重要事項説明書（賃貸）の内容についてお伺いします。

質問

重要事項説明書（賃貸）の内容についてお伺いします。
ある不動産会社（仲介）から賃貸契約する際の重要事項説明書のコピーを頂きました。
今まで賃貸契約経験はありません。
内容を拝見しますと以下のような記載がございました。

◆建物敷地に関する事項
敷地の権利：所有権
借地権に関する説明：一般定期借地又は事業用借地権に基づく借地上の建物は、借地期間の満了を以って取壊されることになります。従って、前記借地上の建物の借主は借地期間の満了時には建物を明け渡さなければなりません。

◆契約の解除に関する事項
・貸主が借主に対して解除の申し入れをした後、6ヶ月を経過した時、又、借主が貸主に対して解約の申し入れをした後1ヶ月を経過した時、本契約は終了する。
・借主の解約予告、又は更新しない旨の申し入れから明け渡しまで1ヶ月に満たない場合は借主は解約予告日、又は更新しない旨の申し入れの日から1ヶ月の賃料支払義務を負う。

◆敷金等の精算に関する事項
賃貸人は、賃借人が賃貸借物件の明け渡しを完了した後、賃貸借契約に基づく債権、その他賃借人が負担すべき一切の費用、また原状回復費用を敷金から控除してその残額を賃借人に速やかに返還します。

(1)建物敷地に関する事項の内容は、定期借家ということでしょうか。それとも定期借家とは全く無関係なのでしょうか。

(2)例えば今日が12月1日とします。上記重要事項説明書を拝見すると1ヶ月前の11月1日に突然賃貸人から出て行けと言われてしまう可能性があるということでしょうか。

(3)上記重要事項説明書の内容において、気になる記載がございましたらお教え下さい。サインする前に不動産会社に確認したいと思いますので。

何卒、よろしくお願いいたします。

回答No.6

god-only-knows · ベストアンサー

不動産業者の者です。

ご参考下さい。
建物の契約の事ですよね・・・
書面全部見ないと分かりませんが定期借家ではないと思います。

判別基準：貸主からの6ヶ月前予告（+正当理由が必要ですが）がある。

定期借家ならこんな風に書くのでは？

貸主は、標記の賃貸借期間内は本契約の解約をすることができません。借主は、本物件の使用目的が居住用で物件の面積(建物の一部の賃貸借の場合には当該床部分の面積)が２００m2未満である場合においては、１ヶ月の予告期間をもって書面により貸主に解約の申し入れをすることができ、借主の解約申し入れから１ヶ月後に本契約は終了するものとします。

借主も簡単に1ヶ月前予告しか書いてないので、その点でも普通賃貸借契約であると判断。

他の回答にもありますが、「定期借家」は公正証書でなくてもいいのです。
借家法の内容をそのまま読むとそのようにとれなくもないですが、、、

別紙説明+定期借家用契約書類（更新が無い旨着てある）で契約出来ます。

簡単な判別法は「更新」について←普通契約　「期間満了日の翌日を始期とする再契約←定期借家」です。

お礼

プロのご意見、ありがとうございます。
今回は定期借家ではないようで安心しました。
更新について記載があれば一般的に普通賃貸契約になるのですね。
勉強になりました。

回答No.7

noname#164631

ああ、回答観ていて理解出来た。
業者から渡された説明書に列挙されている訳ですか。
まぁ、いろいろなパターンで使い回し出来るように各種パターン盛り込まれてるんでしょうかね。
このテンプ集以外、実際に契約する物件の契約書みたいのは？と思ったが、
まぁ解決しているみたいだからいいか。

お礼

皆様のアドバイスを知識に入れて不動産屋さんに確認してみました。定期借家ではありませんでした。敷金返還については明確にしておく必要がありそうですね。

回答No.5

turbotjc

業者してます。

＞(1)建物敷地に関する事項の内容は、定期借家ということでしょうか。それとも定期借家とは全く無関係なのでしょうか。

質問文から想像するしかないのですが、書き方からすると建物については普通賃貸借契約なのだと思われます。「借地権に関する説明」は借地権だった場合にそれを説明する文面が初めから定型文として記載されているだけでしょう。

