建築条件付土地、請負契約について

質問

質問させてください。
建築条件付の土地を購入し、何度も打ち合わせもして７月末に引渡しの予定でした。
外溝の打ち合わせ時に最初に条件にしていた、『全面をコンクリートにする』と言うのとはかけ離れた、駐車場部分のみコンクリートというプランを出してきました。
もちろん納得できないのでプランのやり直しをお願いしました。
すると後日の打ち合わせで『申し訳ありません。大変な事が発覚しました。』と言われ内容を聞くと、建物の位置が南に９０ｃｍずれているとのこと。
棟上したのでと、現地を見に行ったときに、違和感を感じ担当者には『こんなに狭いの？こんなに日が入らないの？』と伝えていましたが、『大きな分譲地ではよくありますよ。』と言われ、自分もまさかプロがそんなミスをしているとは思いませんのでこれは仕方ないのか、、と感じていました。
それがやはり日がまったく入らないのはハウスメーカーのミスで、中間検査も通っているとの事です。
しかし完成検査は通るはずも無く、(採光も足りなく窓を追加して検査は通す事は可能とは言っていましたが)今回契約解除になる事になりました。
もちろんあちらのミスでの解約解除ですので、違約金がもらえるのですが、契約書上双方話し合いとなっています。
買主からの違約解除は２０％支払うとありますが、今回の場合も２０％なのでしょうか？
話し合いの初めから、ハウスメーカーからは建物を壊さず土地ごと買い上げと言う案を出してきましたが、私からは知り合いのハウスメーカーで建てると伝えました。
ハウスメーカーも代替地を用意すると、約４００万高い条件の良い土地を用意してきました。(決定ではないのですがこの土地で私が納得するのであれば、上司に相談すると)
その土地に愛着があるわけではなく、用意してきた土地のほうが条件は間違いなく良いのですが、この際この分譲地でなくてもと思い、前回の話し合いでどのラインが妥当なのかわからず土地と建物どちらも２０％と土地の登記費用など実損金を要求しました。
ハウスメーカー側は社内の見解では『建物だけの違約解除でもいいのでは？』や『弁護士を入れてはなす』等の意見が出ているのですが、担当者は出来るだけ代理人を立ててまでの争いはしたくないと言われました。
もちろん私も弁護士を入れてまでとは思いませんが。
今回土地はA社
建物はB社かC社を選択と言う形の契約で、すでに土地は私の名義になってしまっています。
出来れば早く解決したいのですが、こちらも一年近く休日を使って打ち合わせなどをしてきた手前、私的感情もあるのですが担当者が頑張ってくれていたとは思えず、正直貧乏人扱いみたいな対応をされていたので、余計にある程度違約金をもらわないと納得できません。
やはり弁護士を入れて話し合うべきでしょうか？

回答No.3

oyazi2008

NO.2です。
＞一から正規の設計図で建て直すと要求するのが一番いいのですかね？
これはあくまで交渉材料として、先方が一番損失が多いパターンの請求で本来はここからスタートして、徐々にハードルを下げていくという手法が良かったのですが、もう20％と意思表示しているのですから、それが成就されず弁護士等介入・・・・になってからの提示になるでしょう。
ころころと請求内容を変えるのは、良くありません。弁護士介入を早まらせるだけです。

土地が質問者さん名義でなければ良いのですが、既に所有権移転しており、土地の分の借り入れも発生しているのではありませんか？
長引かせるのは得策ではなく（訴訟になれば1年半以上の期間を要す）、ある程度の金額の違約金が見込めれば妥協したほうが良いですよ。また、訴訟をすると何故か質問者さんとそのメーカーが訴訟をしているという事実は業界内では伝わります。
こうなると次の引き受け先も理由は同あれ、腰引いて、高い見積もり提示して暗に断るケースも多いですから、むずかしいものなのです。

建物配置の事実だけから察すると、90ｃｍ程度づれて法定の採光が取れないということは、たぶん計画通りの配置であっても日当たりは望めなかったと思います。庭先の空く寸法は違いますが、住宅の明るさ（暗さ）は変わらなかったでしょう。ですから、この土地に新たに立て直しても質問者さんがイメージする日当たりなどは得られないと思います。

土地や建物代金などからすれば、一度白紙にして（代わりの土地も無しに）受領した違約金を頭金にして再度計画されるのが良いのではありませんかね？土地を同金額帯で探せば建物予算が上がりますから。

実際幾ら受領できるかは？先方の出方次第ですからわかりません。
今は、怒りなど相手側に対しての感情が大きくそれで進んでいるでしょうが、このようなマイナス方向の事案は関わっていても何も良いことがありません。大金を受領することが目的なら弁護士介入で問題ありませんが・・・・・

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。　　大変お気の毒な事案ですね・・・・中間検査時の検査機関も何を検査していたのか？当方の営業区域なら建物配置も基礎検査時にしっかり計測されますが・・・・

まずは、契約上本来はどうあるべきか？という事を把握しなければなりません。契約解除というのはあくまで結果ですから。
本来は、契約した図面の通りに建物が完成しなかったのですから、現在ある建物を曳き家などではなく、一度解体して、もう一度図面の通りに作り直せというのが、契約上から請求できる先方への最大の履行請求です。
結果として、ハウスメーカーは建物解体費用+新築費用+遅延損害金を被ります。逆に言えば、これが先方が被る損失のMAXです。建物金額が不明ですが、かなりの金額になりますね。

実質上記は、もともと質問者さんの所有地ではないことや、資材など無駄になり、損失も大きいですから、それなら変わりに契約を解除して、お互いが納得する違約金を授受して契約を解除しましょうという流れになるわけです。
ですから、最初に書いた解体して新築という要求と損失額をハウスメーカーには、把握させる必要があります。本来はここからスタートすべきなのですが、素人の質問者さんへそれを言っても仕方ないですから、今後どうするか？です。

