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住宅ローン

主人名義で新築2600万で35年の地方銀行の住宅ローンの事前審査を申し込んだ所、2400年の30年ならと返事が来ました。 他行で10万のカードローンがあり、残高は3万程度です。遅れなどはありません。 上記カードローンの利用明細書を求められました。これは銀行は何を見たいのでしょう? 実はこのカードローンは主人の出張がいつも急に決まり、費用が後から返ってくるため、用意が間に合わないときなどに使っている為、ちょいちょい引き出して、ちょいちょい返しています。 不動産の担当の方には伝えてあるのですが、やはり印象は悪いでしょうか? 減額のままでは困るので、他の地方銀行に事前審査を出している所ですが、満額の2600万借りれる可能性はあるのでしょうか…。 年収440万、勤続7年半、他ローンは上記の10万のカードローンのみ、年齢38歳です。 よろしくお願いします。

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もう少し情報(既存ローンの月々の支払や自己資金にあてる額面など)があるとわかりやすいのですが、とりあえず、年収から見た借入額だけで判断しますと、2,600万円は大丈夫かと思います。 勤務先次第でもありますが、35年ローンも出来る年齢です。 (自営業の場合等、年数縮められる時があります。) 35年ローンを組んで月々払いの負担を減らし、奥様が働き始めたら貯蓄をして、まとまったお金が出来たら「繰り上げ返済」に充てて、出来ればご主人の退職までに返し終わらせる・・・という感じが良さそうな気がします。 銀行にもよりますが、例えば1.2%の3年固定タイプの金利での借り入れだとしても、返済比率を見る際の金利は「4%」位で計算する銀行が多いです。 この4%で見た場合、2,600万円・35年返済で月々の返済が115,122円となります。 年間払いで115,122円×12(ヶ月)=1,381,464円 これを、年収440万円で割ると 返済比率が31.39%となります。 年収400万円以上の場合、たいがい35%以内までが借入限度なので、借入可能な数字です。 しかし、ここに既存の借入の額を足して計算しますので、”既存借入の月々の返済額”×12(ヶ月)+1,381,464円を年収で割ってみて下さい。 これが35%を超えると少し厳しいので、既存借入を返済してしまってからの方が無難です。 または、”返済比率の金利が低い設定の銀行”を探す方法もあります。 一般にはこの数字は出回らないので難しいですが、例えば、「フラット35」ですと適応金利プラス0.5%位での計算なので、少し余裕が出てきます。 ただし、フラット35の場合、工事価格の90%までの融資なので、残り10%を自己資金、または残り10%分の併せ貸し付けをしてくれる窓口を探す必要があります。 融資の内諾が出ていると言う事は、個人情報には問題が無いと判断できますので、ぜひ他の金融機関もあたってみて下さい。 あんまりたくさんの金融機関に相談してしまうと、審査機関の印象が悪くなるので、あと一つか、二つ位に絞った方が良いと思います。 多分、今回の計画は成り立ちますので、ぜひ頑張ってみて下さい! ただ、返済事故だけには注意して早めに(25年位で・・)返し終わるようにして下さいね! 良い家が出来る事をお祈りいたします。

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質問者からのお礼

ありがとうございます。 既在のカードローンは枠が10万の残り3万で月1万返済です。 主人の出張費が後から返ってくるので、急に決まる事が多く用意できない時などに利用していて、ちょいちょい引き出し、月の返済意外にもちょいちょい返しています。 Kanntonaさんのおっしゃる通り、できれば35年で借りて今は子供にお金もかかるので返済額を少なめにしていて 3年後には私も働き出す予定ですので、その後繰り上げ返済できるのが一番良いなぁとは思ってますので、 それができるよう、融資がしてもらえると良いのですが… 現在、不動産の担当さんがうちと付き合いのある銀行で…と2行事前審査を出して返事待ちの状態です。 詳しく答えて頂きありがとうございました。

