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不動産会社がサブリースを組む

不動産会社で大家の物件をサブリースしています。業者ですから入居案内して契約します。自社物件と同じだから重要事項説明などありません。定期借家で契約です。2回更新しました。3回目更新後父親が倒れて介護が必要になり、22年4月業者に退室連絡をし、5月に立ち会いました。ところが業者はこの契約は満期まで解約出来ないと一方的に言って、満期まで家賃払ってくださいと言って帰ってしまいました。仕方がないので家賃7.5万を払い続けました。12月になって新しい入居者が決まったから家賃振り込まなくていいです。退室清算金として22万振り込んでください。と来ました。 1.この業者は宅建業違反にならないのですか。2.家賃52,5万払ったのですが、これも違法ではありませんか。3.退室清算金も畳からすべて新品で入居したのだから、新品にして返せ。と書かれていて、後日調べると経年変化に対して払う必要がないとあります。 不動産業者の過多、管理業の方、不動産に詳しい方いましたら教えてください。

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質問者が選んだベストアンサー

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  • 回答No.3

業者してます。 >1.この業者は宅建業違反にならないのですか。 >2.家賃52,5万払ったのですが、これも違法ではありませんか。 >3.退室清算金も畳からすべて新品で入居したのだから、新品にして返せ。と書かれていて、後日 >調べると経年変化に対して払う必要がないとあります。 1に関しては、重要事項説明をしていないことについて「宅建業法違反」になります。 順序立てて言うと、 a)建物の貸借(ここでは自ら貸主としてアパートなどを貸すこと)は、宅建業法で定義される「宅建業」ではないので、それだけでは宅建業法の適用を受けません。 ※業法2条。ただし「貸借の媒介(仲介)」行為は宅建業になる。 b)従って「素人の貸主(大家さん)」は、仮に自分で入居者を募集して自ら契約をしても宅建業法の適用外なので、宅建業免許を取得する必要も無く問題がありません。当然、宅建主任者の資格も必要ありませんし、重要事項説明も必要ありません。 c)しかし「宅建業者」は、宅地や建物の貸借の相手方(つまり借主)に重要事項説明をしなければなりません。※業法35条。 d)つまり「貸主が宅建業者」の場合には重要事項説明は必要です。 ですから質問文にある不動産会社が、宅建業免許を受けたいわゆる「宅建業者」であれば、重要事項説明をしないことは宅建業法違反となります。業法2条と35条の関係は少し分かりにくいですが、要するに貸主として建物を貸す場合、素人の時は法の適用を受けませんが、ひとたび宅建業者になった場合には宅建業法の規制を受けることになります。 2については他の回答にある通りで、定期借家契約であっても「やむを得ない事情の場合には1ヶ月前の通告で解約できる」と借地借家法に定められています。つまり違法ですね。 3については契約書の内容にもよりますが、「畳からすべて新品で入居したのだから新品にして返せ」と単にこの趣旨で書かれているだけなら、借主に対して説明の内容が不足しているとされても仕方ないでしょうね。 3は納得できないなら相手に支払わなければいいだけですが、2の過払い金の回収は相手と少し腰を据えた交渉が必要でしょう。1、2の点が違法であって、返金しなければ監督官庁へ申し立てをするぞと主張するのが良さそうです。

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質問者からのお礼

ありがとうございます。再度「質問」でサブリースの件で別途投稿しますのでよろしくお願いします。私も何社かベテランの主任者に聞いてみましたら、みなさん出していました。がそれが法令で出しなさいと言われると、どこに書いてあるか記憶ないというのです。業法35条ですよね。読んでみても中々理解できません。県の指導者も返事できないので持ち帰りとなりました。

質問者からの補足

ありがとうございます。もう一つです。更新した契約書(3回目)に礼金欄は無しになっているのですが、話の中で先に礼金37,500円ですと言われ、払ってしまいました。今回の件で改めて調べると契約上は「無」になってます。これも違法で、取り戻すことできますか。 重要事項の事も含めて県に行ってきます。

その他の回答 (3)

  • 回答No.4

定期借家契約とは、その期間以上居住する場合に自動更新が出来ないだけで 期間内であれば解約可能です。 ですので5月に解約できた訳です。 また、退室時の修繕費も酷いですね。 賃貸借契約書は、業者の使う契約書でしょうか? 最終のページに宅建協会などの連絡先がありますか? 県庁の住宅課で不動産業者を監督している部署があります。 相談してみてください。 既に支払ってしまったお金が戻ってくるかは難しいですが その業者に、何らかの制裁を与えられると思います

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  • 回答No.2
noname#203300
noname#203300

1) 自社物件ですから『重要事項説明』は不要と思います。 2) 『借地借家法』38条の規定で『転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。』とありますから『解約』の申し入れ後1ヶ月を経過すれば家賃を払う必要はないでしょう。 3) 経年劣化は、特段の取り決めがない限り、当然貸主側の負担です。

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  • 回答No.1

消費生活センターに相談されるのが誤解発生しなくてよいと思います 其の後の対応は又考えるとして

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