確定申告 減価償却費の計算について教えてください

質問

昨年、自宅マンションを賃貸用にしたので、確定申告しなければいけないのですが、
不動産所得用の収支内訳書の裏にある「減価償却費の計算」の記入方法について教えてください。

平成６年９月に購入したマンションです。

　　取得年月　　　　　　　　　平成６年９月
イ　取得価額　　　　　　　　　４千万円
ロ　償却の基礎になる金額　３千６百万円（イ　×　９０％）
ハ　償却率　　　　　　　　　　 ０．０２２
ニ　本年中の償却期間　　　１２／１２
ホ　本年分の普通償却費　　７９２，０００円（ロ　×　ハ　×　ニ）
ト　本年分の償却費合計　　 ７９２，０００円
チ　貸付割合　　　　　　　　　１００％
リ　本年分の必要経費算入額　７９２，０００円

ここまでは分かるのですが、最後の「ト　未償却残高（期末残高）」の計算方法が分かりません。

税務署の説明書には、

「前年以前に取得した資産は、前年末の未償却残高（「取得金額－前年末までの減価償却費
の累積額」の金額）からトの金額を差し引いた金額」

とありますが、　ここでいう「前年末の未償却残高」とは、どのように計算したらいいのでしょうか。
「前年末までの減価償却費」というのは、７９２，０００円　の　１８年４か月分のことになる
のでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

daigo21 · ベストアンサー

H10年3月31日以前取得の建物の場合、旧定額法及び旧定率法で償却出来ますが、
個人事業者は所得税法が適用され、所得税法の法定償却方法は旧定額法です。
所轄税務署長へ「償却方法の届出書」を提出すば旧定率法に変更出来ます、届出が無い場合は旧定額法です。
(↑賃貸後の償却方法は旧定額法で説明します)

(ちなみに、法人は法人税法が適用され、法人税法の法定償却方法は旧定率法です、税務署へ届出れば変更出来ます。)

マンションの場合、通常は購入価額に土地価額が含まれています、土地価額は減価償却出来ない為に「建物価額」と「土地価額」に区分し、「建物価額」のみを減価償却します。

(購入価格＋仲介手数料・不動産取得税・印紙代等)を「建物価額」と「土地価額」に区分する方法
(1).契約書等に、「建物価額」と「土地価額」が区分表記されていればその通りにします。

(2).消費税が表記される場合があり、これを割り戻すと「建物価額」が出ます。
「建物価額＝消費税額×103÷3」 です。(H元年4年1日～H9年3年31日迄の消費税率は3％)

(3).「土地」と「建物」の固定資産税通知書の「固定資産税評価額」の比で按分します。
固定資産税評価額は3年に1回評価替え(見直し)が行われ、H6年が評価替えの年なのでH7年～H8年の通知書で確認出来れば節税になります。

マンションは鉄筋コンクリート・住宅用の法定耐用年数が47年、建物価額を3,000万円と仮定、自宅住居(非業務)用期間をH6年9月～H23年12月と仮定して回答します、
建物価額及び賃貸開始年月の補足が有れば再回答します。

償却資産(建物)を取得し非業務(自宅住居)用から業務用(賃貸)に転用した場合
１．非業務用期間における減価の額・転用時の未償却残高を計算します。
２．転用後の減価償却費の計算をします。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2109 新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm

１．転用時迄の非業務期間の減価の額・転用時の未償却残高を計算
(この計算は常に旧定額法で計算)
非業務期間の減価の額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務用期間。
非業務時の耐用年数、法定耐用年数の1.5倍とし、1年未満の端数は切り捨て。
非業務用期間の1年未満の端数は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨て。

転用時の未償却残高＝取得価額－非業務期間の減価の額。

国税庁＞質疑応答事例＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/1...

H6年9月に4千万円でマンション・法定耐用年数47年を購入し住居、H24年1月より賃貸に転用した場合の減価の額の計算例。
(建物価額を3,000万円と仮定します)

非業務用の耐用年数、法定耐用年数47年×1.5＝70.5年(1年未満の端数は切り捨て) → 70年。
旧定額法70年の償却率は0.015。
非業務用期間は取得H6年9月～転用年月の前月H23年12月＝17年4か月(6か月未満は切り捨て) → 17年。

非業務期間の減価の額＝30,000,000×0.9×0.015×17年＝6,885,000円、
転用時の未償却残高＝30,000,000－6,885,000＝23,115,000円。(仮定値)

２．旧定額法の計算 (平成19年3月31日以前の取得に適用)
償却費＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
期末残高＝取得価額又は転用時の未償却残高－償却累積額。

供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とします。
取得価額の95％に達する迄は上記の計算式で計算します。

前年の(期末残高－取得価額の5％)の金額が前年の償却費を下回る年が95％に達する年です。

償却累積額が取得価額の95％に達する年の償却費＝前年の期末残高－取得価額の5％、
期末残高＝取得価額の5％。

95％に達した翌年より、残り5％より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費＝(取得価額の5％－1円)÷5年≒取得価額の1％、
均等償却5年目の期末残高に1円(備忘価額)を残します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

H6年9月に4千万円で鉄筋コンクリート造・住宅用・法定耐用年数47年を購入し、平成24年1月に賃貸に転用と仮定した場合の償却額の計算例、
旧定額法47年の償却率0.022。
(建物価額を3,000万円と仮定します)

H24年分～H59年分の償却費＝30,000,000×0.9×0.022＝594,000円。(36年間同一金額)

H24年分の期末残高＝23,115,000(転用時の未償却残高)－594,000＝22,521,000円、
H25年分の期末残高＝23,115,000－594,000×2＝21,927,000円、
H26年分の期末残高＝23,115,000－594,000×3＝21,333,000円、
H27年～H58年分の期末残高は計算して下さい、
H59年分の期末残高＝23,115,000－594,000×36＝1,731,000円。

H60年、前年の(期末残高:1,731,000円－取得価額の5％:1,500,000円)が前年の償却費:594,000円を下回り、95％に達する年です。

H60年分の償却費＝1,731,000－1,500,000＝231,000円、
H60年分の期末残高＝1,500,000円。
以下省略します。

お礼

ありがとうございます。

回答No.1

jaham

「前年末の未償却残高」は

平成６年年末～平成23年末までを順次計算してきた値です（各年の償却費合計を前年末の未償却残高から差し引いて順次　年末の未償却残高　を計算して）

定額法と定率法のどちらを採用するかを決めた上で計算です

定額法なら　初年度だけが償却が4ヶ月で　後は毎年同じ額ですが
定率法は、前年末の未償却残高に定率償却しますから、毎年償却額が少なくなります

事例が定額法であれば、償却費年額の経過年数分（端数を含む）です

お礼

ありがとうございます。