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  • 86tarou
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違う視点から… 先ず38才で35年ローンでは完済時73才ですので、どう考えても無理があるでしょう。30年ローンでも、私なら絶対に組まない年齢です。 少なくとも定年までの返済にしておき、その上で繰上返済も行って10年程度は短縮し(実質12年完済、現在貯蓄が多くないならこれでも遅いかも?)、完済後は老後資金の貯蓄に充てないと安心出来ないでしょう。審査に通りさえすれば完済出来るなんて保証はなく、完済出来てなんぼです。返済に困るようであれば、家を失った挙句借金だけが残る悲惨な生活が待っています。こういう人は、銀行にお金が余ってる以上これからどんどん増えてくると思います。そうならないためにも、確実に返済出来る試算をしておきましょう。あなたにも収入があるなら、連帯債務にするなり収入合算して審査を受ければ満額出るでしょう。 これが無理なら予算を下げられることをお勧めします。銀行の審査ギリギリでは、通常無理なローンになるでしょう。元々無理のないローンであれば審査の可否なんて気にする必要はないのです。銀行が挙って貸したい状況ですから、一番金利の低い(総支払額の少ない)銀行を選ぶのに、複数の銀行を競わせることも可能でしょう。 家を購入するにあたっての順番も問題であり、先に借りられる金額から試算すべきです。これに頭金を足し、諸費用を引いて買えるかどうかです。注文建築で建てる場合は、更に少ない費用で試算しておく方が良いでしょう。これは最初に伝えた予算よりも高くなることが多く、設計時点や建築時点で間取りや材料、設備に変更が生じることも珍しくないからです。 銀行の審査ギリギリでは無理なローンになることは上記しましたが、無理のないローンというのも一応目安として書いておきますね。 先ずは幾ら借りるかです(借りられるかではない)。収入の20~25%の返済で、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に借りられる金額が基本です。これに頭金を足して諸費用(物件価格の5~10%程度)を引いた金額が、家の購入資金となります。 頭金は物件価格の20~30%以上は欲しく、これがないと何かあった時に売却して清算することが出来ません。頭金は、ローン残高>家の価値にならないようにしておくことに意味があります。これに問題があるようでは、差額を現金で要しない限り売ることすら出来ませんので。 上記は返済率で試算しましたが、現在の家賃からの考察も必要です。これよりも数万円少ない返済額でないと、今と同じ家計になりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税(年10万円~)や修繕費用(10~20年毎に100万円単位)が掛かるようになるからです(毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心)。この状況で毎月必要十分な貯蓄も出来ていないといけません。 基本的に生活費の半年から1年分以上は現金貯蓄で置いておき、減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来るようにしておきます。その上で、将来必要であると思われる大きな出費について、毎月項目毎に分けて貯蓄していきます。例えば車の購入費用、子供の教育資金、老後資金等ですが、必要な時期と金額を試算して貯蓄出来ていけるかどうかです。特に老後資金については定年までに確実に貯めておかないといけません。定年以降は年金だけになりますし(5~10年くらい貰えない期間もあるかと)、もう貯めることは出来ないのですから。 このように毎月払えるとか目先で考えるのではなく、これからの生涯収入を計算した上で、それを何に幾ら使うかで考えることをお勧めします。家は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めたり、家を失って借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。人生を左右する借金をするのですから、上記したようなリスクヘッジは必要だと思います。家があれば他には何も要らない人であれば良いのですが、そうでなければ外食や旅行になんかも行きたいですよね? 貯蓄額が書かれていませんが、それがなくてカードローンを使っているようなら、その家の購入は止めた方が良いかもしれませんよ。銀行は、提示した条件であなた達が100%完済出来るとまでは考えてないでしょう。その程度ならすぐには飛ばないでしょうから、駄目になった時に少なくとも土地は回収出来ますし、それで補填出来なくても住宅ローン事業全体で十分な利益が出れば良いのですし。私があなたなら、少し無理して1900~2000万円の借入金額にしておきます。 他行で10万のカードローンがあり、残高は3万程度です。遅れなどはありません。上記カードローンの利用明細書を求められました。これは銀行は何を見たいのでしょう?> 延滞等の事故履歴がなければ、借金自体は審査に影響しないでしょう(その分可能金額は減るでしょうが)。 カードローンをどのように使ってるのかはみたいでしょうし、日常的に頻繁に借りているようなら印象は良くないかもしれません。何かあればすぐに借金に頼り、収入の範囲内で生活出来ない浪費癖の可能性もあり得ます。そもそも、3万円くらいをすぐにでも完済出来ないというのも銀行は気にするかもしれません(普通は審審査前に完済するでしょうから)。 出張時の費用だとしても、使い道の決まってない貯蓄があればそこから出せるはずです。これもない計画性のない人だと思う人も中には居るでしょう。 不動産の担当の方には伝えてあるのですが、やはり印象は悪いでしょうか?> 不動産屋はローンの専門家ではありません。不動産屋には取引だけを任せておき、ローンの相談は直接銀行と行いましょう。不動産屋はローン審査にさえ通れば売り上げになるので、どんなローンでもいいのです。金利や手数料が高くても知ったこっちゃなく、最悪返済出来なくて破綻しても問題ありませんので。 審査の可否なんてこと気にせずに、条件の良いところで借りたいとは思いませんか? 減額のままでは困るので、他の地方銀行に事前審査を出している所ですが、満額の2600万借りれる可能性はあるのでしょうか…。> もう実行されているようですが、他の金融機関にも相談する。他にはあなたの収入も合算するとかです。 ただ、上記したように無理なローンだと思いますし(あなたに多くの収入がなければ)、人生も楽しみたいなら一度ご破算にして考え直した方が良いかもしれませんよ。借入金額と年齢からは、世帯収入が550~600万円程度は欲しいところですので。 あなたの収入はなく、今後働きに出るのであればこの金額との差額以上は最低必要でしょう。これにも問題なく頭金も十分あるなら買っても良いですが、そもそも働き始めてからで無理に今買わなくても良いのでは?その間に頭金も貯められますし。 ちなみに、うちは20年ローンで組みましたが10年強で完済出来そうです。ただ、これでも老後資金には不安が残りますがね(既に貯め始めてますが、1000万円弱しかない)。

