抵当権実行について

質問

このたび、私の義理の母親が担保付きローンを借りてた所へ
ローン返済が出来ない状況に陥ってしまいました。
ローン会社は抵当権を設定していて義理の母親の実家を担保としていたとのことです。

4月上旬には抵当権実行されるのですが80万だけあれば実行を先延ばし出来るとの回答
頂いてます。
義理の母親は避暑地に土地と潰れかけた飲食店を自分名義で
持っています。
20年以上前に買った（建てた）物ですが当時の金額で1億は使っています。

現在抵当権に設定されてる自宅以外（上記の土地や使わなくなってる建物）を
これから担保に設定変更することは出来ないものでしょうか？

因みにローン会社の返済残金は1200万です。
使ってないお店と土地を競売に出せるのであれば十分足りると思っております。

分かりにくく回りくどい文章で大変失礼ですが担保物件の変更が出来るか出来ないかの
ご回答だけでも構いません。

是非ご教授願います。

回答No.2

AR159 · ベストアンサー

No.１です。

そのローンが「住宅ローン」でないなら、担保物件の変更は技術的には可能でしょうが、要は担保価値があるかどうかです。

しかし先の回答でも書きましたが、いま現在返済が滞っているのが最大の問題なので、仮に担保物件の変更ができたとしても返済が進むわけでもない。
とすれば債権者とすれば新しい担保の抵当権を実行して回収することになりますが、そもそもそんな簡単に売却して処分できるくらいなら、担保の変更など面倒なことをせず今すぐ売って換金しろよということになります。

ということは、債権者側は物件変更に応じるメリットは少ないということになりませんか？

回答No.3

oska

＞20年以上前に買った（建てた）物ですが当時の金額で1億は使っています。

日本の会計基準では、土地は「購入時点の価格で、帳簿に記載」していますよね。
が、家屋（建物）については「毎年の減価償却で、木造で３０年・鉄骨で６０年で評価額はゼロ」です。
また、帳簿とは別に「国の路線価格」がありますよね。
実勢価格でない帳簿価格よりも、金融機関は路線価格を基本に評価額を算出します。
避暑地にある義母名義の土地の「現在の状況」次第で、評価額が変わります。
流動性（需要）が無い土地の場合は、路線価格とは別に「二束三文」となります。
義母が持っているこの土地・家屋は、どの様な状況なんですかね？

＞現在抵当権に設定されてる自宅以外（上記の土地や使わなくなってる建物）を、これから担保に設定変更することは出来ないものでしょうか？

担保の変更は、不可能です。
住宅ローンであれ、不動産ローンであれ同じです。
ただ、債権者としては「追加として、新たな担保を要求する」事は多くあります。
バブル崩壊後、土地価格が下落しましたよね。
事業者（経営者など）の元には、多くの金融機関が「担保の追加」を要求しました。
この時でも、決して担保の変更を認めていませんよ。
当事者である債権者でないと、誰にも確実な回答は出来ませんが・・・。
たぶん、不可能です。
＞80万だけあれば実行を先延ばし出来るとの回答頂いてます。
８０万円程度の金額なら、担保云々の問題ではありません。

＞使ってないお店と土地を競売に出せるのであれば十分足りると思っております。

競売にするよりも、市場で売却した方が良いです。
競売での落札価格は、市場売買価格の７割程度しか期待出来ません。
市場で売却した資金で、返済に回す事です。
まぁ、８０万円程度なら親族の誰かが立替える事が出来る額ですよね。

お礼

ご回答有難う御座います。
色々と融資機関に相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

AR159

１．まず、なぜ今回抵当権が実行されかかっているかというと、約束通りに返済が出来なくなっているからです。つまり担保の追加をすることではなく、滞った返済を進めることが優先です。

２．なのでその遊休資産がすぐ換金できて、ローンの返済に回せるならいいですが、恐らくそんなに簡単にはいかないでしょう。「避暑地」の土地は、たぶんまともな宅地ではない可能性もあり、まして潰れかけた店ということはほとんど収益を生み出せない物件ですから、簡単に買い手は見つからないでしょう。

３．「１億円」がいつの時代のことか分かりませんが、今となってはかなり現実離れした金額のような気がします。

４．取り敢えず売却するまでの間、その物件を追加担保にすることは可能でしょうが、そのことで返済猶予されるかどうかは交渉次第です。

５．あと「80万円で実行先延ばし」とのことですが、何故そうなるかよく理由を聞いておくことを勧めます。

お礼

早速のご回答有難う御座います。

1.抵当権実行に際しましては返済が数か月以上滞ってたことは事実です。

2.今現在返済残金が1200万円残っています。公示地価が20年前より放射能影響もあり7割下がったとしても
　　1億円で買った固定資産を処分すれば返済は可能と思ってますが一般不動産ではおっしゃる通り
　　売れないのが現状です。競売特別価格にでも設定されない限り・・場所は那須塩原です。

3.正確には23年前の事です。

4.追加担保ではなく抵当権実行される家屋を守りたいので担保変更できるのか教えて頂けると
　　助かります。
5.残借金が1200万円です。ファンドのルールは教えて貰えませんでしたが企業の決算も絡んでるのではと
　　推測いたしているところです。