弁護士がマンション標準管理規約を法律だと言う

質問

マンション管理会社の顧問弁護士が「マンション標準管理規約は法律である」と投稿していた。
司法界で集合住宅の建物・付帯設備（ライフライン）等の図面を読めない弁護士・判事が多い。
防犯カメラについて、個人情報保護法の最終決定者であった大御所の3人は、どの様な装置か全く知らないで、個人情報保護法の施行を決定した。後日、パナソニックの防犯カメラ事業部のデモに参画し、
同席者達から資質を疑われた。犯罪企図者を見抜く・識別する装置だと捉えていたそうだ。
単なる撮影装置である事を知らなかったし、操作の経験もなかった。

弁護士でインターネット環境を備えていて、自分で操作ができれば、マンション標準管理規約が法律では無く、参考と言う事を国交省は告示しているページを探すことができるでしょう。

しかし、一般法人（会社）では、社内規定に参考とするようなあいまいな状態の規定を社内に広報しません。
国交省は、マンション標準管理規約（三つのタイプ別）の表題の下に、赤色文字で大きなフォントで法律ではないと明示・警告をすべきです。

このマンション標準管理規約は、文言の羅列であって、分譲集合住宅の管理目的に対しては、管理標準に言及でず、絵に描いた実態には適合しない内容である。
更に、各住戸の玄関扉（鉄扉）の帰属区分については、内側の塗装と施錠装置が専有部の所有者であって、鉄扉は共用部だと、関連標準類に図示している。
鉄扉は外建具であって、躯体の様に耐力を備えた主要構造物ではなく、機能は、防犯・火災延焼防止・換気ですし、使用実態も専有部の居住者です。従って、専有部の付帯建具ですから、保全・修理費用は専有部の所有者が負担すべきです。
市販の分譲集合住宅では、玄関扉の仕様は全住戸とも同一だが、開放廊下側の塗色は個々人の選択に任せて販売するデベロッパーもある。
一方、広報宣伝等の広告を貼ることを禁止する居住用分譲集合住宅もある。
居住用ですから学習塾とかピアノ教室などの事業経営は当然禁止です。

弁護士にもレベル・費用がまちまちです。
用心しましょう。

回答No.1

at9_am

質問はなんですか？

とりあえず、マンション標準管理規約の位置付けは法律ではありません。
建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）30条の規約で定めた場合には法令に準ずる扱いになり、その際に標準的なひな形として標準管理規約が位置づけられています。

因みにマンション管理士の試験上は、法令等として法律と同じような位置付けで出題されます。

お礼

早速のお応え、ありがとうございます。区分所有法の第30条の規定は４ツか五ツの条項で構成されていたかと思いますが、共用部・共有部・専有部等の構築物の運用維持・費用負担等に関する管理組合内の規約を定める場合の規定だと思います。
古い話ですが、法務省が属議員達から民法の２０８条（区分所有の規定）を削除し、これに替わる特別法（区分所有法）を旧建設省に移管する条件として、第３０条に、民法上の個人の権利を損ねない事の規定として誕生したと法務省審議官達の意向が書籍で紹介されておりました。
区分所有法の欠格事項は、構築物の維持に関して、何の規定・要領を規定していない事です。
ですから、近年、犯罪を生む事件が増えている。
分譲集合住宅と言う居住を用途目的にした建物に対して、図解の口語の新法を創成すべく時節だと思います。
複数のマンション管理士、理事長経験者等の意見交流会を毎月開催しております。その席上でいつも話題になるのが、マンション標準管理規約を排除するにはと言う議論です。
そして、１級建築士が介在する修繕工事では、３０％の仲介料を業者から吸い上げる事案が多いことです。刑事告訴でも、この３０％が累積され１５００万円を稼ぐ。ここに手を染める理事長や修繕委員長が出没しております。
技術系の私ですがLife Cycle CostsでTotal Costsを捉えた採算性の評価をする１級建築士は僅少です。現在、仕事が無い事情もあって暴利をむさぼる業者・便乗する仲間が横行しております。理事長に甘い言葉で誘い込みする。
元理事長が建設会社を営む個人事業者であって、資金繰りに困り、それで組合の公金を横領した事件が発覚しました。
こうした事案が急増しているから皆で再発防止をしようと協議しております。
第三者管理者導入策をマンション標準管理規約に組み込む審議が行われていますが、現在発生している建築土木業界の商風土・慣習を禁止する法規制を望むものです。
関西方面に出向き、分譲集合住宅の管理規約や修繕工事費の適正化の意見交換そ致しましたところ、風土が異なります。
長屋的発想と言うか、長屋の大家（理事長）がＯＫと言えば、誰も疑いを持たないと言う。では、技術系の理事長かと聞くと個人事業主が多いとの事。
質問の要旨は、躯体とライフラインの維持に関する技術要素に関する法規制が必要ではないかと言う質問です。
建築土木業界では、竣工前の検査や工事監理の検査の中に計測が組み込まれているが、その実績データから設計目標値である耐震強度を再計算しているか？
そして、耐久年数を何故６０年以上保証しないのか？
一昨年だったか、総務省が、法定耐久年数を６０年に引き延ばす通達をし、現在試行中です。これは、固定資産税・都市計画税の見直し・修正と言う範疇であって、建物の寿命ではない。
こうした実用面での規制を一般の居住者は全く知らない。
私は関東圏ですが、隣はどの様な人が住んでいるか全く知らないし関心もないと言う居住者が多いと思います。逆に、それこそが住みやすいと言う意見もあります。

