住宅購入の名義について

質問

私の事ではなく、
友人の悩みなのですが、マイホームお持ちの方、教えてください。

友人の両親が住んでる賃貸(一軒家)が競売にかけられる為、
その家を買うか、他に引っ越すか決めなければいけないようです。

以前に実家が差し押さえにあっていて、両親二人ともブラックリスト為、

ローンが組めません。

そこで、友人名義でその家を契約してほしいと頼まれたそうです。
(６年ローンで月々の支払いは両親、彼は名義貸すだけ)

家族だから助けたい気持ちもあるが、
自分もいつか結婚してマイホーム持ちたいし、
何よりお金がらみは信用できなくて迷ってるみたいです。

もし友人がその家を買った場合、
今後問題が起きるとしたら、どういった事がありますでしょうか？

教えてください。

ちなみに友人は会社員、男性。

友人の母親は保険業、父親は自営業(知り合いの仕事を手伝ってるそうです)

自分がわかる情報はこれだけですが、
どなたか回答よろしくお願い致します。

回答No.7

山口 哲（@ninsui）

それを「身内間売買」と言います。一般論で言えば、あまりリスクのない取引です。

たとえば、ローンの残債が3000万円あるとします。現在の所有者がずっと住み続けるには、３０００万円を返済し切る前提でローンの返済をしなければなりません。しかし、返済に耐えられなくなってしまいました。

すると、債権者は物件を処分して回収します。その物件が残債額である３０００万円では売れないとしても、それはしかたありません。最大限の回収をすることで、被害額を最小限に抑えようとします。これは当たり前のことですね。残債は３０００万円ありますが、債権者はその物件を１５００万円で売却することを決めたとしましょう。それを身内が引き取ることで、住み続けられるようにしようというのが「身内間売買」です。

１５００万円を出して買い受けた身内の人には「家賃」を払います。ローンの返済額か、それに手助け料を加えた額がその家賃になるでしょう。買い受けてもらった側から言えば、３０００万円を前提としたローン返済はせずに、１５００万円の返済を前提としたローンに相当する家賃を払えば住み続けられるので、悪い話ではありません。

１５００万円を出して、買い上げた側の立場で考えましょう。ローンの返済は「賃借人」が払ってくれるので、自己負担はなく、プラスαのお小遣いがもらえるかもしれません。さらに同居すれば、住宅ローン控除を受けられるというご利益もあります。

しかし「賃借人」が、その安い家賃ですら払えなくなったらどうしましょう？　って、そんなに心配することはなくて、もしそうなったら、あらためて他の方に売ればいいのです。その日がいつやってくるかはわかりませんが、３０００万円のローンが残っている家を時価の１５００万円で買ったわけですから、それがいきなり７００万円や５００万円になったりはしません。初めに十分値切って買っておけば、買値より高く売ることも可能かもしれません。

以上の述べたことは、あくまで一般論です。実際には、高く売りたい債権者と安く買いたい身内との駆け引きがありますから、その結果は仲介する任意売却業者の交渉力にも大きく依存します。

しかし最近は、そんな駆け引き抜きで、身内が無条件で引き受けないケースが目立ちます。２０００万円の価値はあろうかという親族の家が、たった１５００万円で売られようとしているのに「その値段なら自分が買います」と言えない身内が増えています。２０００万円の価値がある家なら、１５００万円で買って２０００万円で売るだけでも５００万円儲かっちゃうんですが、バブル期以降に育った世代は、そのようなな大金の取引をイメージすることができないようです。

「堅実」と「無知」が合わさると、せっかくのチャンスをみすみす逃してしまうことになります。リテラシーを磨くことが大切です。

お礼

この回答をそのまま友人に見せました。
詳しいご回答ありがとうございました。

回答No.6

merciusako

「友人の男性の両親が現在住んでいる家が競売にかけられる」ということですが、競売にかけられてしまうと、仮に友人がその家を所有したいと思っても、ライバルが出てくる可能性があります。
とすれば、必ず所有できるかどうかは分かりません。
また、競売に参加するためには証拠金として、ある程度まとまった資金を裁判所に事前に納付しておかなければなりません。

確実に所有したいのであれば、競売前に「任意売却」の形で、購入するしかありませんが、「競売」ということですので、その家の土地・建物は借金の担保になっている可能性大です。
つまり、その土地・建物に抵当権が設定されていると、その借金も背負い込まなければならないことになります。