先方が弁護士を介入させるなら、こちらも弁護士を代理人としてあくまで上記の解体して作り直しを要求すると主張しましょう。ここで先方が突っ張る可能性は余程大手等のメーカーでなければ突っ張らないと思います。（大手ならもう弁護士介入しているかと）
上記で出来れば弁護士同士の訴訟などは避けていきたい。弁護士経由でということは、弁護士同士が話すだけで、実際に質問者さん自身が気が晴れることはありませんよ。時間ばかりかかりますし、纏まらなければ訴訟になるしかありません。得策ではない。

今回契約解除し、土地も買い戻しすれば、ハウスメーカーは検査に通る工事を施し、検査済み証を取得して、第三者へ売却できるわけです。もちろん安くしか売れないでしょうが、損失額は数百万程度でしょう。500万も下げれば売れるでしょうし、実質建物金額にはメーカーの利益も含まれているのですから、損失はあってもたいした金額ではない。

土地の買戻しは、実質契約は履行されているので、売買契約に記載された違約金が適用にはならないのですが、他に根拠がありませんから、それを代用しても良いでしょう。20％ですよね。
しかし、この違約金には、それより損害があってもなくても一律20％という解釈ですから、登記費用などの細かい額を加えるのは得策ではありません。それを含めて20％請求したほうが理路整然としてます。もしくは、この違約金無しで（登記費用の負担はしてもらい）、建築条件無しで400万高い土地に交換してくれるなら、それでも良いのでは？20％より400万の方が大きいのでは？

建物については、土地の契約のように明確な違約金を定めていないのが通常であくまで話し合いです。弁護士を介入させれば、違約金の20％程度は報酬を支払わなければなりません。
現在は営業マンが窓口になっているということは、先方も様子を見ているという事です。上司などが出てくれば、「持ち帰って検討します」とは言えなくなり、その場で回答を出さなければなりませんから、まだ交渉のテーブルには着いていないということだと思います。
先に述べたように、弁護士等を介入させたり、いたづらに交渉を遅延させるような、態度ならあくまで再建築を要求するという姿勢で、それでは貴殿の損失は大きくお互い揉めるのが目的ではないのだから、どれぐらいの金額なら違約金として支払いできるのか？をはっきり交渉として伝えるのが良いでしょう。こちらからの要求ではなく先方から条件提示を得られるように話をするべきです。

金額がわかりませんが、土地1500万建物2000万として、20％で700万、その他登記費用等でも800万以内の損失ですよね？現在の住宅売却で300万損失出ても1000万、
建替えだと利益を控除しても2000万程度の損失になるのですから、約半分で収まるわけです。

また、交渉材料として「提示している条件を呑めば、一切この件は口外しないで守秘する」という条件も相手方にとっては、安心でき、あり難い交渉材料となります。訴訟になれば喧嘩ですから、当然にこの事実もネット等で公表され、風評にさらされる危険はメーカーも承知していると思います。事実をかかれる以上、法には触れませんから、メーカーとすればこれも怖い。（今これをやっちゃダメですよ）

弁護士を介入させるのは、先方が先に弁護士を介入させてからです。今回の争点は違約金の金額を質問者さんが納得するかどうかの問題ですから、交渉が破綻する以前に弁護士介入させても仕方ありません。弁護士に支払う報酬がもったいないです。まあ弁護士介入させると、損害賠償の請求額も多大になり、訴訟になるでしょうが・・・・・

もう20％要求して質問者さんはサイコロを振ったのですから、先方がそれをどう判断してどう対処するかでしょう。先方は弁護士へは既に相談しているはずで、アドバイスも受けているはずです。

的確なアドバイスはしかねますが、がんばってください。と同時にこちらも気をつけ無ければと身が引き締まります（実際基礎型枠時点で寸法違いなどという現場はたまにあります。まあそこで建築士が気付くのでやり直しして安堵するのですが）
もしかして、完成したばかりの分譲地の角地などではありませんかね？計画時の測量図を元に建物配置をして、実際完成された土地と建物の敷地図画がずれているとかは、経験あります。
それが無いなら、ただ基礎屋が間違って誰ーーも配置をチェックしなかったという事です。

補足

回答ありがとうございます。
土地の契約書は違約金１０％になっています・・。
しかしあちらの都合での立ち退き？なのでと思っています。
こちらの見解としては自分だけの意見ではないので、
・その土地で他のハウスメーカーで建替える。
・代替地は建築条件を外す条件ですので他のハウスメーカーで新たに建てる。
・一旦今の分譲地を離れて新たに考える。
この３つで悩んでいると伝えてあります。
正直このハウスメーカーでもう一度とは考えていないのですが、一から正規の設計図で建て直すと要求するのが一番いいのですかね？
ちなみに土地約1500、建物1500です。
最初の話し合いで軽い感じで半分と言ってみたところ、さすがにそこまでの金額はと言う感じで、『その金額を要求されるとこちらも代理人を入れ話し合うしかない』というような事を言われました。
色々調べると引渡し後に発覚した場合、重大な瑕疵があった場合全額損害賠償と聞いていたので、半分くらい要求してもと思ったのですが、、、。

回答No.1

kamaryu

建物の契約解除、その代替え地と今の土地の交換
それに関わる全ての費用はハウスメーカー持ち

私ならそんな所で手を打ちます。
条件の良い土地が手に入るだけでラッキー♪と考えます。

庭を全部コンクリートにするのですか？
殺風景ですし、冬は寒く夏は暑いと思いますよ。