借地の建物を処分しなければならなくて困ってます。

質問

先日、父が亡くなりました。父は独居で持ち家に住んでいましたが、土地は近くのお寺の土地でした。今日、そのお寺に「父が亡くなった事」「経済的にすぐには処理できない」と伝えたところ、「すぐに更地にしなさい」と強く言われました。「人の力を借りてでも更地にしなさい」と言われました。
経済的に無理なので、相談したいのですが、どちらに相談したらよいでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.4

滝戸 ゆき緒（@Yukio_Takido）

回答No.3の東京の弁護士です。再び貴殿の質問に答えようと思います。

「どうすれば良心的で腕のいい（＝事案解決力のある）弁護士を探し出すか？」が簡単に分かれば苦労しません（キッパリ）。

ご批判を覚悟して現状を正直に言えば、敏腕弁護士に依頼したければ、アメリカほどではありませんが、今の日本でも、「カネとコネ（紹介）」が不可欠です。

では、カネもコネもない貴殿のような方はどのようにすればいいのでしょうか？　現状の制度では２つの方法があるので、詳しくはご自分でググってよく考えてください。

(1)国の弁護士援助機関、通称、全国各都道府県にある「法テラス」の無料法律相談の相談者の弁護士に依頼する。弁護士費用は国が一時的に建て替え、貴殿は毎月5,000円ずつくらい返済することになります。

(2)全国各地の都道府県ごとの「弁護士会」が主催している30分5,000円の法律相談を受けて、その弁護士が良さそうだったら、その弁護士の言い値で弁護依頼契約を結ぶ。

以上です。お分かりいただけましたでしょうか？　ただ、困ったことに弁護士の腕というのは、貴殿に人当たりの良い良心的な人物が必ずしも弁護士として凄腕とは限りませんし、人格破綻者でも凄腕の弁護士はいくらでもいるということです。

それから、ぶっちゃけたことを言えば、弁護士も「安かろう悪かろう」の世界で、(1)や(2)のような法律相談に顔を出している弁護士というのは、そういう法律相談をしないと事務所にお客（依頼者）が来ない、あまり流行っていない法律事務所の弁護士が大半なのが実情です。てっとり早く言えば、「良心的かもしれないがほどほどの腕前の弁護士」がほとんどということです。

つらい現実を書きましたが、幸運を祈ります。

お礼

ありがとうございます。
一切合財引き受ける覚悟ですので、出来る事はなんでもやってみます。

回答No.3

滝戸 ゆき緒（@Yukio_Takido）

東京で弁護士をしている者です。不動産トラブルの実績も多数あります。

他の方も指摘されているように、本件土地の使用収益（平たく言えば建物を建てて使うこと）の契約の法的性格が問題となります。

それを判断するポイントは、亡きお父様が例の寺の住職に、「地代」（賃借料）を支払っていたかです。

地代を払っていない場合には無償契約として「使用貸借契約」となり、本件建物は彩ゆる意味で賃貸本人（大家。本件の寺の住職ですね）にも第三者にも自己の建物存立の権利を主張すること、すなわち「対抗」ができる場合はいかなる場合でもないので、本件建物は収去（処分・取り壊し・更地化）を余儀なくされます。

他方、地代を支払っていた場合には、借地借家法（旧建物保護法）の規定により、建物を存立している限り、大家にも第三者にも建物存立の権利を対抗できます。

ずるがしこいクソ坊主の子知恵に負けず自己の権利を是非とも守ってください。そのためにも、そのクソ坊主と伍して交渉できる弁護士を委任することを強く推奨します。

お礼

ありがとうございます。
地代は大分前から私名義で滞納することなく支払っておりました。
弁護士さんに相談したらよいのですね。
ありがとうございます。

補足

質問者です。
弁護士費用が心配です。
それと良心的に対応してくださる弁護士さんはどうやって探したらよろしいでしょうか？

回答No.2

shooter555

更地にする義務は無いかとと思います。以下はその説明です。

借地借家法という法律の第13条に、建物買取請求権という権利が規定されています。
　具体的に、この法律の13条1項は、借地権者（土地を借りた人のこと）が、借地権（土地を借りる権利）の存続期間を終えたときに、契約を更新しないのであれば、借地権者は、借地権設定者（土地を借りる人にその権利をあげる人のこと）に対して、建物などを時価で買い取るよう請求することができる、と定めています。

ちなみに、この法律の第16条により、建物買取請求権を定めた13条などに反して、借地権者に不利な「契約の特則」は強制的に無効となります。
お寺さんの方が「契約書に『建物買取請求権は放棄する』と書かれてある』といっても、裁判所は認めてくれないわけです。

以下では、上記した借地借家法の第13条1項について述べます。
(1)まず契約期間は満了していますか？　これは借地権の存続期間に係わるので、これ次第で権利を行使できるか否かが変わります。質問文から察するに、期間の終了が近いかあるいは契約を合意解除できる状況のようですね。

(2)問題にならないと思いますが、契約を更新しないことも必要です。

（3）問題となっている建物がお父様によって建てられたものか、代々相続しているものであればご先祖が建てたということが必要です。

この(1)(2)（3）を満たしていれば、借地権者である相続人の方は、お寺さんに「建物を時価で買い取ってくれ」と主張することができます。更地にする義務などありません。相手が買い取ってくれるのですから。

一番やっかいな場合は、お父様が結ばれた契約が、建物を立てることを「明示して」禁止しているときです。
契約書をよくご確認ください。このときばかりは契約違反なので買い取ってもらえません。

つけ加えると、借地借家法の第13条2項には、「仮に契約が切れても、取り壊すつもりがないのに借地権設定者（今回ではお寺さん）の承諾なく建物を新しく建造した場合」について規定がありますが、これは借地権設定者に対する支払い猶予の話なので、特に問題にはなりません。
また、借地借家法の平成4年からの施行によって廃止された「借地法」にも建物買取請求権はあるので、適用される法律による違いはありません。

お礼

ありがとうございます。

)まず契約期間は満了していますか？　これは借地権の存続期間に係わるので、これ次第で権利を行使できるか否かが変わります。質問文から察するに、期間の終了が近いかあるいは契約を合意解除できる状況のようですね。

契約自体がよくわかりませんが、父が亡くなった事によって空家になることで、相手方は解除しようと
しているように思います。
空家になることを望んでないようです。
これからの地代の心配をしておりました。

(2)問題にならないと思いますが、契約を更新しないことも必要です。

すみません。契約自体、父が行っていてわかりませんが、「契約の更新」ということ自体がここ二十数年行われてないことは事実です。

（3）問題となっている建物がお父様によって建てられたものか、代々相続しているものであればご先祖が建てたということが必要です。

家自体は、もともと借家だったのを父が買い取った・・・と父から聞いております。

このような次第です。ありがとうございます。

回答No.1

guess_manager

まず、お父様と寺がどのような契約関係を結んでいたかどうかを確認しましょう。坊主のいうことなど真に受けてはいけません。自分で納得するまで、交渉してはいけません。徹底的に無視しましょう。

お礼

ありがとうございます。
父が契約したことですので、その家で契約書を探してみます。
即決しておりませんので、色々調べてみたいと思います。
ありがとうございます。