賃貸の重要事項説明の場合には、私の知る限りほとんど土地の権利については記載がされることはありません。にもかかわらず「所有権」とわざわざ記載されるのは何か理由があるのかなと思わないでもありません。ただ借地で明け渡しが予想されるなら、当然その借地期間も記載されるべきでしょうから、結論としては土地は所有権、建物の契約は定期ではなく普通契約でほぼ間違いないと思います。

万が一、定期借家契約なら必ずその旨（借地借家法第38条に基づく定期賃貸借契約ということ）が記載されますのでコピーを確認しましょう。

＞例えば今日が12月1日とします。上記重要事項説明書を拝見すると1ヶ月前の11月1日に突然賃貸人から出て行けと言われてしまう可能性があるということでしょうか。

「貸主からは6ヶ月前」ということは他の回答にある通りです。これはよく見られる記載ですが、厳密にはさらに正当事由を要するということも割と有名な話ですね。

＞上記重要事項説明書の内容において、気になる記載がございましたらお教え下さい。サインする前に不動産会社に確認したいと思いますので。

敷金の精算については原状回復をどのような基準に基づいて判断するのかを確認しておいた方が良いでしょう。今時はこの件について質問文に記載のある文章だけというのも珍しい話なので、他に何か特約や書類があるのではないかなと思いますが。

最後に一つだけ。他の回答に明らかな間違いがあったので訂正を。

定期借家契約は必ずしも公正証書である必要はありません。むしろわざわざ費用をかけて公正証書を利用するケースを見たことがありません。実は公正証書化が義務なのかについては、法改正で定期契約が生まれた時に我々業者間でも話題になった部分です。つまるところ法の原文でも「公正証書等」となっていますし、ここで大切なのは「必ず口頭でなく書面にしろよ」ということなのです。

お礼

プロのご意見、ありがとうございます。
所有権については不動産会社にそれとなく聞いてみたいと思います。
また敷金の精算基準についても契約締結前に明確にしておいた方がよさそうですね。

回答No.4

detekoiya

◆建物敷地に関する事項
敷地の権利：所有権
借地権に関する説明：一般定期借地又は事業用借地権に基づく借地上の建物は、借地期間の満了を以って取壊されることになります。従って、前記借地上の建物の借主は借地期間の満了時には建物を明け渡さなければなりません。

＞敷地の権利は所有権と明記してありますよね・・・
借地権に関する説明・・・以下はあくまで借地権の場合の説明であり、書式として書いてあるだけで
今回は該当しない事項ではないでしょうか？
この項目は、その建物と敷地の関係についてであり、貸主借主間の契約が
普通賃貸借契約なのか、定期借家契約であるかとは別の話だと思います。

◆契約の解除に関する事項

＞貸主からは6ヶ月、借主からは1ヶ月の予告期間ということでごく普通です。
但し、賃貸借契約では貸主からは６ヶ月の予告期間があってもさらに
正当事由が必要です(老朽化がひどい、など）
借主からの場合、急に引越してもいいけど、連絡日から１ヶ月先までの
家賃は払ってくださいね、ってことでどこでも当たり前の内容です。
著しい契約違反行為等がなければ、１ヶ月で出ていけって話にはなりません。

条文については、ごく一般的などこの契約でも入ってる条文です。
特に借主のみが不利という内容ではありません。
というか、これが受け入れられないなら借りられる物件などありませんって
くらい当たり前の内容です。

土地と建物の関係における、「定期借地権」と
賃貸借契約における「定期借家契約」をゴチャまぜにした
誤った回答があるようですが・・・・

敷地に関する権利：所有権
とはっきり書いてあるのならば、それは
「建物の所有者は、その建物を建てるのに際してその土地の“所有権”という
権利を持っているから建築した」ということです。
平たく言えば、自分の土地に建物を建てた、ということです。

