共同購入した土地に建てた別荘の売買について

質問

こんにちは、ご観覧ありがとうございます。
土地の売買に関して教えて下さい。

我が家は軽井沢のはずれの方に別荘を持っていて、土地は300坪、建物は80坪位です。
30年以上前に父が友人二人と300万円づつ出し合って買い、三軒並べて家を建てる予定だったそうです。
しかし土地購入後バブルがはじけ結局現在までに家を建てたのは父だけでした。
最近では年に数回行く位しか利用していません。
維持にかかる費用(管理費や町民税等年30万円位)はうちが負担していて、固定資産税だけは毎年３分の１(約6000円)をそれぞれから貰っています。

数日前に父が共同購入者の1人と飲んでいた時に自分の土地(権利)を100万で買ってくれと言ってきたそうです。
その土地は当時300坪単位でしか売っていなかったらしく、ここからここまでが父の土地、等の区分けはないそうです。(つまり3人の300坪？)
相手の言い分としては、土地を全部父名義にすれば自由に売る事ができる、売れば父だけがお金を手に入れる事ができるから、という事らしいです。

そこで先日家族会議が開かれ、100万円で買うべきかどうかと相談されました。
その人に払うという事は当然もう１人(この方はすでに亡くなっているので奥さん)にも払わなくてはいけませんので計200万円になり、私も母も200万円は高いという意見でした。
うちとしては建物も古くなってきているし、年1～2回のレジャーの為に年間30万以上払い続けるのも大変なのでできれば手放したいと考えています。

軽井沢と言ってもほぼ群馬みたいな場所ですし、築20年位の別荘がこの不景気な時代にそう高く売れるとは思えません。
もしかしたら持ち出しがあるかも、位は覚悟しています。
なのでできれば無料で名義を譲って貰い処分をして儲けがでたら山分けする、という事にしたいと思うのですが、この考えは甘いですか？

確かに売れた時の事だけを考えれば儲けになるかもしれませんが、その土地を維持する為に道路整備やゴミ回収なんかもやってくれる管理会社に今まで払ったお金を考えると、更にこちらが払うのは少し変な気がしてしまいます。

私が生まれる前からの話なので、私も全てを把握できていない状態です。
上に書いた事は高齢の父と母から聞いた内容なので、違う部分もあるかも知れません。
このままだといつかこの厄介な案件を相続されてしまうので、父が元気なうちに解決しておきたいと考えています。
幸い我が家は裕福ではありませんがお金に困っている訳ではないので、出来るだけ穏便にすませたいです。
父はその友人とは年に数回飲む程度の付き合いしかなくなっているので多少モメても構わないと言っていますが、息子としては父にはできるだけ平穏な老後を過ごしてもらいたいです。

とりあえず現段階では実際売ったとしたらいくらで売れるのかもわからないので、近いうちに管理会社に直接聞きに行こうと思っているのですが、どんな事を聞いてくれば良いでしょうか？
また、こういうケースではどんな解決方法が良いと思いますか？
それと父は物忘れが酷く耳も遠いおじいちゃんなので、この件に関しては私(長男)がメインでやり取りをしていくつもりなのですが、委任状などを用意する必要はありますか？

私もまだ全容を把握していないうえ不動産のやり取りをした経験もない為に、“何がわかっていないといけないのか”“何がわからないのか”すらわかっていない状態です。
(不動産関係のサイトをいくつか見てみましたが、よくわかりませんでした…。)
得をしたいという気はありませんが、相手や業者に言いなりになって損をするのは嫌なので、何か良いアドバイスを頂けたら幸いです。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

手続きと、人間関係を考慮すれば、現在のままの状態で売却するのが一番面倒でありません。
お書きになられている状況は、建物は父の単有、土地は父、B、Cの3名の共有持分ということでしょう。

その別荘地を扱いなれている不動産業者があるはずですから、2社ほどに査定を依頼し、土地対価と建物対価、売却に掛かる諸費用なども計算してもらい、土地の3分の1の持分として幾ら手取り額になる予定なのか？を書類として出してもらいましょう。
その金額で他の2名が売却を承諾すれば、3名連名の売主で売却すれば良いのです。
質問者さん側は、建物対価と土地対価の3分の1が売却分として手に入り、諸費用は質問者さんの売却対価分÷総額での按分負担となるのが一般的です。
金額さえ3名共に納得すれば、売却に関しての手続きは不動産業者が行ないますから、指示に従っていれば大丈夫です。

