離婚による住宅の名義変更

質問

• 離婚による住宅の名義変更に必要な手続きや銀行の了承について説明します。
• 離婚による住宅の名義変更は、離婚原因によって手続きが異なります。銀行の了承も必要です。
• 名義変更の手続きは自分で行うこともできますが、依頼することも可能です。費用を抑えるには査定や手続き料金を比較することが重要です。

回答No.3

hata79 · ベストアンサー

離婚の際に、慰謝料を支払う代わりに、自分の財産を相手に渡すことがあります。
今回の例では自宅の持分を配偶者に変更することがそれにあたります（「私は中古車一台くらいしか財産はありません」といわれてますが、誤りですね。自宅の持分２分の１という立派な財産をお持ちです）。

つまり、自宅の価値が２，０００万円あれば、その半分の１，０００万円を相手の名義にすることで、慰謝料として１，０００万円支払ったことになるわけです。
名義変更原因は贈与になります。
税務署では「贈与税がでるじゃん」と把握しますので、慰謝料の支払としての贈与であると申告しておくほうがよいです。
これは税理士に任せることです。

ところで、この自宅（妻の持分である二分の１）には抵当権がついてるわけです。
すると夫としては「慰謝料としてもらったはいいが、残りのローンを払わないといけないなら、ありがたいものではない」ことになります。
「ローンが残ってる家だけどさ、あなたにあげるから、残りローンは払ってね」という、虫の良い話しになってしまいます。
ローンが残ってる物件を贈与することを「負担付贈与」といいます。
この場合には、物件を時価で評価して、ひっついてる債務を引いた額が贈与税の課税対象額になります。
同額は「妻から夫に払った慰謝料」として非課税になりますが、計算過程では「自宅の時価評価」をしないとなりません。
これも税理士に任せることです。

実際としてはローンは夫が払っているので、妻の負担はなかったとしても、連帯債務ということですから、お互いに保証しあってローンを組んでるのだと思います。
すると「今後のローン支払をどうするか？」が銀行のもつ一番大きな問題です。
連帯保証人となってる人が、その財産（責任財産といいます）を贈与してしまうので、一般的には「やめてくれ」ですが、主たる債務者の夫に贈与をするので、銀行側は担保がなくなるわけではありません。
共有名義の不動産が単独名義になるので、いざ競売という時には面倒がないので、よいかもしれません。
このあたりは、銀行の融資担当の方と話しあうべきことです。

全体の相談は税理士です。
その中で不動産の名義変更や、原因証書たる「離婚に伴う慰謝料の支払契約書」の作成は司法書士がされる事案です。

ちなみに相談そのものは、司法書士が受けることが可能ですが、司法書士は贈与税の申告書を作成提出できる職務上の権限がありません。

お礼

回答ありがとうございます。

慰謝料代わり・・・。たしかに家はあげるけど、ローンは払ってねと言うのはムシがよすぎますね。
銀行や税理士さん、司法書士さんにも相談しなけばいけないんですね。