質問者さんの書込みの中では、賃貸借契約が定期借家契約であるかについては
明記されていませんが、解約に関する条文からすると普通賃貸借契約であると
思われます。
定期借家契約においては「更新」という概念はありません。
そのまま契約終了するか、あるとすれば「再契約」ですから。

ネット上では無責任な回答や間違った回答、主に借主が自分に都合のいいように
書いたことなどがたくさんあります。
無責任な話や噂や風評に惑わされず、仲介会社にちゃんと質問しましょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。今回の契約は普通賃貸借契約に該当するということですね。定期借家契約は避けたいと思っていましたので。安心しました。不動産会社にもよく確認してみます。

回答No.3

merciusako

定期借地、解約条件については他の回答者さんの回答を参考にしてください。

で、一番問題なのが敷金の精算です。
＞賃貸借契約に基づく債権、その他賃借人が負担すべき一切の費用、また原状回復費用

具体的にどのようなことかお分かりになりますか？
原状回復費用とは、借りたときと同じ状態に戻して大家さんに返さなければならないのですが、様々な状態で借りた側の負担、大家さん側の負担があるんです。
つまり、退去するときに借りたときとは違っているとすると、その負担はすべて借りた側ではないということです。
ぜひ、具体的に確認して文書で受け取ってください。
敷金の精算は退去するときに一番揉めます。
敷金が返ってこないばかりか、多額の原状回復費用を請求されます。

国土交通省より「原状回復に関するガイドライン」というものが示されています。
原状回復についての借りた側、大家さん側の色々なケースの負担割合が示されています。
参考にしてください。

お礼

なるほど、ご回答ありがとうございます。敷金の事項についても詳しく不動産会社を通じて確認してみる必要がありそうですね。

回答No.2

shimaenaga

（１）建物敷地に関する事項なのですから、定期借地ということです。
建物賃貸人も、その敷地を借りている賃借人で、期間が経過したら、土地を所有者に明け渡さなければならない。その場合、「所有権は賃借権を破る」という原則が適用され、建物賃借人（あなた）は賃借権を土地所有者に対抗できないので、建物を退去しなければならない、ということです。

（２）まず、書面をちゃんと読みましょう。１か月というのは、賃借人（あなた）の方から「出ていきたい」と申し入れた場合の期間です。賃貸人の方から「出て行ってくれ」と言うためには、６か月前に言わなければなりません。
また、たとえ６か月前に言われても、期間終了前であれば、出ていく必要はありません。

（３）借地借家法の強行規定に、定期借家の場合は、公正証書で契約しないかぎり、契約の更新がないことを定めることができない、となっています。
また、６か月前に出ていけと言われても、期間の終了前であれば、当然に出ていく必要はありません。賃貸人が期間終了前に契約を解除したい場合には、建物使用の必要性が強いこと（正当事由）が必要です。この場合、ケンカをすることもできますが、実際には立退き料などで和解するのがいいでしょう。
これらの事項は借地借家法の強行規定ですから、契約書にこれに反する事項を書かれても、無効です。

お礼

分かりやすいご説明ありがとうございました。賃借人はいろいろな法律で守られているんですね。

回答No.1

noname#164631

定期借家でしょ？
文面からは、これは定期借家だから契約期間満了後は退去しろって読めますが？
ご丁寧に、その後は取り壊しを予定しているから契約を更新する意志はないと。

質問２の心配の根拠は？
まっとうな貸主なら、せっかく入居した人を一月で追い出したりはしませんが・。

細かい心配事は業者さんにした方が良いでしょう

お礼

ご回答ありがとうございます。やはり定期借家ですか。不動産会社に要確認ですね。質問(2)については根拠はありませんが追い出されてしまう可能性もあるんだなぁと懸念してしまいました。