- 締切済み
建築条件付契約後の土地分筆は契約履行着手？
建築条件付の契約を解除しようと思っています。 当方条件 ・土地売買契約済み ・建物請負契約・未 請負契約締結日まで契約が成立しなかった場合 白紙で解約できるとの説明を受けています。 ただ一つ心配なのが 元々一区画の土地を分筆可という事で 約半分の土地について契約させていただいたという事です。 今回、こちらで勉強させていただいて過去の質問に以下のものを見つけました。 http://qanda.rakuten.ne.jp/qa2281100.html こちらでも土地分筆は契約履行着手になって違約金が発生するとあります。 当方の事情と異なるのは、建物の請負契約まで済ませているという点でしょうか。 ただこちらも初めの土地の形状と違う形で契約させていただいたという負い目があります。 この場合、契約解除をしたら違約金を取られてしまうのでしょうか？ 重文説明の際には、分筆についてそのような事は一切教えて貰っていません。 そもそもこういう契約の場合、分筆手続きは何時頃行われるものなのでしょうか？ 土地売買契約直後？ 或いは請負契約を停止条件としているので 請負契約締結後なのでしょうか？ その点についてもご教授戴けたら嬉しく思います。 本当に困っています、よろしくお願いいたします
- tantantan2012
- お礼率0% (0/3)
- 新築一戸建て
- 回答数3
- ありがとう数0
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
みんなの回答
- skyyks
- ベストアンサー率34% (123/361)
NO2です。 >つまり、不動産会社が登記に着手していても契約履行の着手とは見なされず >その事については違約金は発生しないと思っていいのでしょうか？ 発生しません。問題ないです。 半分と意志表示したことが気になるかもしれませんが、 契約書が全てです。 契約書をよく見れば分筆登記代は売主負担と書いてあるはずです。 建物の契約と同時に土地代の支払になっているなら、分筆登記はもう済んでると思います。 解約となれば嫌味を言うかもしれませんが、もし言われたら、なお更そんな会社と契約しなくて よかったと思う方が精神衛生上もいいです。 >一応、正当な理由とされているものです。 不動産の営業マンはそんなことでへこたれないです。 解約することができることも法が認めた立派な契約の一部です。 いい土地・建物捜してください。 .
- skyyks
- ベストアンサー率34% (123/361)
回答にならなかったらすみません。 建築条件付きはご存知のとおり、土地売主の都合で自分とこの指定店で建てて下さいですから 、契約条件も緩和されて建物の契約が成立しなかればキャンセルとなるわけですよね。 本来なら気にいった場所（土地）に気に入った業者に建ててもらいたい。 それをうちの指定店でないとダメだよ、そのかわり建物の契約でもって本契約成立にします。 てなことで建物の契約が成立してないわけですから白紙撤回でしょう。 >ただ一つ心配なのが >元々一区画の土地を分筆可という事で このことなんでご心配されますか？ これ広くエンドユーザーを募集するための売主都合であって、質問者さんはこのとおり１区画は無理でその約半分くらいでいいと思ったわけでなんの責任があるのでしょう。残りの土地が売れようが売れまいが 契約とは関係ない話です。売れなければ売り主の事業者能力がないということです。 >初めの土地の形状と違う形で契約させていただいたという負い目があります。 立派な方と思いますが契約が全てです。 そもそも分筆登記代は売主負担なはずです。 もしかして負い目というのは、売主が１区画で売りたいというのをあなたが２区画の登記代は出すとでも 言われたのでしょうか、それなら負い目でなく契約だし分筆登記が済んでいるなら登記代を持つことに なるでしょうけどね。 相手はプロの不動産業者ですよ、白紙撤回になるリスクがある物件を先行して分筆登記するなんて普通はしません。 なぜなら、分筆登記は所有権をあなたに移す直前にやればいいわけで、その次期は建物がやがて完成する ころにするものです。 >そもそもこういう契約の場合、分筆手続きは何時頃行われるものなのでしょうか？ 上記でもふれましたが、建物の契約前に分筆登記はめったにしませんし、分筆登記代は業者持ちだし、 分筆登記は業者があなたに引き渡すための手段で目的ではありません。本来、エンドユーザーさんは業者におまかせでいいし、関係ないのです。 ただ土地を担保に融資を受けてとなると建物契約後に速やかに業者が依頼した土地家屋調査士がやります。繰り返しになりますが費用は業者持ちです。 もちろん、分筆登記代を質問者さんが持つという契約になってたら当然負担ですが、そんな契約は普通はしません。
