頭金なしで住宅ローンを希望しています

質問

来年新築のマンションで大変気に入った物件がありどうしても購入したいと考えていますが、頭金となる貯蓄が無く、現在ローン４口分（内２口は年内完済予定）、計２００万ほど（年内に残額約１００万になります）の借入もあり、公庫＆都市銀の審査は厳しいと判断されました。
全く無謀かも知れませんが、現在自営業者（勤続４年）で年収は６００万前後（経費差引き後３４０万前後）あり、現家賃や駐車場、ローンの返済で毎月２０万支払っていますので、１５万くらいまでなら間違いなく返済できると判断しております。
そこで自営業などに間口が広い、ある地銀からの全額融資を申請中で、金利が４％以上と高いのですが、担当者からは「現時点での判断では融資できる可能性はありますが、本審査は融資開始半年前になります」と言われました。
物件の契約は１～２ヶ月の間にしなければならないので、販売会社に地銀に交渉してもらうようにお願いしています。
物件の価格は３０００万ほどですが、交通の便も良く、都心のタワー型マンションで、立地や物件内容から、値段は当分さほど下がらないと見ていますので、いざとなれば売るか貸すかしても大損はしない物件だと思っています。
ちなみに地銀への月返済は３５年返済で団信や保険も込みで１２万ほどとのことでした。
頭金もなしで購入を考えてるわけですから、総額が倍以上してもしかたない、実現できるかどうかが判断基準、と考えておりますが、知りたいのは、客観的に甘い考えかどうか（落とし穴があるとか）、自分のような条件でももう少し安い金利でいける方法があるか、という２点です。
これまで古い住居ビルで自営業をこつこつとやって来ましたので、仕事のランクをあげる意味でもがんばりたいと思っています。
ちなみに独身で、３５年ローンが組めるぎりぎりの４０歳手前の者です。
皆様、どうぞ良いお知恵をお貸しください。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

普通であれば、まず問題が多いからおやめなさいと書くところなのですが、独身でいらっしゃるとのことですから失敗しても身一つでまたがんばればよいという覚悟で買うのは、問題ないかと思います。

気になった点は以下の通りです。

・マンション価格の将来予想は「期待しないこと」です。
　専門家でも予想が難しい話ですから、それを当てにした計画としないことです。
　賃貸しても損失は出る、売ると（頭金０ですから）売却損が発生すると考えるべきです。

・ローン支払額のほかにかかる経費を考慮
　保険関係は見込んでいるようですが、固定資産税（購入後数年は安いがその後ＵＰ）と管理費、維持修繕費を見込むこと。（マンションの修繕計画をよく見て、甘い計画であれば追加支払を求められる覚悟も必要）

・定年はないとはいえ、老後働くのがきつくなるときまでには完済できるよう繰上げ返済に努力する

・将来ご結婚されてお子様を作るつもりがあれば、特に子供の教育費関係は１千万円単位でかかるという現実も踏まえてライフプランをご検討されること。

このくらいでしょうか。

お礼

読みやすく整理された文章での丁寧なご回答、大変有り難うございます。

・好立地、好物件でも、主観的な甘い予想を基準にしてはならない、とのことですね。参考にさせて戴きます。
　売る場合は販売手数料も発生しますし、賃貸する場合も仲介料がありますから、同等物件の販売、賃貸価格を額面で参考にしてはいけませんね・・。そうか。

・固定資産税については全く不勉強なので、今の内に考慮に入れておきたいと（当たり前ですよね）思います。
　管理、維持費も、販売店の見積もりには込みで月返済１０万円以内でしたが、よく考えると銀行見積もりにはこれが入っていないと思います。
　これも参考になりました。

・繰り上げ返済は、年に１００万ぐらいがんばろうと考えております。

・将来の子供のことは、全く予想していませんでした。そういう変化がある場合は、家族が住める間取りではないので、郊外に移り、住宅価格は抑えるだけ抑える、という考えでおります。
　１千万単位でかかるのですか・・・。これも肝に銘じておきます。

大変参考になるご意見でした。感謝致します。有り難うございました。

回答No.1

kagep

私が去年住宅を購入した時に、
後輩の信用金庫融資担当に聞いた話です。

相談者さんの状況をまとめますと
単年度黒字が３４０万、
ローン残高２００万ですね。（重要なのは「今」の残高です）
非常に厳しいと思います。

まず自営業者の場合は、過去５年程度の間、
安定した経営であることが必須だそうです。
（赤字なんてもってのほか）
さらに、住宅ローンの年間返済額が年間所得に対する３０％～３５％未満となることが重要だそうです。
さらに、この住宅ローンの年間返済額と既存のローンの年間返済額を合算して、
年間所得の４０％～５０％を越えるようだと「ダメ」だそうです。

重要なのは
「いま、毎月１５万の家賃支払ができているからといって、
　毎月１５万返済のローンが組めるわけではない」ところです。
借り手の論理としては、
「家賃がなくなってそのままローンになるのだから無理は無いだろう」
となりますが、貸し手側にはそのような論理は関係ありません。
あくまでも、前述の条件に当てはめ、さらに融資物件の資産価値を判断しての融資になります。
さらに、新築の場合は融資が実行され所有権が移転すればすぐに
資産価値は８割に目減りすると考えていいそうです。

ということで、かなり難しいと思います。
「安い金利を探す」のではなく「貸してくれるところがあればラッキー」であって、
「手数料や金利に選択の余地はほとんど無い」という状況ではないでしょうか？

あくまでも「経験した素人の意見」ですので
外していたらごめんなさい。

お礼

早速のご意見、大変に有り難うございます。
経験した方のご意見ほど参考になるものはありません。大いに参考にさせて戴きます。
＞「安い金利を探す」のではなく「貸してくれるところがあればラッキー」であって、「手数料や金利に選択の余地はほとんど無い」という状況ではないでしょうか？ ＜
やはりそうですか。
今、申請を進めている銀行は過去２年の申告内容で判断、とのことでした。（ちなみに初年度から青色で申告しております）
また、これまで経費として正直いって多少節税対策もしておりましたし、最低限の設備は揃ったので、これからは黒字額は増やしていくよう努力しようと思っています。
銀行担当者にはそういった個人事業の実状も説明もしましたし、事業内容もある程度理解してくれていると思います（あくまで希望的観測ですが）。
確かに、もし今の銀行がＧＯを出してくれたらそれだけで上出来と考えるべきかも知れませんね。
公務員ではないし、覚悟の上で独立自営したわけですから、優遇などと生ぬるいことを考えていてはダメですね。
気持ちを整理する参考にさせて戴きました。
大変に有り難うございました。

補足

＞さらに、住宅ローンの年間返済額が年間所得に対する３０％～３５％未満となることが重要だそうです。
さらに、この住宅ローンの年間返済額と既存のローンの年間返済額を合算して、 年間所得の４０％～５０％を越えるようだと「ダメ」だそうです。＜
大変参考になります。今交渉中の銀行は、既存ローンを一括して借り換えることが条件で、それと合わせて年間返済額が約１８０万。現状でいうとぎりぎりというところでしょうか。
＞さらに、新築の場合は融資が実行され所有権が移転すればすぐに 資産価値は８割に目減りすると考えていいそうです。＜
わかりました。このご意見も大変参考にさせていただきます。