中古マンションの購入と賃貸はどちらがお得？

質問

今年2月に離婚して、4月より正職員として看護職に就いております。
現在、予測年収は400万円半ば。
訳あって親権は元夫の方に3人の子ども達がいますが、3年後を目処に（上の子どもが高校入学を切っ掛けに）親権を奪還して、３LDKくらいの中古マンションの購入を考えています。

現在は54000円の２DKのアパート（駐車料金込み）に住んでおり、購入物件価格帯は700万円くらいを頭金100万円で消費税が上がる前に購入しようかと計画しています。

分譲マンションは私のような者でも購入出来るのでしょうか?
不動産を取得すると、物件の他にどういう費用が発生するのでしょうか？
3年後ですが、消費税が2015年10月から上がると過程して、いつくらいからどういう動きをすればいいかなど、アドバイスがありましたら教えて下さい。

ちなみに私は一人っ子で、田舎の両親は今は健在ですが、よく分からないのですが3分の一は私名義の土地があるようです。
でも田舎だし、車もかなり入りづらい所なんで、多分土地の価格は安いかと思いますが、多分50坪以上は所有していると思います。（全部父が管理しているので殆ど分かりません・・・）
こういうのも有利な情報なのでしょうか？

回答No.1

kan_chan_san · ベストアンサー

こんばんわ　私も中古分譲マンションを購入したものです。宜しくです。(名古屋市地下鉄徒歩3分です。3LDKで72m3で築6年弱になります。利便性がよくショッピング、ホームセンター、銀行、病院が徒歩で殆ど行けるのでとても気に入っています。)

(1)分譲マンションか賃貸かというと分譲マンションでも良いから持ったほうが良いと思います。そして、
400万円半ばの年収で700万円の中古マンション購入には（頭金100万円ということだったので残金600万円になりますね）全く問題ないと思います。たぶんですが現在変動金利0.875%なので、20年ローンにすると月々2万5千円弱程度の住宅ローンになりますね。現在より支払いが楽になりますね。そして、分譲マンションを持つことで、将来安定になり、子供の親権を取り戻すには、とても有効かと思います。仕事の励みになりますし・・・・・・

(2)私の場合2000万円の中古マンションを購入しました（20年ローンで、頭金700万にしました。残金1300万円ですが、銀行との契約で当時変動金利0.975％で月々6万円の住宅ローンで返済中です。残り17年の返済になります。住宅ローンが6万円弱なので無理せず払えます。）

(3)分譲マンションでは他に３重支払いが発生します。管理費＋修繕費＋駐車場代と毎年発生する固定資産税です。私のマンションでは管理費が7千～8千円/月程度です。（全戸70戸、エレベーター1台、平100％の駐車場です。）マンションが戸数が少ないと意外と管理費が高いので、気をつけて下さい。60・70戸以上のマンションを探したほうが良いです。また、エレベーターの数や機械駐車場があるマンションでは、管理費が高いです。機械なので毎月の点検・故障に維持費がかかるからです。できれば、50～70戸だと1台のエレベーターが普通です。100戸であれば2台位が普通でそれ以上であれば、逆に管理費が上がります。駐車場は平100％の駐車場か立体駐車場のマンションをお探し下さい。機械駐車場は30～50年位しか保たず、故障すれば、殆ど使われなくなります。最後ゴミになり、撤去にも新品にするにも大変な費用が発生するからです。ここ最近機械駐車場のあるマンションでは、大変な問題になっているので、駐車場をもっていなくても、機械駐車場は、管理組合の物なので関わらざるしかありません。マンション購入時、気をつけ探してください。

(4)修繕費の発生、（修繕費は年々上がり、築15年以降は1万円～2万円/月位の修繕費の支払いが必要となります。それ以上は上がらないのが普通です。つまり2万円以上修繕費があがりません。上がれば以異常なマンションのような気がします。但し、タワーマンションは別です。非常に高いので・・・・）
修繕費がマンションを維持するため必要な経費と思ってください。普通のマンションであれば、築12～15年毎に大規模修繕工事を行われます。逆に大規模修繕工事が行われないマンションは積立修繕費が貯まっていないのでマンションの老朽化がよく見えます。修繕費が安いからといいと思ってはだめです。今回の購入しようとする中古マンション(3LDK)700万円だとすれば、駅から15分以上で築20～30年以上の中古マンションが殆どではないかと思います。せめて1000万円位の中古マンションに引き上げて、いろんなマンションを検索すれば、もっといい物件が見つけられるので再度ご検討していみて下さい。

(5)マンションは駅から15分以内のマンションを探すべし。15分以上駅から遠いと売買や賃貸にするにも難しく空きやも増えて幽霊マンションになる場合もあるので余り駅から遠いマンションは、購入しないほうが良い。しかし、駅から遠くてもイオンやジャスコ等買い物の利便性が良ければいいのですが・・・田んぼの中にぽつんと一つマンションがあるような建物は良くないので気をつけてください。いずれ空きやが増えます。空きやが増えれば、現在いる人たちで管理費や修繕費を払わなくてはいけないからです。