そのあたりは調査済でしょうか。

ご両親ではローンが組めないのであれば、友人が組むことになりますが、ローン審査は大丈夫でしょうか。
「月々の支払いは両親」ということであっても、ローンの名義人は友人になりますので、両親の支払いがなくなると、友人がすべて被らなければならなくなります。

友人が所有してローンの問題も解決できた、ということであれば、後は固定資産税と家のメンテナンス費用でしょう。

お礼

固定資産税。見落としてました。。
詳しいご回答ありがとうございました。

回答No.5

noname#203300

まぁ、法的にどうのこうのと言い出す人もいるでしょうが、現実の社会ではよくある話です。

　問題は御両親様が支払を滞ると質問者様がブラックになってしまうことでしょう。後は質問者様と御両親様の関係次第でしょう。

お礼

たぶん両親は支払い滞りそうな気がします。
やはり辞めた方がいいですよね。
詳しいご回答ありがとうございました。

回答No.4

terepoisi

＞もし友人がその家を買った場合、
＞今後問題が起きるとしたら、どういった事がありますでしょうか？

名義人ご本人の居住用でないと「住宅ローン」は利用できません。
それでも住宅ローンを利用する手立てはいろいろありますが・・・
当初の住宅ローン完済までご自身のための住宅ローンは組めないため
セカンドハウスローンや一般ローンになります。

名義貸しはたとえ親子であってもお勧めできません。
銀行相手には契約書がすべてで、内輪の事情は一切通用しません。
他の方が指摘なさっているように、契約者と実際の支払者が違う点で
相続や贈与の問題が起きるかもしれません。
より詳しくは専門家に相談したほうがいいでしょう。

競売による立ち退きであれば、猶予期間と引越し費用の心配はないのでは？
ご両親に定収があるなら、一か八かの援助は不要だと思います。
No.3のご指摘の賃貸契約継続交渉も考えてみてください。

「住宅ローン 名義貸し 親』のキーワードで検索してみてください。
問題点が山のようにヒットします。

お礼

早速検索してみました。
私自身も勉強になりました。
回答ありがとうございました。

回答No.3

CC_T

ちなみに、借家契約を結んだのが大家さんが借金する前(抵当権が設定される前）ならば、購入者と新たに借家契約を継続する交渉ができるはずです。

～～～

＞　今後問題が起きるとしたら、どういった事がありますでしょうか？

最悪に近いケースを想定してみましょうか。
ケース１）地震の際の出火でその家が半焼。あるいは無職無免許無保険の暴走車両が家に突っ込んでくる。そしてご両親も長期入院や寝たきりになる重傷を負ってしまい、さらにアベノミクスがコケて収入は増えずに物価だけが上昇。消費税がUP、ローン金利も上昇（まぁ６年ローンならそれはないか）。

つまり、
１）物件の資産価値が著しく減少。
２）ご両親による支払継続が不可能となり、ご友人ご自身でローンを継続。
３）更なる出費を呼ぶ事態が発生。
ってことですね。
まぁ火災保険に加えて地震保険にも加入すれば１についてはマシでしょうが。

あと、物件の名義がご友人になるということは、ご両親によるローンの支払いが「遺産の生前分与」にあたるとして税務署から横槍が入るかも知れません。ご両親と借家契約を結び、ローンの支払いはご友人が、ご両親は家賃として月々ご友人に支払をする形にするのかな？
そのへんは行政書士など法的資格とノウハウを持った方に回答を頂きたいところです。

お礼

買わないなら来月中に出ていかなきゃいけないみたいです。
わかりやすい回答ありがとうございました。

回答No.1

lv4u

>>今後問題が起きるとしたら、どういった事がありますでしょうか？

友人の両親がローン支払いを滞らせる。名義を貸した彼に月々の支払いがやってくる。

支払わないと、彼もブラックになり、結婚できず、マイホームも持てなくなる。
そして、友人の借りている家は、ふたたび競売となる。名義を貸して助けたけど、彼の努力もすべて無駄になる。

あるいは、延々と友人のためにローンを払い続けるようになる。

お礼

相手は親でも名義貸しはやめるべきだと思いました。
回答ありがとうございました。