公売について

質問

現在の勤務先である、とあるマンションの一室ですが、
税金の滞納のために差し押さえとなっており、
ただ、明け渡しにはならずにずっと使用していました。
それがいよいよ公売となりそうです。

部屋の所有者はグループ会社で、破産となる予定です。
私としてはこの事務所が長いので、思い入れもあり、
できれば自分で落札したいと思っています。

この場合、リスクはありますでしょうか？
あるとすると、どういうったリスクになりますでしょうか？
入札価格の適正な価格（落札可能な価格）を調べる手立てはありますか？
通常の売買価格の相場と比べて安いということはありますか？
関係者が入札してもよいのでしょうか？

質問ばかりで申し訳ありません。
どうかアドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.8

ramsaysama

>私はその会社の従業員でもないのですが、可能でしょうか？
> 第三者が税務署に話を持っていっても、取り合ってもらえないのでは、
と思うのですが、、、。

　税務当局は税金を回収したいだけであって、本当は面倒な公売なんかしたくないんですよ。ですから、回収の為に利用できそうな人間には協力してくれるし口も軽くなるんですよ。「○○万円です」とはいわなくても、ヒントはくれたりするんです。私の場合は県税から「30万ちょっと滞納あるからそれ回収できるんだったら公売にかける。」と言われて落札してくれる人を探してきたりしました。

>それよりも、その部屋の落札可能価格が、
> 私が思っているよりかなり高額かもしれない、と思うようになりました。
>そうなるととても無理ですし、
>ライバルに先を越されてしまうのをみすみす見ているしかないのか、
と思うととても残念です。

　滞納した税金の額がその部屋の時価の半分くらいだったらその会社から直接買って滞納した税金を支払わせてオシマイなんですけどね。ただ、キワドイ話ではあります。参考に昔話を一つ。

　知り合いの会社が倒産しかけている取引先から売られそうになった物件は時価2000万くらいで国税、県税、市税に社会保険事務所まで参加して大賑わいでしたが、滞納した会社の社長が
「買ってくれたら差押は解除させる。」
ってなんか自信満々だったんですよね。買う方の会社は物件は欲しいけどその滞納社長は信用できないっていうんで、国税から県税から差押に参加してるところを全部回って確認したんですよ。するとどこも『滞納解消されたらそりゃ解除するけど』っていう、当たり前の反応。で、滞納額の合計が大体900万くらいだったかな?
そこで、売買契約に『移転登記先行、代金支払いは差押登記抹消後』っていう条件入れるなら契約してもいいぞ、って条件を付けさせたんですよ。半分は「お断り」の意味で無理目な条件を付けたんですが、なんでか滞納社長ってば了解したんですよ。翌日には契約したって話ですぜ。

　ま、私は善良な市民の義務として当局に「登記見てみろ」って電話してやったんですよ。
　案の定、暫くして買った会社を第三債務者とする差押が来まして・・・・つまりは『滞納会社じゃなく税務当局に金を払うように』という話になりまして、めでたく滞納した税金は回収され、差押も抹消されましたと。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
私はまったくの素人なもので、
税務署で交渉、というのはちょっと無理そうです。
よく検討してみます。
ありがとうございました。

回答No.7

ramsaysama

> 滞納額がいくらなのか、正確な金額は把握できていません。

　正確な金額は分からないですが、税務当局と交渉して大体の額を聞くことって出来たりするんですよ。

>おそらくは公売で落札できる金額のほうが安いと思っています。

　つまり、滞納税額の全額は回収できないってことになるんですかね？そうなると難しいですね

> 差し押さえ物件なので、売買は不可能なのではないかと思います。

　差押の登記が有っても売買も移転登記もできますよ。ただし、それとはかかわりなく公売なり競売は進むので、公売・競売を取り下げさせるような手を打たないと売買の意味が無くなるということです。