(6)管理会社から派遣される管理人ですが、月～金で９～１７時までの毎日管理人が常駐するマンションが良い。毎日管理人が常駐しているのでマンション内の廊下、溝、手摺り、エントランス内、外構の植栽、ゴミコンテナ（収集、整理、清掃）が清掃されているのでマンション内が綺麗。マンション内が綺麗であれば、売買や賃貸も入りやすいので人気のマンションになります。巡回管理で週２・３日であればそれだけ清掃が行き届かないので汚れやすくなります。売買や賃貸にも難しくなります。

(7)固定資産税ですが、駅前の商業地域が一番高いように思います。名古屋市内ですが3LDKで75m3で15～18万円程度です。私のマンションは準工場地帯ですが、地下鉄駅3分と恵まれています。ちなみに今年固定資産税6万円程度でした。購入時、不動産に問い合わせてください。

皆さんいろんな意見がでるかと思います。マンション購入にご参考にしてみて下さい。

お礼

新築マンションを購入して、3年ほど住んで追い出されました・・・・
ま、出て行った、ってのが本心ですが。

子ども達の環境を考えて、選んで悩んで、マンションの青写真の段階から入ってレイアウトも私がして、ここなら大丈夫、と決めたマンションだったので、離婚する際にはマンションと子ども達はセット、と言い続けていたので、名義人である元夫に親権共々全てを取られました。
裁判だの何だの、って言う気力も体力も財力もないまま、取り敢えず自分の社会的地位を確保することを優先しました。

子ども達が可哀想なんで、マンションからすぐ近くのアパートを借りて、いつでも何かあったら受け入れることが出来るように２DKの部屋を借りました。

こうやって一旦マンションから離れて、賃貸アパートに住んでみると、まあ隙間とか規格外だろ？と言う窓とか、振動や騒音とかいろいろ最初は気になっていましたが、何とか生活しております。

駐車場の件はとても参考になりました。
元々機械式は苦手なんですが、維持管理費とか修理費とかそういう共同の財産、って言うのを改めて確認出来ました。
あと幽霊マンションですね・・・・
入居数が少ないとそういう問題も出てくるんですね。

交通の便は子ども達の通学を配慮してたので、勿論不便なところは私もイヤです。（迎えに来て、と言われるのが一番イヤなんで・・・・）

私は出来れば15年ローンくらいで組みたいな、と思ってます。
もうアラフィーなんで・・・

私は九州の地方都市に住んでいますが、名古屋市内でも中古でその値段は悪くないですね～～
築6年で駅まで3分、なんていいお買い物をされましたね。
ローン頑張って下さい。
ご意見ありがとうございました。

回答No.4

tequilagogo

お金の話は他の回答者さんがお詳しいので別な視点から。

お子さんが10代に突入してからの自宅購入は「分不相応な買い物」になる確率大だと思われます。

何故ならお子さんはその後数年で順次独立するのに、住んでる間はそれなりの広さが必要だから。
最初から最終的に貴女一人で住む広さを冷静にチョイスするなら別だけど、大抵の人は家を買う時いろいろ夢見ちゃいますからね。

実際のところ貴女、お子さん３人余裕で住める家を何となく想像してませんか。

お子さんはいずれ大きくなって仕事を持って、やがては貴女の手から離れます。
順調に育てば貴女と暮らせるのは数年～10年程度です。

親の一番の役割は子供を一人前にすることで、抱え込むことではありません。
まずはお子さん３人分の生活費に学費、イザという時に備えて貯金が先で、家の話はその後だと思います。

お礼

勿論です。
私もそれはよくよく考えました。

ちなみに私には多分今の段階で保証人になってくれる人はいません。
母は認知症ですし、父も80の半ばになっている年齢で、私も前述しているように一人っ子です。
保証人、と言われたら昔の知人に頭を下げて頼むしかないな、って思っているところです。

家は膨張し収縮するものだ、って思ってます。
子ども達は最初から巣立つもの、として考えております。
死ぬまで私もマンションに居座るつもりもありません。
ローンが終われば売却して、介護付きの高齢者マンションなりに移住できればな、というのが理想です。
子ども達が後々苦労しないように身辺整理をして逝く、と常々思っています。

ただ、子ども達を3人引き受けて、万が一にでも私に何かあった時に残すもの、それは「家」が無いというのは一番不安だろうな、って思ったからです。
何かがあっても子ども達がそれなりに生きていける拠点、それは「家」だと私なりに思うんですね。
それを残してあげたいな、って考えたからです。

賃貸だと家賃を払えないと追い出されるけど、分譲だと団信とかで何とかなるんじゃないかな？とか。

子ども達、と言っても話が（まだ）通じるのは小6の娘くらいなんですが、日本を出なさい、くらいのニュアンスで将来のことを話して聞かせてます。
私の始末は私自身がやるものだと思っています。

長くなりましたが、同じ54000円を賃貸として支払うのと、中古でもいいから分譲マンションを購入する、というメリットとデメリットを考えると、分譲の方がいいのじゃないか？というのが私の見解です。