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質問者からのお礼

ご丁寧にありがとうございます。 恥ずかしい話、貯蓄はあまり得意ではないので、生命保険を貯蓄性のあるものにしたり、個人年金、学資保険、給料保証保険などで貯蓄ではないですが、支払っています。 あとは、定額貯金は家族一人一冊作って少ないですが入れてます。 カードローンは完済できるのでします。と担当の方に言ったら、完済しなくて良いので、利用明細書を…と言われたので、そのままになっています。。今になって完済しておけぼ良かったと後悔しています。 今は主人の会社の近くで、とっても高い家賃と駐車場代を払っているので、車で30分くらいの所の主人の実家の近くで買おうと考えていて、固定資産税と修繕費を考えて積み立ても3万くらいは今より浮く計算なんです。 この事前審査に通らなければ、今回は縁がなかったと思って、私が働き出してからなど考えてみようと思います。 ご親切に教えていたたきありがとうございました。

  • 回答No.3

ローンの残債は、1万円であっても、融資限度額を大きく減額される場合があります 他の要因もあるのかもしれませんが、三万円なら、完済して審査に臨むべきです

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質問者からのお礼

完済した方が良いですよね…。 今事前審査が通ってる銀行に完済ではダメてすか? と聞いた所、利用明細書を…との返答でそのままになっていました。 ありがとうございました。

  • 回答No.2

カード゜ローンは関係ないと思います。要するに年収の問題です。 借り入れ額は理想では年収の5倍、最大でも年収の6倍までが安全です。頭金2割があると破綻率が低くなります。銀行が2400万円と言っているのは、銀行も貴方達もそれ以上が危険であるからです。 マンションも戸建ても、元々その価格があるのではなく、一部のものだけが買えるような額になっているのです。みんなの年収が増えると土地の値段が上がって、また一部の者か買えるようになるのです。 要するに、マイホームは年収と言う生存競争なのです。だから、夫には出世をしてもらって年収を増やすしかないのです。38歳と言うとそろそろ管理職になる年齢です。年収が増えてからでも良いのではないか。

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質問者からのお礼

土地が結構高い地域で…何とか2600万は欲しいと思っていたのですが難しいのですね(>_<) ありがとうございました。

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>2400年の30年ならと返事が来ました。 2400万の30年返済ですね。 失礼ですが、その年齢・年収で2600万の長期ローンは厳しいと思います。 奥さんには合算できるだけの収入はないのでしょうか? >上記カードローンの利用明細書を求められました 単に借入金を確認するためのものでしょう。

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質問者からのお礼

間違えてました。 ご指摘の通り2400万の30年でとの返事でした。 そうなんですね… 私は現在、子供が小さいので専業主婦です。 元々35年も払う気はなく、共働きになったら繰り上げしていく予定ではいます。 私は若いので私が働きだしてから合算か連名か…とも思ったんですが、それこそその頃には主人名義が無理なんじゃないかと思ったりして(^^; 現在、家探しをしている次第です。 何とか30年でも良いので、2600万の融資がしてもらえれば良いのですが(>_<)

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