• ベストアンサー
  • 困ってます

不動産売買契約時の重要事項説明

私たち家族は、猫を飼えることを第一条件で、マンションを購入しようとしていました。 私たち買主に仲介業者が入り、売主さんにも日住サービスという不動産会社が仲介に入っていました。売買契約の時、重要事項説明は売主側である日住サービスの宅地建物取引主任者が行いました。 ペット規約の中で「50cmまでの小型犬のみ」と説明を受けたので、主人が「猫は大丈夫ですか?」と質問すると、日住は「大丈夫ですよ、50cm以内なら」と答えました。 私たちはその日、売買契約をし、手付金を支払いました。 翌朝、不審に思った私たちの仲介業者が、管理会社に直接 問い合わせた結果、猫が飼えないことが判明しました。 私たちは解約を申し出ましたが、日住サービスの重説をした担当は、「猫の質問が出たことを覚えていない」と言い、所長も「覚えていないなら仕方がない」と言いました。 結局、契約の解除に応じてもらえず、手付金も返ってきませんでした。 それどころか、手付解除期日を過ぎると、違反金を請求すると言われました。 私たちは、手付金をあきらめ、違反金を支払わないと、いけないのでしょうか?

共感・応援の気持ちを伝えよう!

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.2

不動産業者です。 いい加減な業者ですね、ケシカラン! さておき、業者2社は仲介ということですから >契約の解除に応じてもらえず、手付金も返ってきませんでした。それどころか、手付解除期日を過ぎると、違反金を請求すると言われました。 上記の様な、判断を仲介人が行うことは出来ません。その意思表示をするのはあくまで売主です。 売り主がそう言ったのでしょうか? ちょっとやっかいなのは、売買契約をそれを持って解除するのはむずかしいのです。何故かというと、売主に重要事項の説明や確認義務は無く、それの記載の誤りによる責任を負う必要が無いからです。売主が業者なら、「それを知っていれば購入しなかった」錯誤で契約解除が可能ですが、業者で無い売主との契約解除は、売主が「気の毒だからペナルティーなしの白紙解除で構いませんよ」と言わない限り法的には、手付け放棄による手付け解除となります。ここがおそらく業者が「認めない」理由でしょう。認めても業者の意志だけでは白紙解除出来ない事が、正しい判断を誤らせたのでしょう。 そして、質問者さんは手付け解除で被った損害を、業者相手に損害賠償の請求をすることになると思います。質問者さん側の客付け業者も当然に連帯して責任は負わなければなりません。しかし、誠意があり信用できるなら、次回の物件の仲介もお願いするなどして、実質その業者の損害は無いような収め方もあると思います。物元業者にはきっちり賠償してもらいましょう。 まずは、都道府県の宅建免許の監督課へ事の顛末を報告しに行きましょう。仲介人が味方なら話をして、同行してもらえば尚良いでしょう(いづれ業者は呼び出されますので)。 業者それぞれの重要事項に記名された取引主任者が事情聴取をされます。もしかしたら、物元はここで大事にならないように、動くかもしれません。書かれた内容からその業者、体裁など非常に気にするでしょうから、監督課からの指導や処分を一番嫌がるかも知れません。これはその業者の台帳に記載されますから。 ここで動くというのは、売主に解除してくれるように頼むということです。大事になり、損害賠償請求や宅建免許に傷が付くより、多少の出費を覚悟しても(売主が承諾する金額)解除の方向へ動く可能性があります。 私は弁護士よりもまずは、これを仲介人と行動し、それでも進まないようなら弁護士介入で良いと思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からの補足

ばたばたして、お礼が遅くなり申し訳ありません。 売主と日住サービスに契約の解除を求める文書をおくったところ、売主からは、「猫の質問はでたが、声が小さかった。本当に飼う気だったら、なぜ、私にも聞かなかったのか?」とFAXが届きました。 これは、売主が猫の質問が出たことを認め、猫が飼えないことを認識していた、と私は理解しました。 日住サービスから、回答なし。 近畿地方整備局が、日住サービスに聞きとりをしてくれましたが、「そんな質問は、出ていない」と日住が言っているので、これ以上は出来ない、とのことでした。この後、裁判になり、日住サービスの落ち度が認められれば、動いてくれるそうです。 今、弁護士に売買契約の無効通知書を送ってもらったので、その回答待ちの状態です。 私たちの仲介業者は、仲介料と印紙代の返還を約束してくれ、いろいろと動いてくれています。私は「熱意の炎」に感謝しています。 契約後に3者で話し合いをしたときの会話を録音していました。 これを聞いていただければ、裁判所も日住サービスの誠意のなさを、理解していただけると信じています。

その他の回答 (1)