契約内容を見てみないとはっきりとは答えられませんが、 土地分筆を完了するまでに、ほぼ４０日ほどかかります。 売買の最終決済が行われる４０日前までに、申請すること になりますが、通常は、契約後すぐに分筆申請をすると 思います。 なぜ、解約したいのかは、その理由にもよりますが、 ローン特約が付いている場合で、ローンが通らなかったと きをのぞき、それは買主の都合となりますので、違約金発 生の対象となると思います。 上記に関しては、土地の持ち主と建築会社が違う場合ですが、 土地の持ち主が、建築会社の場合は、建築請負契約が完了し ないと、分筆申請を出さないと思います。 いずれにしても、契約書とその土地の謄本を確認してください。 実際に、建築会社に尋ねてみてもいいと思います。
補足
分筆登記は当方が持つという契約にはなっていませんし そのような事も申し出てはいません。 ただ当該物件について、半分ならという申し出についてOKを戴いたという流れです。 つまり、不動産会社が登記に着手していても契約履行の着手とは見なされず その事については違約金は発生しないと思っていいのでしょうか？ 土地残金引き渡しは請負契約締結期日に設定されており それと同時に所有権の引き渡しが行われるので、 先の回答者様のおっしゃる通り、登記にそれ程時間がかかるなら もう登記は開始している事と思います。 契約を解約する理由は詳しくは書けませんが 一応、正当な理由とされているものです。
関連するQ&A
- 建築条件付契約後の土地分筆は契約履行着手？
いつもここの掲示板で勉強させて頂いてます。 ２ヶ月前に建築条件付の土地を契約しました。その際に同時に工事請負契約まで済ませてしまっています。（ここで完全なる失敗を犯してしまいましたが・・） そこの土地は、２つの区画を一つに合算後４人の契約者が決定した後に４つに分筆します。 その上で間取りの詳細プランを作成中なのですが諸事情により解約をしたいと思っています。 手付放棄を覚悟していましたが別のハウスメーカーの業者の方に相談したところ「土地の売買契約を結んだ後に分筆したのであれば契約の履行に着手したとうことで違約金を請求される可能性がある」と聞きました。 契約書には「契約書の履行に着手した場合は売買代金の２０％相当額を違約金として支払うものとする」と書いてあります。 契約した業者には、これから確認するところですが契約後にもめごとの多い業者のようなので融通は効かないような気がしています。 このままそこで話を進めるしかないのかと頭が真っ白になっています。 このような時点で本当にそんな大金の違約金を請求されてしまうのでしょうか？ ご存知の方是非アドバイスをお願いします。また相談機関などご存知でしたら教えて下さい。 よろしくお願いします。
- 締切済み
- 新築一戸建て
- 建築条件付土地の登記後の請負契約解除
建築条件付の土地を買い、不動産売買契約と建築請負契約を結んでいます。売買契約の特約として３ヶ月以内に建築請負契約を締結できない場合は無効となっていますがすでに締結済みですので、近いうちに土地の所有者移転をし登記が完了します。この登記が完了して土地を手にいれてから請負契約を解除することは可能なのでしょうか。当然違約金が発生してしまいますが、その違約金は今までの打ち合わせ、設計料等の実費の他に、本来ならば建築条件をなくした場合に追加されたであろう土地代金の上乗せ分も追加されてしまうものなのでしょうか。（すでに売買契約は完了しているのに）
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 建築条件付土地の契約解除について
話の経緯はこのような感じです。 (1)8月に土地探し込みで住宅建築をお願いしておいたHMから建築条件付の土地を勧められました。 (2)HMから聞いていた建物の概算金額（簡単な間取りと広さ程度の打合せで出していただいた金額）と土地代金を合わせるとなんとか予算内だったので土地売買契約を結びました。 (3)土地代金は当初打合せで決まっていたので土地売買の契約後すぐに支払い、登記手続きを行ってもらいました。（登記も済んでいるようですが権利書はもらえません。） (4)建物建築請負契約の手付金を支払い、間取りや設備を打ち合わせておりました。（まだ建物建築請負契約は結んでいません。） (5)HMから出てきた建物の見積金額は当初聞いていた金額をはるかに超えていてとても予算内にはおさまりません。（HMは高くなった原因は私の設備仕様が一般よりも高すぎるとのことです） (6)建物・設備の仕様は全く落としたくない以上、この土地をあきらめてもっと安い土地を探そうと思います。 このような場合、土地代・手付金は返ってくるのでしょうか？土地売買契約書には建物建築請負契約が契約されない場合、代金は返還すると書いてありますし、手付金は入金しましたが建物建築請負契約はまだ契約していません。また、ここまで話を進めてきて契約を解除した場合、何か違約金をHMから請求されるのでしょうか？