今、技術系の組合員が高齢化したが毎月の負担金額を抑制するために管理規約の改定に取り組もうと模索中です。
できない役員と鴉は白いと言う詭弁・饒舌の理事長が過去の累計で約１.5億円の無駄な流出が、１級建築士が絡み発生した。
管理規約は自分たちで創案せねば無駄な流出金が増える。

法律も曖昧で強行規定も曖昧。善意には効力もない。
判っていることは尋常小学校・国民学校に通ったことがある元気な高齢者が、お上（天皇陛下）・役人がマンション管理規約を決めたから誤りが無いと言う発言・意向です。
それは錯誤・誤りだと指摘すると恫喝が始まるのです。
迷惑居住者です。
技術系の高齢者は、シンプルです。文科系・商学部系は、困った組合員が多い。意味不明な文章・規約案を持ち出す。

そんな昨今です。
分譲集合住宅基本維持法（案）を創成中です。

ご指摘・助言をありがとうございました。

補足

「思考の外化」と言って、頭の中の考えや文章の表現では相手に伝わりにくい場合には、図とか表で示すこと。これは教育者のみならず、ＱＣインストラクター等の養成時に使われる金言・手法です。ご指摘にありますマンション管理士試験上は、法令等として＜法律ではないマンション標準管理規約が＞法律として同じような位置づけで出題されます。と言う文章は・・・・理不尽な状態だと思いますが・・・。
法律擬きとして国家試験に出題されるのは、おかしいと思いますが・・・・。
現実は、ご指摘のとおりです。
この状態を是正・改定せねば、まやかしの判断・決定が横行しますし、組合内で争議が噴出するでしょう。
法律ではないマンション標準管理規約に連動する「管理標準指針」には、図解があり、各住戸の玄関扉（鉄扉）の内側の塗装と施錠装置は専有部で、鉄扉本体と鉄扉の外側の塗装は共用部と言う異常な文言・説明があり、この文章をそのまま管理規約にした事例がありますが、開口部に設けたこれらの器具は外建具でして、躯体の様な耐力を備えていない。ここの器具には機能を備えている。玄関扉は、耐火・防犯・換気と言う機能です。使用実態は居住者が圧倒的に多く、不特定多数の誰でもが無断で使用しますか。図面を読めない役員は、役員に選出してはならない。
マンション標準管理規約を法律だと捉えている組合員を役員に選出してはならない。もし選出すると、高額な公金流出を生むでしょうし、元理事長が横領で刑事告訴され、収監する事態・事例に派生する。判らない組合員への基礎知識の培養が必要です。