  • 回答No.1

弁護士へ内容証明を依頼すればそれだけで済むと思われ。 弁護士が介入することで業者が法廷闘争に発展するのを回避するので、すぐに解約に応じるはず。 ずるずる日が延びてなしくずしになるとよくないので、すぐにでも弁護士へ相談しに行った方が良いだろう。 自治体主催の無料法律相談も弁護士に相談できるが、予約制なので、相談できるまでに時間がロスする。 余談ながら、気になった点。 「不審に思った私たちの仲介業者が、管理会社に直接 問い合わせた結果、猫が飼えないことが判明しました」 買主側の仲介業者は、物件調査を怠っていると思う。 これは売買契約の前にしらべておかなければばならない内容だ。 また、重要事項説明の際に「小型犬のみ」という記述があったのなら、猫は100%ダメなのだから、重説を止めて、その場で管理会社に電話問い合わせをするべきだ。 買主側の業者も問題外だ。 ただし、買主側の業者の責任まで問うと、契約時の「猫についての質問」をなかったことに口裏を合わされてしまう恐れもある。 敢えて問責せずに、こちらの味方につけて、「買主は猫の飼育が第一条件だった」「契約時に猫の質問があり、猫は大丈夫だと売り主側業者が説明した」と証言させるようにしたい。 猫第一条件は、『購入の目的』なので、それが達せられない契約は解除ができる。 この要件を確実にしておきたい。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答していただき、ありがとうございます。 日住サービスの本社に、この内容を問い合わせると、「その件は承知しています」との回答でした。 会社としての対応だったことが判明したので、明日、弁護士に相談します。 私たちの仲介業者は、契約前に猫のことを少なくとも2回、日住サービスに問い合わせてくれました。 猫を飼えないと分かってからは、管理会社と掛け合ってくれ、マンションの住人の方々にも、聞きとりをしてくれるなど、積極的に動いてくれました。 私たちは、営業の方と店長の「熱意」に、感謝しています。 社会人として、自分の言ったことに責任を負わないことが、いろいろ事情があるにせよ、私の価値観では、理解できません。 司法の判断を仰ぎたいと思います。

関連するQ&A

  • 不動産重要事項説明書・不動産売買契約書について

    わからない点があります。 物件資料の記載に誤りが一部あり、営業マンが物件案内時に訂正し口頭で、説明しました。 無事に、宅地建物取引主任者が重要事項説明を終え、売買契約になり、特約の約款で、中古住宅なので、現状渡しとなっており、物件資料の誤りを、重要事項説明書に訂正して説明しております。 その後、無事に、売り主・買い主の署名・捺印(実印)を終え、完了したが、物件資料の誤りの一部について、仲介業者が責任を持って、(仮)に工事を行えと要求がエスカレート。今も強く要求。 この場合、売り主・買い主の売買契約・重要事項説明書の効力はどうなのでしょうか? 仲介業者としてどう対応するべきなのでしょうか?

  • 不動産売買契約の解除について

    不動産売買契約を解除したいんです。 10月21日に土地の売買契約を結びましたが 解除するには、手付金を支払わなければなりませんか? こちらが買主で手付金は来週支払う予定です。 第2条 買主は、売主に手付として、この契約締結と同時に標記の金額(B2)を支払う。 とあるので、まだ標記の金額(B2)を支払っていないので契約締結していないということでしょうか? ちなみに 第15条 売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、または買主は、売主に支払い済の手付金を放置してそれぞれこの契約を解除することができる。 手付解除の期限は契約の日から1ヶ月後  平成19年_月_日 と未記入になっています。 最後のシートには 平成19年10月21日の日付で署名し、捺印をしました。 法律的な観点からアドバイスを宜しくお願い致します。

  • 不動産売買契約書と重要事項説明書について

    先日4/30に土地購入に当たり、不動産売買契約書と重要事項説明書にサインしました。 ところが昨日なって、宅建を持っている兄弟と電話で話していたら その契約書と説明書はおかしいでと言われました。 具体的には、不動産売買契約書は1/8ページから7/8,8/8ページに飛んでいます。 所在、地番、地目、地積、土地代金、契約締結時支払い(5%払いました)のみ記入があり、 その他には記入がありません。 それが1/8ページです。 7/8ページには特約条項としてローン不成立の場合、契約は解除とする。 (受領済みの契約金は利息なしで返金します)の一行だけ。 8/8ページは売主、買主、媒介業者、取引主任者の欄で、 今回はすべて○○住建(株)です。(買主以外) 重要事項説明書も1/10,2/10,10/10とページが飛んでいます。 添付書類もなしです。 載っている内容は、宅地建物取引業者、地番と登記簿面積、 実測面積だけであとは何も記載がありません。 購入した土地とこの○○住建(実際には隠居後の家)はすぐ近所にあり、 信用できるとは思うのですが(いなかでもありますし) こんなに不誠実なのでは、白紙撤回したくなりました。 兄弟は役場に相談に行けば、いろいろ分かると教えてくれました。 この契約書は契約書と言えるでしょうか。お詳しい方がおられましたらどうぞ、よろしくお願いいたします。

  • 売買契約の時、売り主側の宅建主任者が立ち会わないのは違反でしょうか

    この度、中古マンションの売買契約をしましたが、売り主側の仲介業者は小規模会社、買主側の仲介業者は大手なので、重説・契約書等すべて買主側業者で作成しました。 契約当日も売り主側の宅建主任者は現れず、社長(宅建なし)が出席していました。売り主側の宅建主任者は契約の内容も全く知らないようですが、後日印鑑だけ押印してもらうようにするから大丈夫と言っていました。 このようなことは、違反ではないのですか。よくあることなのでしょうか。

  • 売買契約における手付について

    Aが売主でBが買主の売買契約においてBが手付をAに交付したらその手付の放棄などによって売買契約を解除できるのは分かりますが、履行の着手があるなら解除できないですよね? 例えば買主Bが転売先を見つけ、その転売契約の話が具体化してるだけなら、それも履行の着手と言えますか?? 教えてください!

