相続前の家賃収入について

質問

相続関係の質問です

親父が2年前に死にました。
遺産のなかに大東建託で建てていただいた8世帯のアパートがあります。
アパートには空家保証制度があるのでいつもたすかっていましたが　相続が発生した場合は　相続人全員のハンコをもらって仮の代表者を決めることを　大東建託から求められました。

少々ずるい妹は　相続を有利に進めるためにハンコを押してくれませんでした。
大東建託の課長さんが　相続とは関係のない　便宜上の社内ルールであることを説明しても
無視されました。

しかしこのたびようやく相続が解決しそうです。
内容は遺産の実勢価格の半分の金額を私が現金で払うということです。

その実勢価格の計算に　空家保証をもらえなかったマイナスを組み入れてもいいでしょうか
アパートは　私と妹の共有財産のはずです。損益がでたら妹には責任があるはずですが　どうでしょうか。
法律的にはどうなのかを知りたいです。

なお8世帯のうち6世帯も空室なので家賃収入はマイナスで　銀行から毎月怒られています。
空家保証があっても年間10万円残る程度です。
ハンコをもらわないと新規募集もできないルールです。

消えた空家保証金はこの2年間で300万以上になると思います。
よろしくお願いします

回答No.2

hideka0404 · ベストアンサー

妹さんを説得できないあなたにも責任があるので、損失も半分はあなたの責任です。
今後の家賃収入の半分は妹さんの権利です。

お礼

的確な回答ありがとうございます。
自分の責任も考慮しながら解決に向けてがんばってみます。
今後の家賃収入の件も了解しました。

回答No.3

law_amateur

タイトルに「相続前の家賃収入」とありますが、問題としているのは、お父さんが亡くなられてから遺産分割協議が成立するまでの間に、大東建託から支払われる家賃のことですね。そして、大東建託は、相続人代表者が決まらないので、お父さんの粗暴後は、相続人代表者からの依頼があれば、それを相続人全員からの依頼とみなして、新しい賃借人を募集し、それがうまくいかなくても、保証家賃は支払うが、相続人代表者が決まらなければ、相続人全員からの依頼がないため、新しい賃借人を募集することができず、そのために、保証家賃も支払わない、そうなったということですね。

　この理解で間違っていれば、回答をやり直しますが、以下は、この理解で書きます。

　法律的にいえば、相続開始後（被相続人が死亡した時からあと）の賃料収入は、遺産に含まれず、遺産分割協議に組み込むことはできないとされています。このことは、最高裁の判例で確定しています。

　しかし、それでは遺産分割協議だけでは相続紛争が解決しないので、これも含めて協議しましょうというのが、遺産分割協議の通常の在り方ということになります。要するに、話し合いだから、話の付く限り、何でも合意できるということになるわけです。

　この場合、質問では、不動産の実勢価格に組み入れていいかということですが、相手である妹さんがそうしてもよいと言えばそういう話はできるものの、いやだと言えば、それを理屈で説得するのは難しいということになります。上記のように、既に過去のものとなった家賃収入は、遺産に含まれないのだから、それは不動産の価格とは無関係だ、と主張されればそれを打ち破る理屈を言うことは難しいということになるわけです。

　ここでの争いで話し合いがつかず、家庭裁判所の遺産分割調停に持ち込んだとしても、それは遺産分割とは無関係だから別の手続でやってくださいと言われることになるでしょう。まして、家庭裁判所の裁判官が強制的に遺産分割のやり方を決める審判手続では、そのような（家賃収入の減少分を考慮した）審判はできませんと言われてしまいます。

　このように、遺産分割の範囲で、保証家賃を得られなかったことの責任追及は理屈上は難しいということになります。

　結局、法律的にいえば、それは、遺産分割とは別に、相続人代表者を決めるについて不当に協力しなかったことを理由として、不法行為による損害賠償を請求するという方法によって解決される問題（究極的には、遺産分割とは別に裁判を起こして請求が成り立つかどうかを裁判所に判断してもらう問題）だということになります。

お礼

ていねいな回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり損害賠償でいきたいと思います。

回答No.1

merciusako

大東建託の空家保証制度の相続発生時の規定がどのようなものなのかは分かりませんが、「相続人全員のハンコをもらって仮の代表者を決める」ということは、その制度は相続人にも引き継がれるということですね。

家賃の場合はお父様が亡くなった日までをお父様の収入とします。
その次の日からの家賃は相続人のものとなります。

これと同様に、その制度では、お父様が亡くなる日までは、空家の保証金はお父様の口座に入りますが、次の日以降の分は相続人の口座に入ります。

ここで問題なのは、相続人が誰なのかが確定していない場合です。
仮の口座を作ってそこに振り込むことになります。
ですから、「仮の代表者を決める」ことを求められたのでしょう。

相続人があなたと妹さんの二人だけで、仮の口座が作れていない、というのであれば、空家保証金は宙に浮いた形となるはずです。
そのアパートの相続について、妹さんとの話がついていなかったということは、当然「遺産分割協議書」は作成していないでしょうから、お父様の口座は名義変更もできずにそのままだったと思います。

ということは、この間の空家保証金はお父様の口座に入っているかもしれません。

「消えた空家保証金」といいますが、大東建託に問い合わせれば分かるはずです。

なお、その間の保証金は相続人が確定していなかったわけですから、妹さんも手を付けられません。
仮に妹さんが引き出した、という事実があれば別の問題が発生します。

妹さんの主張は「法定相続分はもらいたい」ということでしょうから、お父様が亡くなった日までの収入の半分ということで、その日までの空家保証金を含みます。
当然、必要経費などを引いた額ですが。
一番簡単に分かるのは、準確定申告です。
お父様は確定申告していたはずですから、お父様が亡くなった日までの分を確定申告しなければなりません。
これを見れば、損益はすぐに分かりますので、その１／２を妹さんが引き受けるということになりますね。
プラスであれば、あなたは妹さんに支払わなければなりませんし、マイナスであれば妹さんから受け取るということです。

お父様が亡くなった日以降の空家保証金は、相続人はあなたに確定したわけですから、すべてあなたのものとなります。

補足

親切な回答ありがとうございます。大東建託の社内ルールでは　相続の代表者が決まらないと空家保証制度は停止となります。言い換えれば、保証金は発生しないということです。ですのでわれわれ兄妹はこの2年間で300万以上の損をしていることになります。
当初　ハンコを渋る妹に対して「すべてお前の口座に入れていいから空家保証を切らないでもらいたい」と提案しましたが　会うたびに異なる理由を言って　ハンコを押してくれませんでした。

本来は兄妹が受け取れるはずだった保証金が消滅したのだから　遺産の合計額の計算でマイナスの計上をしてもよろしいでしょうか。

遺産合計額÷２＝妹の取り分ですね　そこから300万以上の消えた保証金を差し引ければありがたいです。
再度よろしくご回答願います。