> 疑問なのは、なぜ任意売却という措置を取らなかったのか
>（取らせなかったのか）ということです。

　「売りなよ」くらいの話はしてるとは思うんですが、それを実際にやるのは滞納している側なんで・・・・

お礼

ご回答どうもありがとうございます。

> 税務当局と交渉して大体の額を聞くことって出来たりするんですよ。

私はその会社の従業員でもないのですが、可能でしょうか？
第三者が税務署に話を持っていっても、取り合ってもらえないのでは、
と思うのですが、、、。

それよりも、その部屋の落札可能価格が、
私が思っているよりかなり高額かもしれない、と思うようになりました。
そうなるととても無理ですし、
ライバルに先を越されてしまうのをみすみす見ているしかないのか、
と思うととても残念です。

回答No.6

seble

弁護士と言っても、裁判実績などが公開されているわけでもないですから、そう確実な事は言えませんが、業者間、つまり仲間内での評判などですか。と言って、そうしゃべるわけないので、地元の弁護士会などに紹介してもらうしかないように思います。
事務所になっているので、たぶん、居住権はそれほど問題にされていないのかと思います。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。

そうですか、、。
最初は無料相談に出向いてみようかと思っています。

いろいろと教えていただいて、
本当にありがとうございました。

回答No.5

ramsaysama

実はですね、競売と違って公売というのは面倒な部分が有るんですよ。競売は民事執行法の法改正が有って占有屋の活躍する余地が無くなったんですが、公売というのは国税徴収法なんで法律が別なんです。

　細かい話は省きますが、競売は落札した後に住んでる人やらを追い出す法制度が整っているんで手間さえかければ何とかなる、公売はそうでもない、所有権が移るだけ、って感じなんです。

　ですから、税務当局も本当は公売はやりたくないんです。某県の担当者に聞いたところ、「隣の人とか関係者が買ってくれるあてでもなければやらない。」っていうのが本音だそうです。

　さて、ここからが本題ですが、その公売の根拠になる税金の滞納額と、あなたが支払おうと思っている不動産の代金というのはどちらが高いんですかね?
　もしも税金の滞納額を払っても余るくらい不動産の価値が高いなら、その倒産しそうな会社から不動産を買い、税金を払ってもらう、という手もあります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
大変参考になります。

滞納額がいくらなのか、正確な金額は把握できていません。
おそらくは公売で落札できる金額のほうが安いと思っています。

差し押さえ物件なので、売買は不可能なのではないかと思います。
疑問なのは、なぜ任意売却という措置を取らなかったのか
（取らせなかったのか）ということです。

回答No.4

seble

その手の物件はリスクが大きいので一般の不動産屋は扱いません。それ専門でやっているところがあります。
もちろん弁護士に委任しても構いません。手数料取られるだけの事で。
公売時に基準価格は提示されますから、それを参考にすれば良いと思いますが、もっと調査したいなら弁護士経由でも何でも価格調査はできると思います。ただ、水物ですし、完全に適正な価格などは存在しないのであまり意味は無いと思いますよ。その場所に思い入れがあって、どうしても欲しいというような人が高値で入札するかもしれませんし、運も大きいです。
つまりは、それはあなたという事になるのかもしれません。
家賃支払いや移転費用なども考慮すれば、少し高いぐらいでも結果としては良い買い物かもしれません。
それでも、普通に買うよりは安くできるはずです。もっとも、補修費用なども考えておいた方がいいですけどね。
やはり、餅は餅屋で不動産屋で調査するのが一番かも？弁護士も結局はそっちを調べるのでは？

お礼

seble様、ご回答ありがとうございます。
当方まったく無知なもので、詳しく教えていただいて
とても助かります。
普通に買うよりは安くできる…。
そうだといいのですが、何しろ一発勝負ですよね。
安めに設定して人手に渡ったら、と思うと心配でたまりません。
だからと言って高い価格は支払いが難しくなりますし、
困ってしまいます。。。
ヤフオクのシステムが今ほど良心的に感じられることは
ないです（苦笑）。