  • 土地売買契約後の契約解除について

    不動産業者を通じ、土地売買契約の締結を行いました。 現在、不動産業者への仲介手数料及び売主さんへの手付 金を支払っている状況です。 (土地の残金は、支払っていません。) ところが、先日、売主さんから一方的に契約を解除したい との申し出がありました。 私は、購入予定の土地に新居を建設する予定であったため、 ホームメーカーとも契約を行っており、契約金の支払いを 済ましています。 売主さんの、契約解除理由ははっきりとしておらず、買主と して到底納得できるものではありません。 ここで、みなさんにお聞きしたいのですが、私のような例 の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求める ことはできるのでしょうか? 次に、私のようにホームメーカーと契約締結済の場合、 買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか? 最後に、不動産業者に支払った仲介手数料は返還される のでしょうか? 教えてください。よろしくお願いします。

  • 売買契約の解除に伴う手付け金について

    売買契約を結んだ後に万が一解除する場合、手付け金を諦めれば白紙に戻せますか? 4500万の物件に対して手付け金は100万です。 契約書には、買い主は手付け金で解除出来る という内容が書かれていました。 もし解除するとなったら、いきなり他に仲介業者に仲介手数料請求されたりとかあります? 契約書にはそのような文面はないようですが。 正直かなり悩んでいます。 100万で白紙に戻せるなら勉強代として納得できるのですが…。 どうかよろしくお願いします。

  • 【不動産売買契約の解除】無免許者による重要事項の説明

    先日、ローン特約付の不動産売買契約を行いました。 契約時に重要事項説明を宅建主任者から説明を受けましたが不明点が多々あり内容の質問をしました。 回答者は本物件の担当営業から頂きました。この営業さんは宅建免許を持っておりません。また重要事項説明者の宅建主任者は本売買契約の中身については理解しておりません(重要事項の棒読みのみで、質問には全く回答頂けず) ここで質問です。 本契約を解除することはできるでしょうか? 理由は、無免許者の営業担当からの回答に間違いがあり、その回答を信じて売買契約を結んだためです。 現在、不動産業者側はそのような回答をしていないの一点張りです。当の営業担当も契約以降、姿を消しており連絡がつながりません。 どのようなロジックでも良いのですが、本契約を解除(手付けの返還も含む)できればと思いますのでアドバイスを頂ければと思います。 宜しくお願い致します。

  • 売買契約時にこれはOK??

    中古戸建を購入する際の疑問です。 【売主は仲介不動産会社のグループ会社です】 ●売主は売買契約書に事前に署名捺印済みで、契約時に出席しないのはOK?? 現場にいたのは買主の私達と担当営業マンと宅建者のみ。 ●重要説明書の「説明する取引主任者名」の欄にはA氏の署名捺印があるが、実際現場で説明したのはB氏(宅建所持者で免許提示はあり)は違反ではない?? ※A氏でなくとも問題はないのか問い合わせた所、問題はないと返答があったが、実際説明されたB氏の署名捺印など一切なし。 ともに、違反や問題は一切ないのでしょうか?? 申し訳ないのですが教えてください。

  • ■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

    ■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■ 皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。 【事実関係】 (1)収益物件購入経緯 先日、収益物件(事務所+マンション)を購入致しました。 メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。仲介業者は同族経営の不動産会社なのですが、私としては信頼関係を築けていたと思っていましたので、購入を決断致しました。 (2)メインテナントから知らされた事実 (1)早速、売買契約の翌日にメインテナントに対して挨拶のお電話をしたところ、家賃引下げ要請若しくは退去を検討中とのこと。 (2)しかも、売買契約の数日前に同仲介業者が現地に測量の下見に来た際に、メインテナントから仲介業者に対してその旨のお話をしたところ、「未だ新オーナーと管理会社が決まっていないので、決まってから窓口を教えます」と言われたとのこと。 (3)売主に対しても家賃引き下げの相談したい旨1年前にお話をしたそうですが、何も返答を得られずそのままになっていたとのこと。 (3)仲介業者の反応 まさかと思って仲介業者に事実関係を確認すると「具体的に家賃引下げや退去の話があったのではないので、買主に話す必要なないと判断した」とのこと。 (3)重要度合 私としては、そのような事実を事前に知っていれば、購入を見送ったであろう重大な事実です。 しかも、サブテナントの1件が家賃滞納の常習犯だったという事実も契約後に判明した有様です。 【質問内容】 (1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。 (2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。 (3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。 (4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。 (5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。 (6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。 投資額が大きいせいもあり、ノイローゼになりそうです。 どうぞよろしくお願い致します。