店舗売却や譲渡に関する質問

質問

はじめまして。
まず、自分は大阪で小さい飲食店を経営してますが、重なる経営難で店舗売却をしたいと思い、
引き続いてやってくれる人を見つけました。
お金が欲しい自分は譲渡契約書を作り経営権を譲渡して代金を先に貰いました。
でも簡単に行けると思ってお金を使ってしまい、契約書だけを頼りにしてますが、なに一つ名義が替わってないです。相手方は経営はしてるが、名義は自分になったままだからです。これが問題になるとは思わなかったのです。

１．また貸しが出来ない賃貸店舗です。大家さんは知り合いです。

２．自分の名前で冷蔵庫や厨房機器などを各４社に分けてリースを組ましてあります。相手方の名義に変更したい。

３．自分は法人で、相手方は個人です。

質問です。

１．また貸しが出来ないという契約書だけど、経営権譲渡、又は業務委託契約ではまた貸しが成立できないのではないか？大家さんが認めないとどうなるか？

２．リースの名義変更は不可能だそうです。ならばリースを相手方の名義で組み立て直す方法はありますか？表現があってるかどうかですが、まとめリース、又は、借り換えリースはなんですか？

３．相手方の信用調査によりますけど、２番の選択ができない場合、裁判での分割請求や一括請求が可能ですか？（私との契約書で相手方はリースの事を知り、背負うことになってます）

または、解決できる、知り合いや会社などご存知でしたらご紹介願います。

無理言いますが、回答の方、よろしくお願いします。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　質問者さんの経営する法人を「Ａ社」とします。店の経営権を買った個人を「Ｂ」とします。

１、法人とは株主や経営者が変わることを前提にした存在ですので、Ａ社の株主や取締役がＢに替わっても契約違反ではありません。

　Ａ社がＢを雇って、店を全面的に切り盛りさせても、契約違反にはなりません。法人とは本来そういう（人を雇って仕事をさせる）ものだからです。

　しかし本件では、「Ａ社」が賃貸借契約から抜けて、その店舗を個人Ｂが借りたようですね？　とすれば、「賃借権の譲渡」に該当します。

　契約書を見ないと断言出来ませんが、私の感覚では、賃借権の譲渡（Ｂだけが責任を負う）は、転貸借（ＢとＡ社の両方が責任を負う）よりももっと悪質ですので、転貸が禁止なら、きっと契約で「賃借権の譲渡も禁止」になっているはずだと思います。

　なので、質問者さんがＡ社経営者としてやった行為は、おそらく重大な契約違反です。

　大家が認めない場合、Ｂは退去させられます。大家にとってＢは赤の他人、無関係ですんで。

　その個人が退去しなければ、訴訟によって退去させられますが、その間の賃料や原状回復その他諸々について、Ａ社が全責任を負わなければなりません。

　一応借主Ａ社は法人で質問者さんは個人で、別人格ですが、大家が質問者さんの知り合いとなると、大家はＡ社ではなく質問者さん個人を信用して貸したと思われるので、いろいろ理屈をつけて質問者さん個人にも請求してくるものと思いますね。

　質問者さんがＡ社の連帯保証人になっていれば（その可能性大）、当然、質問者さん個人にも賠償請求が来ます。

２、リースはレンタルと違ってかなり長期間（リース物件がほとんど無価値になるほどの期間）の賃貸借になりますね。

　長期間の途中でリースがいらなくなる場合もあるはずなので、契約書を見ていないので断定はできませんが、それなりの額の賠償金を払えば返還が可能な規定になっているものと思います。

　ですからＡ社が賠償した上で、新たにＢがリースしなおせば（もちろんリース業者がＯＫすればですが）再度リースを受けることは可能でしょう。

　ただ、いきさつがいきさつなので、同じ業者はＯＫしない可能性が高いと思います。

３、何の「分割請求」でしょうか？誰が誰に対してする請求でしょうか？

　リース会社は「当然ですが」Ａ社にリース料を請求します。リース会社がわざわざ訴訟をおこしてＡ社にリース代金の「分割請求」することなどありません。

　リース会社は、Ｂとは無関係ですので、リース会社がＢに対し請求することも訴訟をおこすこともあり得ません。

　となると、Ａ社がＢに、リース料相当額を請求するということですか？

　Ａ社とＢの契約でどうなっているかわからないので断定はできませんが、おそらく、Ｂはリース代金の支払い時期に合わせてリース代金を支払うという契約だろうと思います。

　そうであれば、Ａ社がＢに分割請求や一括請求をするのは無理だと思います。

　これを、「Ｂには"期限の利益"がある」と言います。落ち度のない人は、期限の前に支払いを強要されることはないのです。

　Ｂに滞納などの契約違反があれば、期限の利益を喪失して一気に支払いを求めることも可能かもしれません。それも、契約次第ですが。