました。今回の件で、私はそのお言葉を全部お返ししょうと思っております。弁護士の先生は問題ないといいますが、誓約書が手元にあるのは、不安な気持ちです。
実際のところどんなもんでしょうか？
詳しい方がいらっしゃいましたら、ご意見いただきたくお願い申し上げます。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

１番回答者です。回答ポイントを外していなかったようで、ほっとしています。

　さて、頼まれもしないのにこの補足を書いた理由は、弁護士に言って『この件は私が受任したので、以後、大家さんとこの賃借人との間のことはすべて私に連絡して、大家さんには連絡しないように』とか、不動産屋と賃借人本人に連絡してもらったほうが良さそうだと思ったからです。

　我が家（と会社）は、長年不動産賃貸業を営んでおりますが、不動産屋がそこまで賃借人のために行動したのは１回だけです。で、その時は、賃借人と不動産屋は親戚でした。

　その業者のやったことの一例ですが、ふつうは捨てる寸足らずの井草で作った超安物畳表に交換して「原状回復完了」と言ったりして、最後の最後まで迷惑をかけられましたので、今回の業者とその業者が重なって見えてしまいました。

　素人らしき質問者さんでは対応できそうにないので、どうせ弁護士を雇ったのですから、そちらを通じて処理したほうがいいと思った次第です。

　タダ、老婆心から付記しますが、弁護士でも完全に信用して任せきってしまってはいけません。

　解除方法や５％の遅延利息など、現在のところふつうの対応で進んでいるようですが、弁護士も聖人君子ではなくて手抜きする場合もあります。質問者さんの要望を故意に無視している場合もあります。極端な場合は、横領などもしますので、どういうぐあいに進んでいるかこまめに報告を求めるようお勧めします。

　言われても意味が分からない場合もあるでしょうが、報告を求めるだけでも、「真面目にやってくれないと」という牽制にはなると思いますのでね。

　※遅延損害金は５％よりもっと請求していいんじゃないかと私は思いますが、先ごろ私が交通事故被害者としてJA共済などを相手に起こした訴訟で、「支払済みまで年５分の割合による金員を支払え」という判決が出ました。まあ、出るところに出れば、５％が相場なのかなと思います。どうせ相手にお金がなければ取れませんし。

お礼

度重なるご回答をいただき有難うございます。

いただいたアドバイスの中で、当方と賃借人との間のことはすべて私(弁護士）に連絡して、大家さんには連絡しないように・・・
とか、不動産屋と賃借人本人に連絡してもらったほうがいいとのことでしたが、当方も今後は、このように弁護士の先生にお願いしようと思います。ナイスアドバイスをいただき、とても勉強になりました。
弁護士の先生も人間です。たくさんの案件を処理していると思います。ひとつひとつの確認とこちらの要望もお伝えしていこうと思います。
同じ方に、ここまでアドバイスをいただきましたこと、
とてもうれしく感謝の気持ちでいっぱいです。
これ以上、質問ご回答をいただくことは無いくらいのアドバイスをいただきましたので、これで最後とさせていただきます。本当に有難うございました。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　結局のところ、ナニをお尋ねになりたいのかよくわからないのですが、「賃借人の誓約書が手元にあるが、受け取ってしまったことで契約が復活したんじゃないかと不安だ。契約は復活しないか？」というご質問でしょうか。

　当然、相手は「契約は復活した」「滞納は許された」「住み続ける権利がある」と主張するでしょうね。

　しかし、すでに、相当の期間を置くなど法定の条件を満たして「契約を解除する」という内容の内容証明郵便を送ったのなら、「覆水盆に返らず」「綸言汗の如し」という言葉通りです。

　相手は受け取りを拒否したようですが、「そんなの関係ねー」です。受け取りを拒否したということは、到達しているということで、到達していれば「契約解除」の効果は生じています。もちろん「配達証明」はもらったのでしょうし。

　消滅した関係は継続はしませんし、復活もしません。

　賃貸人との合意があれば、新たに契約が成立するわけですが、滞納家賃を受け取っても、当然には新たに合意したことにはなりません。

　前賃借人が大家の所に誓約書を置いて行くと、それだけで「新たな賃貸借の合意」をしたことになるなら、大家が借主の所に契約解除・明渡要求書を置いて行けば「契約解除、明渡を合意」をしたことになるわけです。「家賃値上げ合意書」を置いていけば値上げが合意されたことになる。ですが、そんなの不当でしょ。

　私も、質問者さんの弁護士同様に、「問題ない」と思います。

　心配なら、書留郵便で不動産業者にでも送ってしまえばいいんじゃないですか？

お礼

ご回答をいただき有難うございます。

不安だらけの日々を送っておりましたがホットしました。
母が心配してたのは、やはり手元に誓約書があることにより滞納者がこのまま住んでいられると勘違いをしているのではないかとのことでした。そして２か月分の賃料の支払をいただいたわけですし。
賃料は支払うのは当たり前のことですよね・・・
でも、同時に裁判の方も進行しております。
また、１２月から１月にかけての内容証明は、年内中の全額支払いがない場合は、契約解除との文面だったと思います。年５％の遅延金も加算されている内容です。
また、滞納者が受取を拒否した時点で裁判に移行しております。
アドバイスをいただいたように、当方は弁護士の先生の指示通りにしていればいいんですよね・・・
誓約書は、弁護士の先生から不動産屋さんに送ってもらうことにします。
また、不動産屋さんとのやりとりは配達記録での郵便のやりとりにしてもらおうと思います。
だまって置いていかれても困るし・・・
母もこれを期に不動産屋さんを変える気持ちになってくれればいいと思ってます。
ここ昨今、不動産屋さんだけではなく人を信頼できなくなりさみしい気持ちになりました。
自分の身は己で守るしかないですね・・・

追記
昨日、不動産屋さんの事務員から母のところに電話があり滞納者の賃料を振込しましたとのことでした。
また、１月２０日ファイルに入れてあった誓約書は見ていただけましたか？
などと、２週間も経っての電話です。母には弁護士が介入しているので一切余計な話をしないように言ってあります。振込は、どうも有難う。誓約書、そうですか？
で、すんだそうです。よかった。
今後、裁判となった時に不動産屋さんにも弁護士が行くでしょうね・・・
１０年間で更新が１度しかされておらず、きちんと賃料を支払ったのは１年間だけ、その後、覚書・念書とやらの繰り返し賃料は年３～４回の支払。毎年年末には５か月の滞納。やっとのことでなんとか契約書の更新の手続きをお願いしましたが、保証人もなし、本人確認もなしの契約書・・・
不動産屋さんにも反省してもらいたいです。

お礼の返事を書いていながら愚痴になってしまい失礼しました。

皆様から、いろいろアドバイスをいただきホント助かります。
どうも有難うございました。
取り急ぎ、お礼まで。