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- 建築条件付土地契約の解約について
こんにちは、初めて利用させていただきます。 昨日 建築条件（一戸建て）付の土地を、仲介業者の事務所にて契約しました。 ところが建物の設計上の問題が発覚し、この契約を解除したいと考えています。 既に建築条件付土地契約書及び、10月末までに工事請負契約を締結する旨の合意書にサイン＆捺印してしまいました。 宅建の先生による重要事項の読み合わせも行いました。また、手付金として50万円支払っています。 建築条件付土地契約書に記載されている特約条項に ※この土地は土地売買契約後一ヶ月以内に売主及び買主間で住宅の建築請負契約を締結して頂くことを条件として契約するものであります。この期間内に住宅を建築しないことが確定したとき、又は住宅の建築請負契約が成立しなかった場合は土地売買契約は白紙となり受領した金銭は全額お返しします。 との記述がありますが、今回の場合、果たして解約は可能なのでしょうか？ よろしくお願い申し上げます。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 建築条件付き土地の契約の履行の着手について
昨春に、フリープランの建築条件付き宅地を購入することにし、土地売買契約書をかわし、手付金150万を支払いました。 建築条件は、「売主を請負者として3ヶ月以内に建築請負契約が締結されることを条件」となっています。昨年内引渡しを目標に、プランニングすることになりました。 当方に建物に関し、かなりこだわりがあることも説明した上で、3ヶ月で決まらない場合は、それ以上の期間かかっても構わない、と言われていました。設計は外注で、能力、嗜好の違いなどの問題から、設計士が変わり、現在3人目の設計士、いまだプランニングの最中でした。これだけ長期間にわたることは、こちらも想定しておらず、様々な問題が出るにつけ、信頼感も薄れていました。 そんな折に、遠方に異動の辞令が出てしまい、持ち家の建っていない状態では、会社認定の単身赴任にならないことが判明しました。手付金放棄の上での土地のキャンセルを含め、多方面から方策を検討しようと、工務店に相談をいたしましたところ、「3ヶ月経った時点で、設計を継続すると言ったので、それが、契約の履行の着手にあたり、違約金として、土地の売買代金の20％（800万）を請求することになる」と言われました。おおむね三ヶ月経ったところで、買う気持ちはあるんですよね、と聞かれて、同意しましたが、それ以降が契約の履行の着手にあたるというような説明は、一切受けていません。 契約の履行の着手について、ネットでもいろいろと調べましたが、まだ設計も確定していない段階で、「客観的に外部から認識」というような状況にはあたらないように思うのですが、どうでしょうか？当方事情によるので、手付け放棄＋若干のペナルティもあるのか、とは思っていましたが、思いもよらない金額で…アドバイスいただければと思います。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 建築条件付土地契約の解約について
こんにちは、初めて利用させていただきます。 昨日 建築条件（一戸建て）付の土地を、仲介業者の事務所にて契約しました。 ところが建物の設計上の問題が発覚し、この契約を解除したいと考えています。 既に建築条件付土地契約書及び、10月末までに工事請負契約を締結する旨の合意書にサイン＆捺印してしまいました。 宅建の先生による重要事項の読み合わせも行いました。また、手付金として50万円支払っています。 建築条件付土地契約書に記載されている特約条項に ※この土地は土地売買契約後一ヶ月以内に売主及び買主間で住宅の建築請負契約を締結して頂くことを条件として契約するものであります。この期間内に住宅を建築しないことが確定したとき、又は住宅の建築請負契約が成立しなかった場合は土地売買契約は白紙となり受領した金銭は全額お返しします。 との記述がありますが、今回の場合、果たして解約は可能なのでしょうか？ 出来れば早目にご回答いただければありがたいです。よろしくお願い申し上げます。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 建築条件付土地の契約