回答No.3

terunao

不動産業の者です。

頭金１００万円ということですが、諸費用は別になりますか？一緒になりますか？

※諸費用とは、登記費用・仲介手数料・契約印紙代・保証料・火災保険料などの事です。
※保証料・火災保険料は住宅ローンを申し込む上で、確実に必要になります。（保証料はもちろんですが、火災保険は加入しない限り、どの銀行も貸してくれません。）
※諸費用も一緒の上でのお考えなら、頭金１００万円はそのまま諸費用に回し、物件価格の100％を住宅ローンで申しこんだ方がいいですよ。諸費用ローンも組む場合、金利は4.475％です。そこから２％ほど優遇（実質2.475％）がつくと思います。

今年４月に正職員ということですが、それ以前はパートのような雇用だったのでしょうか？銀行は最低でも正社員として１年以上経過していないと貸してくれない可能性が極めて高いです。看護職であれば、貸してくれる可能性も十分あります。
※看護職と介護職は別扱いですので、ご注意下さい。

Ｎｏ．１さんの回答に補足します。

（１）変動金利は0.875％ではなく、2.475％です。
　　Ｎｏ．１さんの時も、約３年前ということなので2.475％で間違いないはずです。
　　借入者の職業・年収・勤務先などによって優遇の割合が変わります。
　　変動金利が0.875％というのは、あくまでも銀行の審査上、1.6％の優遇が受けられた場合になります。
　　Ｎｏ．１さんの0.975％とは、1.5％の優遇が受けられたということになります。

（２）修繕積立金は２０，０００円／月以上も普通に上がります。

毎月支払の部分で気になるようでしたら、管理費が安いマンションがいいかもしれません。同じ地域で管理費が安いということは、良心的か管理人が巡回ということでめったに来ないかのどちらかです。後者であればやめたほうがいいですね。

お礼

そう、その諸費用がよく判らないんですよ・・・
3年半前に新築マンションを元夫名義で購入して（税金が掛かる物は全て元夫任せだったのがミスったところです・・・）何だか面倒臭い事は全部元夫が仕切っていたんで、マンション一つ購入するのにこんなにお金掛かるの！？っていうのが驚きでした。

ただ幾ら掛かっていたんだろう？っていう詳細な記憶がないんで、確か掛かる筈、って言う程度くらいなんです。

新築マンションを購入するのも、モデルハウスに一番入りしたのはうちでした。
まだパンフレットもない時期にいきなり押しかけて入ったくらいの熱の入れようだったんで、私にとっては終の棲家としての家でもあり、また子ども達にとっても学校などを配慮し、交通の便など地域の環境も考えて選んで決めたマンションでした。
ですので青写真の段階からいじってますんで、設計変更だけでも4万円するのに唖然・・・・
駐車場代や管理費・修繕費で月18000円くらいは払っていたと思いますが、肝心のローンの内訳がよく判りません・・・

入居前にも何とか代だの何だかんだで、え～～っていうくらいの紙切れ一枚の為に・・・しかも消費税・・・っていうお金が飛んで行った記憶はあります。
引っ越し費用に内装に諸経費だけでも200万くらいは使ったかな？

家具は殆どは毎日一生使うものだからいい物で飽きの来ない物を、っていつも思っていたんで、ダイニングテーブル等は頑張りました。
まあ、今回はそういうものが無い（カーテンとか細々した家具などは別として）と考えての、総合的な諸費用を100万円と見ていたら大丈夫でしょうか？

私が年齢的に年金支給までローンを組んだとしても15年が限界だろうな、と思ったので、子どもの学費その他を考慮して、ネットで今販売している物件を目安にプランを練っている最中です。

元夫は大手企業に勤めているので、多分金利の安い固定金利のプランで支払っています。
私は変動型はちょっと恐ろしいけど、バブルはもう無いと思うんで変動の方がいいのかな？とか思ってます。

そもそもこんな大きな買い物をすることがなかったんで、今勉強させて頂いている次第です。

今狙っているマンションは、全国規模で展開している、某大手企業のマンションです。
ま、2年半後くらいに買い手がついていなければ・・・ですが。

回答No.2

Mokuzo100nenn

借金をする人生と、借金をしない人生、もちろん借金をしない人生が幸せです。

住む家（場所）を貸してくれる人が居る時代、貸家が余っている時代、せっかくこのような豊かな時代に生きてているのに、なぜ、わざわざ借金をしようとするのか。

営利金融業の宣伝効果か、日本の教育で「カネの教育」をしないからなのか、、、。

お礼

元夫が賃貸はお金を捨ててるようなものだ、というポリシーみたいなものを持っていたので、何となく影響されたのでしょうね・・・・

メリットとデメリットは勿論それなりに理解してますが、年金生活とかを考えると（100歳まで生きると仮定して）田舎の実家に戻るのも一つの手ではありますが、なんせ田舎だから高齢化率が高い。
そのうち私も仲間入りはするんでしょうけど、一軒家の修理費とか考えると恐ろしい。
マンションに永住する気もないです。
子ども達が出払ったら、売却して高齢者の介護付きマンションに入居したいと考えています。