もしよろしければあと１点。
そういった不動産に強い弁護士はどうやって探したら
いいと思われますか？
引き続きアドバイスいただければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.3

seble

入札を弁護士に任せる事は可能ですが、単に金額を書いた書類を提出するだけの事ですよ。保証金と一緒に。
締め切られた後に全てが開封され、一番高い人が落札というだけの事です。
素人でも簡単ですし、通常、代理するのは不動産屋です。
やはり、金額をいくらに設定するかが問題なのです。ここはプロでも悩むところで、もちろん割高に入札すれば確実に落とせますが、それでは商売になりません。ケチりすぎても落とせませんから商売になりません。オークションなら他者の入札価格が分かりますからまだ判断の余地がありますが、完全に目隠しでいくので難しいところです。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
大変助かります。

そうですか、通常は不動産屋が代理をするのですね。
参考になります。ありがとうございます。
ですが、当該マンションに詳しい不動産屋はあるのですが、
依頼は難しいと考えています。

それで、個人的に弁護士に頼んで適正価格を調べてもらうことを
含めて、落札までをお願いできれば、と思った次第です。

引き続きよろしくお願いいたします。

回答No.2

seble

通常は一般価格より何割か安いもんです。
業者の手数料は無いし、事故物件なので買う方はリスクがあります。
関係者が入札する事はよくあります。物件の状態をよく知っているし、やはり自分がそのまま欲しいという場合も多いです。
事務所だから居住権も無いし、その部分では割引は無いかと思います。相場より1～2割安ぐらいが目安なのかなと思います。
うまくすれば3割安ぐらいでも落とせるかもしれませんが、オークションではないので分からないですね。談合が生まれる素地ができます。
私は素人なので具体的な目安ははっきりしません。他の落札物件の情報などをよく調べると良いかもしれません。

補足

ご回答どうもありがとうございます。
とても参考になります。

追加質問で申し訳ないのですが、
入札に関して、弁護士に一任するということは
可能でしょうか？
こちらは素人なもので、適正価格をある程度下調べをして、
確実に落札したいと思っています。
ですが、資金に余裕があるわけではないので、
そこが苦しいところです。

引き続きよろしくお願いいたします。

回答No.1

yumeiroyamaneko

このページはご覧になっていますか？

「公売情報」
　http://www.koubai.nta.go.jp/auctionx/public/hp001.php

参加資格等についても書かれていますので，
ご覧になっておくことをお勧めします。

入札参加資格についてはサイトをご確認ください。
どうやら滞納者本人ではなさそうですので，
参加はだいじょうぶみたいですけど。

リスクというと，
「国は、公売財産の引渡し義務は負わないため、使用者又は占有者に対して
明渡しを求める場合は、買受人が行うことになります」でしょうか。
でも現在の使用者のようですので，それは問題なさそうですね。
あとは瑕疵担責任を国は負わないという点でしょうか。
公売ではあくまでも，
瑕疵を含めて現状あるがままを買うことになるということです。

落札可能な価格については，
見積価額未満では落札できませんのでそれ以上の額で入札するのですが，
いくら出せば確実に落とせるのかは不明です。
参加者はみんな思惑があって入札しますからね。
それでも，相場よりは安いはずです。

どうしても落としたい場合には，
それなりの金額での入札を考えないと難しいんじゃないかなと思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
大変ありがたいです。
参加資格等につきまして、教えていただいたサイトを
よく読ませていただいて勉強したいと思います。
とりあえず相場の価格を考えておけばいいのか、
その辺が微妙ですが、、、。

教えていただきありがとうございました。
また何かありましたら引き続きよろしくお願いいたします。

補足

追加質問で申し訳ないのですが、
入札に関して、弁護士に一任するということは
可能でしょうか？
こちらは素人なもので、適正価格をある程度下調べをして、
確実に落札したいと思っています。
ですが、資金に余裕があるわけではないので、
そこが苦しいところです。

どうか引き続きよろしくお願いいたします。