不動産所得の確定申告５年分の減価償却費の計算

質問

いつもお世話になっております。
不動産所得の減価償却費の次年度繰越方法がわからず、困っています。

平成１８年６月取得の新築Ａマンション
（躯体）
取得価格　9,588,947　償却の基礎になる金額　8,630,052　定額法　４７年　0.022　　7/12　
本年分普通償却費　110,752　未償却残高　9,478,195　

（設備）
取得価格　5,163,279　償却の基礎になる金額　5,163,279　定率法　１５年　0.142　7/12
本年分の普通償却費　427,691　未償却残高　4,735,588

以上は業者が初年度に計算し、確定申告しました。

以後の平成１９年からの減価償却の仕方がわかりません。前年度の未償却残高は次年度のどの欄に記入するのでしょうか？そのほか、償却の基礎になる金額や、取得価格、耐用年数は、毎年、減らしていくものなのでしょうか？

平成２０年９月取得　新築Ｂマンション
分譲価格２１８０万円（内消費税65.7万円）　頭金110万円　諸費用１６０万円　借入金2070万円

Ｂマンションは全く手を付けておらず、躯体と設備をどう分けて良いのか？というところからすでに分かりません。

どなたか、お知恵をお貸しください。

回答No.3

daigo21 · ベストアンサー

＞前年度の未償却残高は次年度のどの欄に記入するのでしょうか？
償却方法(旧定額法・旧定率法)により異なります、
旧定額法の場合は、計算上は特に記入しません。
旧定率法の場合は、前年度の未償却残高は次年度の期首帳簿価額になります。

＞償却の基礎になる金額や、取得価格、耐用年数は、毎年、減らしていくものなのでしょうか？
償却の基礎になる金額は、償却方法により異なります、
旧定額法の場合は、取得価額の95％に達する迄は取得価額の90％の金額です。
旧定率法の場合は、前年度の未償却残高＝次年度の期首帳簿価額が償却の基礎になる金額です。

取得価格及び耐用年数(償却率)は償却が完了するまで変わりません。

＞新築Ｂマンション
平成19年4月1日以降の取得なので、償却方法は定額法・定率法を適用します、回答文の文字数制限により回答出来ません。

＞躯体と設備をどう分けて良いのか？というところからすでに分かりません。
ここに質問される多くは、躯体と設備を一体として定額法で計算されています。

新築Ａマンションの(躯体)は旧定額法で計算します。
(H10年4月1日以降取得の建物躯体の償却方法は、旧定額法及び定額法のみです)

旧定額法の計算 (平成19年3月31日以前の取得に適用)
償却費＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
期末残高＝取得価額－償却累積額。

供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とし、12か月÷12は省略します。(旧定率法も同一)

取得価額の95％に達する迄は上記の計算式で計算します。

前年の期末残高－取得価額の5％の金額が前年の償却費を下回る年が95％に達する年です。

償却累積額が取得価額の95％に達する年の、
償却費＝前年の期末残高－取得価額の5％、
期末残高＝取得価額の5％。

95％に達した翌年より、残り5％より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費＝(取得価額の5％－1円)÷5年≒取得価額の1％、
均等償却5年目の期末残高に1円(備忘価額)を残します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

H18年6月に9,588,947円で鉄筋コンクリート造・住宅用(建物躯体)・法定耐用年数47年を取得し、旧定額法による償却費の計算例、
旧定額法47年の償却率は0.022。

H18年の償却費＝9,588,947×0.9×0.022×7か月÷12＝110,752円、
H18年の期末残高＝9,588,947－110,752＝9,478,195円。

H18年～H65年の償却費＝9,588,947×0.9×0.022＝189,861円。(47年間同一金額)

H19年の期末残高＝9,588,947－110,752－189,861＝9,288,334円、
H20年の期末残高＝9,588,947－110,752－189,861×2＝9,098,473円、
H21年の期末残高＝9,588,947－110,752－189,861×3＝8,908,612円、
H22年の期末残高＝9,588,947－110,752－189,861×4＝8,718,751円、
H23年の期末残高＝9,588,947－110,752－189,861×5＝8,528,890円、
H24年の期末残高＝9,588,947－110,752－189,861×6＝8,339,029円、
H25年の期末残高＝9,588,947－110,752－189,861×7＝8,149,168円、
H26年～H64年の期末残高は計算して下さい、
H65年の期末残高＝9,588,947－110,752－189,861×47＝554,728円。

H66年、前年の(期末残高:554,728円－取得価額の5％:479,447円)が前年の償却費:189,861円を下回り、95％に達する年です。

H66年分の償却費＝554,728－479,447＝75,281円、
H66年分の期末残高＝479,447円。

以下は40年後の為省略します。

新築Ａマンションの(設備)は旧定率法で計算します。

旧定率法の計算 (H19年3月31日以前の取得に適用)
償却費＝期首帳簿価額(1年目は取得価額)×旧定率法の償却率×使用月数÷12。
(期首帳簿価額＝前年の期末残高)、
その年の期末残高＝期首帳簿価額(1年目は取得価額)－その年の償却費。

取得価額の95％に達する迄は上の計算式で計算します。

その年の(期首帳簿価額－取得価額の5%)の金額が計算上の償却費(期首帳簿価額×償却率)と同額か下回る年が95％に達する年です。

95％に達する年の償却費＝期首帳簿価額－取得価額の5%、
期末残高＝取得価額の5%。

95％に達した翌年より、残り5％より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

(以下はURLを含め旧定額法と同一の為省略します。)