これまでの管理費などは質問者さん側だけが建物を建てて使用していたのですから、まあ仕方ないと思いますよ。

これだと損失を被る事がありませんし、支出もありません。100万で買って少しでも高く売れたなどと耳に入り、中傷や陰口など言われることもありません。

但し、当初の査定額で売却が進まない場合は、値下げをせざるをえず、土地の見入りも少なくなりますから、3名の歩調が崩れる事がないように、不動産業者から他の2名へ布石を打っておいてもらうなどが必要です。

当方は他の地域ですからその物件がどの程度で売却可能なのか？わかりませんが、安ければ売れるのが別荘で、価額にあまり期待は出来ないでしょう。別荘地の更地はなかなか売れませんが、古くとも使用可能な建物付であれば、価額次第です。

ネットの不動産物件検索サイトなどでも自己で調べて近くの土地の相場や、建物付の築年数や広さなどによる価額などは把握してください。

また、高額な温泉権利など有していても、売却価額に含んで売買し、別途精算はしないのが現在は一般的です。しかしこの名義変更手数料などの負担は買主負担が一般的です。

お礼

ご回答ありがとうございます！

＞その金額で他の2名が売却を承諾すれば、3名連名の売主で売却すれば良いのです。
素人の私には全く思いつかない方法だったので目からウロコでした！
できるだけこの方向で行けるように持って行こうと思います。
仕事が立て込んでいてまだ売却価格を聞きに行けていないので、価格がわかったらもう少しつっこんで考えようと思います。
わからない事があったらまた質問させて頂こうと思いますので、その時はまたアドバイス頂けるとありがたいです。
本当にありがとうございました！

※お二方とも甲乙つけ難い大変参考になる回答でありがたかったのですが、新たなアイディアを頂いたという事でoyazi2008さんをBAにさせて頂きました。

回答No.2

star460219

No1の訂正です。

　売却額－減価償却相当額＝譲渡所得　(チェック)

　売却額－（建物の取得費ー減価償却相当額）＝譲渡所得　◎

　失礼しました。

お礼

ありがとうございました！

回答No.1

star460219

＞無料で名義を譲って貰い処分をして儲けがでたら山分けする、という事にしたいと思うのですが、この考えは甘いですか？

　　甘いです。無償で譲り受ける＝贈与となり、贈与税の申告が必要となります。
　　（贈与は時価で評価しますので、現時点での評価が110万円/100坪を超える場合贈与税が発生します）　　
　　儲けが出たら⇒不動産を売る、儲けが出る＝譲渡所得で確定申告＆儲けに対しての所得税納付
　　山分け＝友人二人に現金をあげる＝友人二人に贈与税の申告・納付が必要

　＞築20年位の別荘がこの不景気な時代にそう高く売れるとは思えません。

　　建物の耐用年数は約25年前後（構造によりますが）、それを考えると、残存価額はほぼ無いに等しいぐらいの金額です。　高く売れずとも売却額－減価償却相当額＝譲渡所得（大雑把ですが）となりますので、これについても納税の負担が出てくると思われます。

　＞とりあえず現段階では実際売ったとしたらいくらで売れるのかもわからないので、近いうちに管理会社に直接聞きに行こうと思っている

　　その方が良いと思います。管理会社から取引相場（土地・建物）等聞かれれば宜しいかと。

　現在の相場がわかれば・・・

　100坪100万円が高いのか安いのか判断できると思います。
仮に、多少割が合わなくても、お父様に不測の事態が生じた際に、現在の共有名義で不動産を所持している事の煩わしさを考えれば、友人お二人から購入すべきと考えます。（共有名義の土地に単有の上物が建っておりますし）

　仮に購入してすぐ売却してしまえば、200坪の土地については、短期譲渡所得となり税率が30％となりますので、5年以内の売却は税負担が大きくなります。
　5年超であれば15％と税負担は半分となります。　いずれも復興特別税2.1％が加算されます。

　お父様について、身体的な老化が進んでいるようですが、意識がはっきりしており、自署等できるのであれば、委任状等は必要ないでしょう。
　逆に、何かアクションを起こすのであれば、お父様がご自分の意思をはっきり示せる今しかないのではないでしょうか？

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
贈与税の事すっかり忘れていました。
詳しい税率等も教えて頂き助かりました。
特に短期譲渡所得という物は全く知らなかったので、教えて頂いた事を踏まえ考えていこうと思います。
売却価格がわかったらまた質問させて頂くかもしれませんが、その時もお知恵を貸して頂ければ幸いです。
本当にありがとうございました！！