マンション 管理会社 変更

質問

管理会社の変更をしたいのですが８０世帯にアンケートをとるのですか？

理事会の役員は数名です　理事長が管理会社に振り回される危険性がありましてとても不安です

私は役員でこの管理会社が悪質で毎回ここを直しましょうとかお金がかかることばかりあらを見つけてきていいます
住人からの要請ならわかりますが管理人が悪質なのです

住人は管理人が悪質とは思ってもいないですしまたその管理人はうまくよい人を装っています

用は　管理会社の変更に一番有効なやり方を教えてください

回答No.2

merciusako · ベストアンサー

No.1 merciusakoです。
補足ありがとうございました。

＞管理会社を変えるのは妨害嫌がらせ行為があるらしいので知らせないでどうにかできませんか？
＞管理人の悪質さを理事会で話できませんし目の前にいるのですから　どうしたらいいですか？

「管理人や管理会社のフロントマンが理事会に同席する」というのであれば、他の理事の方と理事会以外で話をするしかありません。
で、同じ考えの方を増やすのです。
同じ考え方の方が理事会の過半数になれば、理事長に事情を話して理事会の議題にしてもらうことをお願いするのです。
過半数の理事が議題とするよう要望しているのですから、理事長は拒否できないでしょう。
管理会社には、理事会開催の時に、「管理内容について検討したいので管理会社、管理人は出席しないでほしい」としておけば良いです。

ここで、問題はふたつです。
(1)　管理人を交代させる
(2)　管理会社を変える

(1)　管理人を交代させる
「管理人が良くないので交代させたい」という意見が理事会の総意となれば、管理会社に要求することになります。
で、管理会社は要求に応えて管理人を変えて終わりです。
管理会社の変更にはなりません。
理事会の判断だけで管理人は変更することができます。
総会承認は必要ありません。
管理人は管理会社に雇われており、管理会社は管理会社として管理組合と管理委託契約を結んでいますから、管理人の選定は管理会社によるのです。
管理会社が変われば管理人も変わることになりますが。

(2)　管理会社を変える
やはり理事会以外で「管理会社を変えた方が良いのではないか」という理事の方を増やすしかありません。

で、理事会の過半数を超える理事の方が集まった時点で、どこかの管理会社を選定する作業を始めます。
当然、理事会にはナイショで、ということです。

２．３社に絞り込んだところで、理事長に「管理会社変更」を理事会の議案とするよう要望します。
当然、理事会では、管理会社、管理人は同席させません。

理事会では、「管理会社変更」を求める理事が過半数ですから、理事会として管理会社変更は承認されるでしょう。
あとは、先に絞った２，３社の中から１社を決める作業になります。
当然、その２，３社から見積を取り、管理内容などの話を聞くことは必要ですが。

最終的に１社に決定できたら臨時総会を開催します。
議案は「管理会社の変更について」ですね。
「現在の管理会社の契約解除」と「新しい管理会社の承認」を同時に行うのです。

議案の説明は十分しなければなりません。
一般の区分所有者の方々にとっては、なぜ管理会社を変更しなければならないかが良く分からないはずですから。

ポイントは二つです。
(1)　現在の管理会社がどれだけひどい管理内容なのか
(2)　新しい管理会社がどれだけ優れているのか

＞毎回ここを直しましょうとかお金がかかることばかりあらを見つけてきていいます

これが管理会社変更の理由ではダメです。
「ここを直しましょう」という内容に必然性があるかどうかが問題だからです。
どうしても必要なのであれば、お金がかかるのは当たり前です。
不要の修繕を提案しているかどうか、なのですが。
理事会として「不要かどうか」をチェックできますか？

不具合箇所を指摘されて、「不要」と判断するのは結構専門的な視点が必要になりますが。

ただし、今その修繕が必要なのかどうかはチェック可能ですね。
先に延ばして別の修繕と一緒でもよいものを「すぐに修繕しましょう」というのであれば問題です。

「管理会社の言いなりになるのがイヤだ」というのであれば、こちらもそれなりの知識は必要ですし、専門家も味方に付けておかなくてはなりません。

ご質問の内容では「お金がかかることばかり提案する」「管理人が悪質」というだけで、客観的なことが分かりません。
個人的な一方的な見方にならないようにしなければ、他の理事の方々や一般の区分所有者の方々の理解を得ることはできません。
客観的に、「問題のある管理内容である」ということを明らかにしなければならないのです。

