不動産登記の名義人が異なることを立証する方法は。

質問

父の死により相続が発生しました。その際に兄が住んでいる土地・家の名義は兄なのですが、実際は父が兄になりかわり支払いをしていたとのことです。しかし、その土地建物の名義人は兄になっていて自分が支払いをしたといっております。しかし事実は父が払ったものです。登記には公信力がないとのことから真の所有者は父であることを証明したいのですが、どのようにすれば良いのでしょうか。
銀行に確認して支払い状況を確認するとかいろいろあると思います。最近どうも兄が事業に行き詰ってその家を売却するという動きを察知いたしました。父が支払った家ならば父のものですので、売却を停めて相続の対象とすべきと考えます。
どなたかこのような事例をご存知であればお教え頂きたく、よろしくお願いいたします。

回答No.6

takeup

No.4回答者です。
この回答でローン返済者が父であったことを立証しただけでは、父が不動産の所有者と認められることは考えられないことを説明しましたが、ご質問の趣旨は、登記上の所有者は兄となっているが、これは間違いであると思うので、間違いであることを立証する方法について、如何なる方法があるかということだったのですね。

これは、兄がこの物件を取得された時の事情を調べ、土地・建物の購入者が兄では無く父であったことを立証する必要があります。どういう経緯で購入されたのかは判りませんが、この立証は極めて難しいことです。

ただ、ローンを父が払ったから父が真の所有者だということにはならないことを申し上げておきます。

回答No.5

-yo-shi-

まず、どのような経緯であれ名義がお兄様であればお兄様の資産です。

問題はどのような資金援助をしていたか？という事になると思います。

つまり、それが特別受益（生前贈与）にあたるか？という事が争点になるかと思います。

例えば毎月10万の資金援助をお兄様が受けていたとするなら、その期間を掛けた金額がお兄様の特別受益にあたると思いますが…問題の一つとして、お兄様の事業が上手くいっていない事から生活費の為の資金となれば、それは特別受益にには当たらないと判断される可能性もあります。

また、同居をしていたなら特別受益とされることは無いと思います。

仮に特別受益があったとするなら

相続資産＋お兄様の特別受益分＝みなし相続財産

となり、法定相続人が２人だと仮定するなら

お兄様：みなし財産×１／２－特別受益
質問者さん：みなし財産×１／２

となります。

しかし、特別受益がいくらか？という判断が難しく、質問者さんが出来る事は口座の通帳を手に入れ入手金の流れを確認するしかないと思います。
運良く、お父様の口座から直接にお兄様の口座に振り込んでいれば証明は簡単ですが、生活費などと合わせて出金し、現金でお兄様に渡していれば証明は困難かと思います。

お兄様が素直に認めるか？調停や審判で判断を仰ぐしか方法は無いと思います。

回答No.4

takeup

土地建物など不動産の所有者は不動産登記簿に記載されている所有者欄の記載名義人となります。
ご質問では名義人は兄ということですから、それであれば所有者は兄となります。

そこで、ローンとその支払方法を復習しておきます。
原則的に住宅ローンは、住宅の所有者が自分の名義で借入れし、所有者が銀行に対し、担保としてその住宅に抵当権を設定します。ローン返済者は借入人(本件では兄)です。仮に兄が返済できなければ連帯保証人が代って返済することもあり得ますが極めて例外的です。ご質問の場合、父が払ったとありますが、兄に支払う余裕が無かったので父が兄の代わりに払ったことが考えられます。借入れ人でもない父が自分の名義でローンを払うことは普通あり得ないことです。ここは父が支払資金を兄に貸した、兄が借りた者と推測されます。

父が兄に返済資金を貸した、その父が亡くなった、というのであれば理屈としては、父の遺産として兄への貸付金が計上できます。ただし、この場合、父が亡くなっていますから兄が認める範囲でしか計上出来無いでしょう。

なお、銀行ではローンの支払を誰が行ったかということは判りません。判るのはその口座にいつ、幾らの支払があったかということだけです。

回答No.3

buttonhole

問題の不動産の前売主は、お父様にその不動産を売った認識がありますか。あくまで、お兄様に売ったという認識ではないですか。お父様が代金を支払ったというのも、お兄様に売買代金に相当する金銭を贈与した、あるいは、貸したという趣旨と解すことができますから、お父様が支払ったという事実だけでは、お父様に所有権があるということに結びつけるには根拠が薄弱です。

回答No.2

tk-kubota

＞実際は父が兄になりかわり支払いをしていたとのことです。

父が支払っていたお金は、何の代金ですか?
仮に、その不動産の代金だったとしても、支払っていた者の所有とは限らないです。
お金を支払っていた者が所有権を取得すると言う法律はないです。
今回の場合は、父と兄の間で何らかの約束があったものと推測されます。
しかし、今となって真相はわからないです。
登記に公信力がないと言うなら、その父の所有と証明しなければならないです。
これは不可能と思います。
以上で「相続の対象とすべきと考えます。」は無理なことと思います。

補足

父が保証人等になり兄名義で購入しました。実際には兄のローンを父が返済していました。父は兄がローンで払ったお金を返してくれないと父が仕事を辞め収入がなくなった晩年にぼやいていました。

回答No.1

gannba-gannba

相続税が発生しななら税務署が介入しませんので、質問者がご自分で
解決するしかありませんが。。。

父親の資金から支払われていたことを示せればいいわけで、逆に兄が
自分で支払っていたのならその資金源を示してもらえればいいので、
それが兄が父親から借りている形になっているかもしれません。
それならば、不動産でなく貸与金が相続の対象です。

お礼

本質的な根本原因を自身で確認するという作業がやはり必要ですね。向き合って確認したいと思います。貸与金という形には気がつかなかったです。大変参考になりました。ありがとうございます。