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マンション管理について
内のマンションでは委託契約料が何年間も同額更新です。 社会は物価、賃金とも下がっています。 当然、契約料の値下げがあってもいいと思いますが如何でしょうか。 値下げ交渉をされた方がいましたらご意見をお聞かせ下さい。
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物価が下がってるから管理費も下がると言うのは短絡的過ぎます。 と、言いながら、競争原理で下げさせることは可能です。 まずは他の管理会社に数件見積もり取り、今のとこと比較することです。 ただ、費用のみでなく管理内容も精査すること。 なお、管理契約破棄には予告期間（3ヶ月程度）ガ必要です。それ以前に総会で決議しとかないといけません。 通常は現行の管理会社には極秘に算段しますが、相手もなんか動きを察知することもありますし、その場合向うから契約内容変更を申し入れることもあります。変更ありきでないなら、検討してるから競合にはなるけど再度見積りしてくれ・・・と申し入れることもありでしょう。
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- ゆのじ（@u-jk49）
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まず、管理会社との契約更新は毎年行なわれるというのが国交省の定める規則ですよね。それで、通常は、毎年の総会前に管理業務主任者からの重要事項説明があるわけですね。 で、本題ですが、変動率との比較論では、値下げ交渉はダメでしょうね。 管理委託契約の仕様書を熟読して、何が不要かを検討すること。または、仕様書に書かれていることなのに実行されていないことを一つ一つ箇条書きにすること。 清掃・点検業務を他の業者に個別に発注した場合はどうなるのか、または、管理員業務は、ゴミ出し、清掃、巡回と簡略化して、これならば午前中のみの半日勤務で良いのではないか、というように一つ一つ考えましょう。個別業者(清掃・点検)とか、最寄のシルバーセンター(管理員)から見積りを貰えれば、更に、リアリティが増しますよね。 いずれにしましても、最も値下げ交渉が有効なのは、リプレイス(管理会社変更)の用意があるということ。本気度を示す為には、他の管理会社数社以上に、現在の管理会社の仕様書を見せて、その仕様による相見積りを貰い、それを現管理会社に突き付けること。 究極的には、マンション管理士試験を受ける積りになって、区分所有法、標準管理規約、民法などを学び、ゆくゆくは管理会社など不要な「自主管理」を視野に入れていると匂わせることに尽きます。 曖昧な変動率云々ということでは、値下げに合わせて手抜き管理をされるだけで、これが一番悪いパターンです。 曖昧なイメージ論ではなくして、具体的な根拠を示すことが大切です。 ただし、おそらく輪番制でなってしまった理事長としては、どこまでできるのかということでして、何時でも悪者になってやるぞという覚悟がない限り、リプレイス云々は難しい話ですね。 つまりね、変動率とリンクしての値下げ交渉により、多少、値下げが成功したとしても、その反動の方が怖いですよね。その反動が徐々に大きくなった場合、値下げ交渉そのものの是非が問われますよね。リプレイスの方法論や、理事会のあり方を勉強されて、慎重にどうぞ。
in_go-ing です。 理事長さんなら責任として交渉すべきお立場でしょう。交渉の幅なんて決まりはありません。完全競争市場ですから他社との比較でしょう。同条件を他者がいくらでするかで決まります。安かったら理事会なり総会に諮って、そちらと契約すればよいわけです。自分から値下げを言ってくる業者なんていません。
『内のマンション』と質問者様のお立場が分らなければ回答のしようがありません。質問者様が一棟お持ちのマンションなら質問者様が交渉すれば済むことですし、分譲マンションなら管理組合が交渉することで、質問者様がその一員なら会議で提議すれば良い。等々。
補足
現在、管理組合の理事長をしています。 次年度が契約更新時期になっています。 どの程度、物価、平均年収が動いたら交渉をした方がいいのか迷っています。 参考データー 消費者物価指数（ＣＰＩ） 平成１７年 １００．４ 平成２３年 ９９．７ マイナス０．７ ％ 総務省統計局 消費者物価指数 平均年収の推移 平成１７年 ４３７万 平成２３年 ４０９万 マイナス７．５ ％ 国税庁平成23年民間給与実態統計調査
お礼
ご回答ありがとうございます。 物価全体、賃金が上がれば当然管理会社は値上げ交渉をして来ると思います。 ならばその反対もあってもいいのかなーー、、、。そんな事を考えました。 今回の目的は値下げでなく、値上げの話が出た時少しでも先延ばしにする材料に使えないかなーーと考えました。 値下げ交渉は管理会社他社の見積もりを取っていませんので対比できずそれはまったく無理な状態ですしするつもりはありません。 現在の管理会社との契約は内容も精査され、金額もかなり低いと 思っています。 プレッシャーを掛けサービス向上に繋がり、管理組合が内容を常に見ている意思表示になればいいなーと思っています。