確認申請をしていない増築がある建物の用途変更

質問

鉄骨3階建ての中古物件を購入し、用途変更をして新たな事業を始めようとしましたが、３階部分の一部に確認申請をしていない違法な増築があることがわかり、用途変更ができません。よい解決策はないでしょうか。行政に相談に行きましたが１２条の５号で違法部分を主事に報告し当初の状態に戻ったことが確認できれば用途変更が可能といわれましたが、設計士さんからは元の図面やその他の資料もないので、それを証明することが難しいのではといわれました。また、行政の方も１２条の５号と言うだけで明確な指導はいただけませんでした。全体を取り壊して新築するしかないのでしょうか。よろしくお願いします。

回答No.4

sirousagi1

助言になるかはわかりませんが、ちょっと前の「日経アーキテクチュア」の記事に

廃校となった建物をリニューアルして他事業に転換した話が有りました。
古い校舎のため図面や確認済証や検済証は当然のごとく見つからない。
そこで何をしたかというと、

その建物を大規模の修繕（だったか？）として建築確認申請を出して、済証を取得したとありました。
この件をうちの地元の建築審査課に聞いたら「できるよ」とのこと。
つまりは、既存建物の意匠・構造等を調べて現行法に添ったものにしてしまえばいいらしい。
用途変更も計画している用途区分ですればいいんだし、変更じゃなくなる。
ここで、申請なしでの増築が・・・などと、既に行政側に相談してしまっていることに明暗が分かれるかわかりません。

行政側も“なんでそんなこと聞きに来るんだ。現況でやり替えてしまえば手間が無いのに”
これが大方の胸の内でしょう。

１２条５項では、現況建物について、経過、施工状況に関する報告をする旨を言って来ますが、
たいていは、様式が無いところはどこかの自治体の様式でもあれば流用すればいいでしょう。
報告ですからね。どうしろとは言ってきません。
・・・その建物をしらみつぶしに調べるんです。
資料がなくても、現況を図面化する手間が生じます。

まぁ、そうした記事が目に留まったことから有りなのかなとして紹介しました。

回答No.3

titelist1

農地や市街化調整地域の用途特例として認められた建物なので、全体を取り壊しての再建築はできないのではないか。

回答No.2

something2013

必要な情報が不足しているようです。

１）「3階部分の一部に確認申請をしていない違法な建築がある。」

　　それ以外の部分に付いては、「確認申請が提出された記録」があり、「確認申請の許可を
　　受けた記録」は存在するのでしょうか？

　　少なくとも、「確認申請許可書」の副本が存在するのでしょうか？

　　そして、建物の竣工に伴っての「検査済書」の発行を受け、その記録が存在して
　　いるのでしょうか？

　　それら全てが整備されていれば、違法状態の所を撤去すれば、現状復帰として
　　行政に相談したうえで、その後の用途変更も認められる可能性があります。

２）設計士さんから「元の図面やその他の資料もない。」「それを証明するのが難しい。」

　　設計士さんのお話から想像すると、その建物は本当に確認許可を取得し、検査済書を
　　受けていないのではないか、と心配です。

　　この記録だ存在しないと、その建物が合法であったか、適切に設計され、工事監理され
　　工事管理のもと、適切な施工が実施されたのか、証明することができません。

　　もしそうなら、今からそれを証明することは、事実上不可能だと思います。
　　特に、杭の存在の有無や基礎配筋の状況等、確認しようと思えば、壊して
　　確認するしかありません。

　　設計士さんが、難しい、と言うのは、その事ではないか、と思います。

３）本当に資料が無ければ

　　行政は、仮定の話として、違法建築との申し出でが有った個所以外は
　　当時は合法であった、と仮定して、のお話を差し上げたのではありませんか。

　　そして、合法であったことの証明が出来なければ、残念ですが、他の
　　部分も違法建築物である可能性をすてることは出来ません。

　　その場合は、全体の撤去しか方法は無いのではないか、と思います。

いずれにしても、情報が少なくて、正確な回答は出来ません。

補足

新築部分は確認申請をした記録がありました。
確認申請許可書の副本は不明です。
検査済書は手元にはありません。未確認です。ただ元の所有者が新築し、病院として開業をしていたので検査済書はあったと思われます。

回答No.1

inon

設計屋が無理と言ってますか・・・行政の言うとおり行えばできるんじゃないかな。
先ず、違反部分の撤去（違反部分が分からなければ行政に聞く）確認申請時の姿に戻す、これも資料がなければ、行政に聞く。
こっちが真摯に対応すれば建築指導課は結構親切に応対してくれますよ。

ただ、申請時の図面が無いようなので、建物の実測をして図面を作成しなければいけません。
ひょっとして、構造計算書も作成し直さないといけないのかな・・・結構面倒ですができないことはない。
時間と手間がかかる仕事を設計事務所がするかどうかにかかっています。勿論設計事務所の費用は実費でかかりますので、その点は含んでおいて下さい。

お礼

ありがとうございます。
もう一度建築指導課へ行って相談をしてみます。