まずは、個人的に他の理事の方々と話をするところからスタートでしょう。

がんばってください。

回答No.1

merciusako

管理会社変更の問題点は二つです。

(1)現在の管理会社をやめる。
現在の管理会社との管理委託契約を解除する、ということになります。

(2)新しい管理会社を決める。
次の管理会社を選定しなければなりません。

手続については以下の通りです。

(1)現在の管理会社をやめる。
理事会の多数決で、「現在の管理会社の契約解除」を決議して、総会の議案とし、総会の多数決で承認されれば契約解除できます。
まず最初に、理事会として「契約解除したい」と決めて、総会で承認されなければならないということです。

「理事長が管理会社に振り回される危険性があり」ということですが、理事長も理事の一人ですから、他の理事の多くが「契約解除すべき」というのであれば従わなければなりません。
当然理事長は「今の管理会社で問題ない」と言うのでしょうが、他の理事の方々が「問題がある」ということを認識していれば問題ないことになります。
理事会の決定は、最終的には多数決なのですから。

逆に言うと、あなただけが「契約解除すべき」というだけではダメということです。

また、ご質問の「管理人が悪質」ということであれば、「管理人の交代」ということで話が決着してしまうかもしれません。
この場合、管理会社の変更までには至りませんが。

「８０世帯にアンケートをとるのですか？」については、「絶対必要」というわけではありません。

一般の居住者の方々の日常的な接点は「管理人」でしょうから、「管理人の評価」としてのアンケートという意味はあるでしょう。
ただ、理事会であれば様々な事柄で管理会社と接することになりますから、そこでの管理会社の対応が直に分かります。
そこでの問題が大きければ、理事会として「別の管理会社の方が良いのではないか」と考える事はあります。

通常は「管理人」は居住者と直に接する「管理会社の顔」ですから、ひどい管理人は置きません。
すぐに問題になって、管理会社変更の話が居住者の側から出てしまうからです。

管理会社としては、管理人はそこそこの人で居住者からクレームが出ないようにしておいて、数名の区分所有者で構成される理事会のコントロールに腐心するのです。
理事会をコントロールできれば、総会は大部分が委任状ですから、理事会の提案が覆ることはまずありません。
これを知っているからこそ、管理会社が色々と画策するのですが。・・・。
結局、理事がマンション管理に積極的でなければ管理会社任せになってしまうということですね。

(2)新しい管理会社を決める。
仮に現在の管理会社の契約解除が総会にて承認されると、管理委託契約書に規定されている「契約解除の予告期間」より前に現在の管理会社に通告することになります。

契約解除の予告期間は色々ですが、その期間内に新しい管理会社を決めなければなりません。
そうでなければ、管理の空白期間が生じてしまいますから。

新しい管理会社の決定手続は、契約解除の場合と同じです。
理事会で選考・選定しておいて、最終的に総会の承認を得なければなりません。

一般的には、理事会で「契約解除」の話がまとまりそう、という段階で、次期管理会社の選考も始めます。
相見積を取ったり、直接話を聞く、といったことですね。

ただし、理事会が表だってこのようなことをすると、管理会社としては様々な妨害工作を始める場合がありますから、特に注意が必要です。

いずれにしても、最大の難関は「理事会で契約解除を決議できるかどうか」です。

理事会で決定してしまえば、あとは手続の流れに乗るだけです。
がんばってください。

お礼

本当にすばらしい回答をいただけて感謝で助かりました
このようなポイントを教えていただけてラッキーです
管理人は家政婦は見たよりひどい覗き見趣味でとにかく覗き聞き耳ほうきを止めてビデオを管理会社の社長にうった痛いくらいの行為なのです
大きな補聴器をつけてですよ　もう気味悪くころっと態度をかえよい人に変身したりもう住めないです
気分悪くて私に対してです
どうしたらいいでしょうか？

補足

お世話になります　ここまでわかりやすく教えていただきまして感謝です　管理会社を変えるのは妨害嫌がらせ行為があるらしいので知らせないでどうにかできませんか？

ど素人で輪順ではじめてで自分一人反対の自信ないですから。。
ふー　管理人の悪質さを理事会で話できませんし目の前にいるのですから　どうしたらいいですか？