建築条件付土地で気に入った物件があったので今週末に土地代の５％の代金を払って契約をする予定です。 業者の広告によると建築条件付土地の契約では土地売買契約を締結後、建築（工事）請負契約を４ヶ月以内に締結することになるのが条件のはずですが、業者は土地売買契約と工事請負契約を同時にやると言ってます。 契約後のおおまかな流れは詳細プランを打ち合わせ・決定及びローン申し込み→ローン実行（土地代金支払い）→建築工事→引渡し（残り代金支払い）となるようです。 建築の契約は詳細プラン決定後に差し替えると言ってました。 間取り図と概算の予算のみで工事請負契約までするとどういったリスクがありますか？ 住宅ローンが通らないときは契約は白紙となりますが、詳細工事プランと予算が合わない場合（気に入らない場合）において契約を白紙にすることはできますか？ 念のため業者に聞いたら口頭では出来るようなことは言ってましたがどうでしょうか？
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- 建築条件付宅地の契約について
建築条件付宅地で新築予定です。去年の暮れに土地の契約をし、 今度、建物の契約を行います。その契約について質問させてください。 チラシでの契約の流れは、土地売買契約を締結後、建物請負契約 を結ぶように記載されていました。 けれど、今度結ぶのは売買契約と言われました。契約方法は 建売と同じとのことです。これは、私たちに段階的な支払いが不要なので メリットがあると不動産屋に説明されました。 このまま、売買契約を進めても問題ないでしょうか？
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 建築条件付土地でのプランニングについて
よろしくお願いします。 良い土地があったのですが建築条件付です。 １０月３０日に販売会社から以下の通り連絡がありました。 「プランニングについてですが、１１月末までのプラン決定（建築確認申請提出）が必要です。弊社としましてもその期限に間に合うよう、最大限努力いたしますが上記について予めご了承くださいませ。※この期限を過ぎると、弊社ベースプランによる建売販売となってしまいます。」 質問１：これは問題ないよくあることですか？違法行為などではないのでしょうか？ 質問２：建築条件付は「土地の売買契約後３カ月以内に建物建築請負契約が成立することを 停止条件として土地の売買契約が締結され、指定された期限までに建物建築請負契約が成立しなかった場合は、土地の売買契約がはじめからなかったものとされ、手付金、預かり金その他名目を問わず、支払い済みの金銭は無条件で全額返還される。」と理解していますが、この物件の場合は１１月中に土地の売買契約を行い、その日から３ヶ月以内に建物建築請負契約が成立しない場合は、全てのお金が戻りますか？ 質問３：好きなハウスメーカーがあるのですが、建築条件をはずしてもらうには坪単価が何万円くらい高くなるのでしょうか？ 皆様、よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 建築条件付と言われたのに・・・
仲介業者の営業マンより建築条件付土地という説明があったので、 先日土地売買契約を締結し、間取りが決まり次第建築請負契約を することになりました。 しかし当方の事情により解約をしようと考えているのですが、 改めて土地売買契約書を見たところ、どこにも建築条件付という 明記がありません。（条項にも期間内に指定された建築業者と 建築請負契約を締結する条件についての記載はありませんでした） 私たちが勉強不足だったこともありますが、契約締結時・重要事項説明書の 読み合わせ時にも記載がないことに気がつくことができませんでした。 建築条件付土地ということであれば建築請負契約を結んでいなければ 契約は白紙撤回でき手付金も返還されるそうですが、その土地の広告が 手元にないため私たちの記憶以外証拠がなにもありません。 そういう場合でも、建築条件付であったことを主張して白紙撤回に できるのでしょうか。 それとも下手に出て手付金や仲介手数料を下げてもらったほうが 賢明でしょうか。 もしくは全額払うよう言われたら、その仲介業者に他の土地を 紹介してもらう(購入した土地について親からの反対があった為、 他の土地を探したいので)ことで、手数料等を新しい土地の方に 当ててもらうことは可能でしょうか。 何かよいアドバイスをよろしくお願い致します。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
補足
分筆登記は当方が持つという契約にはなっていませんし そのような事も申し出てはいません。 ただ当該物件について、半分ならという申し出についてOKを戴いたという流れです。 つまり、不動産会社が登記に着手していても契約履行の着手とは見なされず その事については違約金は発生しないと思っていいのでしょうか？ 土地残金引き渡しは請負契約締結期日に設定されており それと同時に所有権の引き渡しが行われるので、 先の回答者様のおっしゃる通り、登記にそれ程時間がかかるなら もう登記は開始している事と思います。 契約を解約する理由は詳しくは書けませんが 一応、正当な理由とされているものです。