H18年6月に5,163,279円で鉄筋コンクリート造・住宅用(建物設備)・法定耐用年数15年を取得し、旧定率法による償却費の計算例、
旧定率法15年の償却率は0.142。

H18年の償却費＝5,163,279×0.142×7か月÷12＝427,691円、
H18年の期末残高＝5,163,279－427,691＝4,735,588円。

H19年の償却費＝4,735,588×0.142＝672,453円、
H19年の期末残高＝4,735,588－672,453＝4,063,135円。

H20年の償却費＝4,063,135×0.142＝576,965円、
H20年の期末残高＝4,063,135－576,965＝3,486,170円。

H21年の償却費＝3,486,170×0.142＝495,036円、
H21年の期末残高＝3,486,170－495,036＝2,991,134円。

H22年の償却費＝2,991,134×0.142＝424,741円、
H22年の期末残高＝2,991,134－424,741＝2,566,393円。

H23年の償却費＝2,566,393×0.142＝364,427円、
H23年の期末残高＝2,566,393－364,427＝2,201,966円。

H24年の償却費＝2,201,966×0.142＝312,679円、
H24年の期末残高＝2,201,966－312,679＝1,889,287円。

H25年の償却費＝1,889,287×0.142＝268,278円、
H25年の期末残高＝1,889,287－268,278＝1,621,009円。

H26年の償却費＝1,621,009×0.142＝230,183円、
H26年の期末残高＝1,621,009－230,183＝1,390,826円。

H27年の償却費＝1,390,826×0.142＝197,497円、
H27年の期末残高＝1,390,826－197,497＝1,193,329円。

H28年の償却費＝1,193,329×0.142＝169,452円、
H28年の期末残高＝1,193,329－169,452＝1,023,877円。

H29年の償却費＝1,023,877×0.142＝145,390円、
H29年の期末残高＝1,023,877－145,390＝878,487円。

H30年の償却費＝878,487×0.142＝124,745円、
H30年の期末残高＝878,487－124,745＝753,742円。

H31年の償却費＝753,742×0.142＝107,031円、
H31年の期末残高＝753,742－107,031＝646,711円。

H32年の償却費＝646,711×0.142＝91,832円、
H32年の期末残高＝646,711－91,832＝554,879円。

H33年の償却費＝554,879×0.142＝78,792円、
H33年の期末残高＝554,879－78,792＝476,087円。

H34年の償却費＝476,087×0.142＝67,604円、
H34年の期末残高＝476,087－67,604＝408,483円。

H35年の償却費＝408,483×0.142＝58,004円、
H35年の期末残高＝408,483－58,004＝350,479円。

H36年の償却費＝350,479×0.142＝49,768円、
H36年の期末残高＝350,479－49,768＝300,711円。

H36年分の(期末残高:300,711円－取得価額の5%:258,163円)が計算上の償却費:300,711×0.142＝42,700円を下回り、H37年分が95％に達する年です。

H37年の償却費＝300,711－258,163＝42,548円、
H37年の期末残高＝258,163円。

H38年～H41年の償却費＝51,633円。(1％均等償却、4年間同一額)
H38年～H41年の期末残高＝206,530円(H38)、154,897円(H39)、103,264円(H40)、51,631円(H41)。

H42年の償却費＝51,631－1円＝51,630円、
H42年の期末残高＝1円。(償却完了)

上記計算の端数処理は、質問の数値と同じ「切り捨て」で処理しています。

お礼

回答ありがとうございました。
丁寧に計算いただきまして、感謝しきれないくらいです。
助かりました。
本当にありがとうございました。

回答No.2

hata79

失礼ですが、減価償却の基本的な考え方がお分かりになってないようです。
税務署にて聞けば教えてくれますと言いたいところですが、今は確定申告時期で、相手にされないかもしれません。
「無料税務相談窓口」が必ずあるはずです。
税務署から委託された税理士が相談にのってくれてますので、確定申告書を５年分書きたいという「それは勘弁してくれ」という要求は隠しておいて「減価償却の方法を知りたい」といいましょう。

マンツーマンでしたら、１０分もあれば「なるほど」と理解できることです。
二年目が解ればあとは「その繰り返し」なので、実は税理士でなくても、近所で商業高校に通ってる姉ちゃんに教えてもらっても良いぐらいです。
お知り合いに「商業高校出身」の方がいたらその人に聞きましょう。
おれは成績が悪かったとか、良く知らないという方でも、あなたが「わからん」とされてる点ぐらいは教えてくださいます。

顔なじみの飲み屋の親父さんが「俺、わかるから教えてやるわ」というかもしれません。
お聞きになられてることは（大変失礼を承知ですが）、それほど難しいことではないです。
「躯体と設備をどう分けるか」は、後回しにしましょう。
一つは「とても易しい難易度１の問題」とすると、後者は「難易度５」です。

ところで、５年分の申告をされるのでしょうか？
自主申告なら３年分で充分だと思います（つまり期限後申告は２年分）。
せっかくならそのあたりも含めて、税理士に相談なさったらどうでしょうか。

回答No.1

yasuto07

一年目にみ焼却残高があるでしょう、それを元に、2年目の計算、それを元に三年目の計算として、一年後と身焼却残高は繰り越すのです。